TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/08659

N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNN

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1971

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Hello Syndic

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

Monsieur [K] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Emmanuel BURAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1094

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08659 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNN

La société MMA IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé du 19 octobre 2011, Monsieur [K] [N] a donné à bail à Madame [W] [Z] des locaux à usage de bureaux, en rez-de-chaussée et sous-sol, sur deux niveaux, au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10].

A compter du mois de mars 2017, Madame [W] [Z] s’est plainte d’une occupation des bureaux devenue difficile, en raison de l’apparition de désordres (odeurs nauséabondes, dégâts des eaux à répétition), dont elle s’est plainte auprès du syndic de l’immeuble, selon courrier électronique du 10 mars 2017.

Selon courrier électronique du 22 janvier 2018, une importante inondation, en provenance du toit terrasse se trouvant à l’aplomb des locaux, a été signalée au bailleur.

Après que de nouvelles infiltrations, dont la cause n’était pas déterminée, aient endommagé pendant plusieurs semaines les murs des locaux, Madame [W] [Z] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier, le 9 août 2019, mettant en évidence d’importants désordres affectant les locaux loués, puis elle a procédé à une déclaration de sinistre « dégât des eaux », le 26 septembre 2019.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 16 octobre 2019, Madame [W] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [K] [N], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] et son assureur multirisques, la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire de ces parties.

Selon ordonnance de référé du 13 décembre 2019, Monsieur [G] [T] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 14 septembre 2020 et par actes d’huissier des 17 et 18 juin 2021, Madame [W] [Z] a fait assigner, en ouverture de rapport, Monsieur [K] [N], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 12ème ainsi que son assureur « multirisques », la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, devant le tribunal judiciaire de Paris, en indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels (préjudice de jouissance).

Selon ordonnance rendue le 6 juillet 2023, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par la S.A. MMA IARD et la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs multirisques de Madame [W] [Z].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, Madame [W] [Z] demande au tribunal de :

Vu le Rapport d’expertise du 11 septembre 2020,

Vu les articles 606, 1104 et 1715 du Code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces visées et versées aux débats,

Juger le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC et Monsieur [N] pleinement responsables des désordres subis par Madame [W] [Z] dans son local,

Juger que les désordres subis ont causé d’importants préjudices qu’il convient de réparer,

Condamner in solidum le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC et Monsieur [N] à régler à Madame [W] [Z] la somme de 47 696 euros au titre de son préjudice de jouissance subi,

Condamner in solidum le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC et Monsieur [N] à régler à Madame [W] [Z] la somme de 384 euros au titre de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN,

Condamner in solidum le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC, Monsieur [N] et la MMA IARD – MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à régler à Madame [W] [Z] la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices matériels et des dommages au mobilier subis,

Condamner in solidum le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC, Monsieur [N] et la MMA IARD – MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à remboursement à Madame [W] [Z] le coût de son déménagement à hauteur de 945 euros,

Condamner Monsieur [N] à régler à Madame [W] [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’absence de bonne foi de ce dernier dans l’exécution du contrat,

Condamner Monsieur [N] à régler à Madame [W] [Z] la somme de 1 110,47 euros en restitution du dépôt de garantie,

Condamner in solidum le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC, Monsieur [N] et la MMA IARD – MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à régler à Madame [W] [Z] la somme de 6 742,20 euros au titre des frais d’expertise avancés,

Condamner le SDC [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son Syndic en exercice, HELLO SYNDIC, Monsieur [N] et la MMA IARD – MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser chacun à Madame [W] [Z] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Les condamner in solidum aux entiers dépens incluant le coût du procès-verbal de constat du 9 août 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, Monsieur [K] [N] demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T] du 11 septembre 2020,

Vu les articles 14, 18 et suivants, 10-1, b de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 696, 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces visées et versées aux débats,

Recevoir Monsieur [N] en ses conclusions et l’y dire bien fondé;

Y faisant droit,

A titre principal,

Dire et juger Madame [Z], la Société MMA et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 10] non fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [N] et les en débouter ;

Dire et juger que ledit Syndicat des copropriétaires a manqué à ses obligations à l’occasion des sinistres en cause et le condamner à en réparer toutes les conséquences dommageables.

Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [N] la somme de 68 584,04 € en réparation de son préjudice à raison de la perte de loyers du 1er août 2020 au 30 janvier 2023.

A titre subsidiaire,

Et si par extraordinaire le Tribunal estimait devoir retenir une part de responsabilité à l’égard de Monsieur [N],

Condamner le Syndicat des copropriétaires à le garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre lui.

En tout état de cause,

Dispenser Monsieur [N] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965.

Condamner in solidum Madame [Z] et le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [N] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles de cette procédure par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, dans son action et l’y déclarer bien fondé,

A titre principal :

DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur [K] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [K] [N] à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble des condamnations qui pourraient être formulées à son égard,

DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

DEBOUTER les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dont leur appel en garantie formulé à l’égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice,

CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureurs « multirisques » de Madame [Z], demandent au tribunal de :

Vu le contrat d’assurance n°140 620 587 et ses conditions générales et particulières ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 11 septembre 2019 ;

Vu les articles 606, 1104 et 1715 du code civil ;

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’ensemble des pièces versées au débat ;

RECEVOIR la société MMA en ses conclusions et les dire bien fondées ;

Y faisant droit

A titre principal,

JUGER que la garantie de l’assureur de Maître [W] [Z], la société MMA, ne peut s’appliquer à l’espèce ;

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08659 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNN

PRONONCER la mise hors de cause de la société MMA ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [K] [N], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, HELLO SYNDIC à garantir la société MMA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; En tout état de cause,

JUGER que les franchises et plafonds contractuels du contrat des MMA seront applicables et viendront en déduction des éventuelles condamnations,

DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande de condamnation des MMA au titre de sa perte de loyers,

DEBOUTER Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des MMA,

CONDAMNER Monsieur [K] [N], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, HELLO SYNDIC à lui verser in solidum la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [K] [N], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, HELLO SYNDIC aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 janvier 2025, a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires de Madame [W] [Z] et sur la demande reconventionnelle en paiement formée par Monsieur [K] [N] (perte de loyers) :

Madame [W] [Z] agit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] et sur le fondement des articles 606, 1104 et 1755 du code civil à l’égard de Monsieur [K] [N].

Elle fait valoir en substance que l’expert indique expressément dans son rapport l’absence de collaboration du syndic et du propriétaire bailleur pour diligenter « une action sérieuse visant à identifier et réparer les causes des fuites et infiltrations, en dépit des relances de la locataire » (rapport, page 20), tout en concluant que les désordres subis proviennent des parties communes de l’immeuble (équipement, rapport, page 19).

Elle ajoute que la deuxième, la troisième et la quatrième zones d’infiltration sont situées sous une gaine technique et que, s’agissant de ces trois dégâts des eaux, l’expert indique que la responsabilité du syndicat des copropriétaires semble engagée dans la mesure où il s’agirait d’une défaillance au niveau des chutes d’évacuation ou des raccords sur celles-ci, par l’effet d’une « mise en charge des collecteurs provoquant ensuite des infiltrations par des joints défaillants au pied des chutes PVC » (annexe 8 au rapport), ce que confirme l’entreprise HERMANN (pièce n° 14).

S’agissant de Monsieur [N], bailleur, elle précise qu’il était parfaitement informé du « calvaire » qu’elle subissait mais qu’il n’a pris aucune mesure pour faire cesser les désordres, le contrat stipulant que les grosses réparations de l’article 606 du code civil demeurent à sa charge (article II, 5° du bail, page 3, pièce n° 1).

Elle ajoute qu’en application de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté et qu’en l’espèce, la vétusté de l’étanchéité du terrassons et du sol de la platine en plomb est à l’origine des désordres subis.

Sur sa demande de condamnation « in solidum », elle souligne que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en son entier.

Sur les préjudices subis, elle souligne qu’elle exploitait à titre professionnel le local donné à bail par Monsieur [N], y exerçant une activité d’huissier de justice, l’étude étant composée d’un local en rez-de-chaussée d’un seul tenant éclairé par une vitrine en façade sur la rue des fonds verts avec porte d’accès vitrée indépendante et d’un sous-sol. Elle précise que le sinistre impactait de manière considérable une partie de l’un des bureaux (rapport, page 11), nécessitant qu’une énorme bassine soit installée 24 h sur 24 et 7 jours sur 7 et qu’elle soit vidée régulièrement (rapport, page 12).

Elle ajoute, s’agissant du préjudice de jouissance, que :

— la deuxième zone d’infiltration concerne une partie du bureau situé au fond à gauche (rapport, page 13, première déclaration effectuée en mars 2017),

— les 3ème et 4ème zones d’infiltration concernent une autre partie du bureau situé au fond à gauche ainsi que l’accès au sous-sol (rapport, page 14),

— l’expert a reconnu que son trouble de jouissance est important et qu’il interdit « un usage normal d’une partie des locaux ainsi que de la zone d’archivage »,

— s’il retient une quote-part de la zone sinistrée de 30 % de la surface totale des locaux, depuis le 1er sinistre en mars 2017 jusqu’à la date de libération des lieux en octobre 2020, il rappelle également que les locaux « ne peuvent être utilisés pleinement, la réception du public et l’usage des lieux s’en » trouvant « nécessairement affectés » et il retient la « nécessité de laisser des zones dégagées du fait de mesures de protections » ce qui « encombre nécessairement les autres zones de travail »,

— son activité a été considérablement affectée par l’ampleur et la durée des désordres, l’ayant contrainte à donner congé du local, de sorte qu’elle s’estime bien fondée à solliciter que la quote-part de la zone sinistrée soit fixée à 50 % de la surface totale des locaux, soit 2.168 x 50 % x 44 mois = 47.696 €.

Sur ses préjudices matériels, elle réclame la somme de 384 € au titre de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN, face à l’inertie des défendeurs, et elle ajoute qu’il est « constant » que les infiltrations ont endommagé de nombreux mobiliers, son contrat d’assurance garantissant les marchandises, mobiliers et le matériel professionnel à hauteur de 626660 € (pièce n° 19, 5.000 €).

Elle précise ne pas être en mesure de justifier « à l’euro près » le matériel inondé, s’agissant d’archives et d’outillages de bureaux, tout en précisant que le procès-verbal de constat au dossier et le rapport d’expertise permettent de fixer son préjudice matériel, outre les frais de déménagement qu’elle a été contrainte d’exposer à hauteur de 945 € (pièce n° 22).

Sur « l’absence de bonne foi du bailleur » (article 1104 du code civil), elle estime que le contrat de bail n’a pas été exécuté de bonne foi par Monsieur [N], dont les carences ont été reprochées par l’expert, en laissant durer cette situation pendant plus de trois années, alors que les conditions d’exploitation du local étaient gravement affectées (5.000 €…).

Elle précise s’être exonérée du règlement des charges de septembre et octobre, soit les sommes mensuelles de 2.449,43 €, le solde locatif étant débiteur de 1.198,35 €, alors même qu’il y a lieu :

— de retrancher les frais appliqués « de manière injustifiée » les 8 septembre et 9 octobre 2020 d’un montant mensuel de 11,34 euros,

— de retrancher de l’échéance de 2.449,43 € et d’appliquer celle-ci au prorata, soit la somme de 163,29 € due pour le mois de novembre,

— le compte entre les parties doit s’établir comme suit : – 1.198,95 € + 11,34 + 11,34 + 2.449,43 – 163,29 = 1.110,47 €, de sorte qu’elle est fondée à réclamer la condamnation de Monsieur [N] à lui payer la somme de 1.110,47 € au titre de la restitution du dépôt de garantie (pièce n° 20).

Sur la garantie de son assureur, elle l’estime acquise, en présence de nombreux dégâts des eaux ayant affecté le local, ces dégâts figurant au nombre des événements garantis par les MMA, dont le contrat prévoit une garantie des pertes d’exploitation dans la limite de 200.000 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] répond qu’il ne nie pas que les désordres proviennent des parties communes de l’immeuble et que c’est le défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus du local commercial de Madame [Z] qui était à l’origine des dégâts des eaux constatés.

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08659 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNN

Il ajoute que :

— les travaux ont été votés et réalisés (pièce n° 7),

— il a été insuffisamment informé par Madame [Z] et surtout par Monsieur [N], copropriétaire, de l’ampleur du dégât que subissait la locataire, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure de se rendre compte de l’importance d’entreprendre des travaux de reprise d’étanchéité à bref délai, n’ayant reçu que très peu d’emails sur un laps de temps relativement long concernant les dégâts subis, tous en amont de la déclaration de sinistre effectuée le 26 septembre 2019 par Madame [Z],

— il s’est écoulé trois ans et demi entre le premier email de la demanderesse du 10 mars 2017 adressé à son seul gestionnaire (pièce n° 3, Mme [Z]) et la déclaration de sinistre du 26 septembre 2019 (pièce n° 12, Mme [Z]), ce qui laisse supposer que les dégâts n’étaient pas d’une ampleur telle qu’ils nécessitaient une intervention urgente,

— c’est à plusieurs reprises que le gestionnaire de Madame [Z] a dû solliciter de celle-ci des précisions sur le dégât des eaux et la réalisation d’une déclaration de sinistre (pièces [N] n° 3 et 6),

— il ne s’est pas montré inactif puisqu’un architecte a été mandaté le 24 juin 2019, que dans le constat du 9 août 2019, Madame [Z] précise que les « réparations sur la gaine technique ont été réalisées » et que le 24 septembre 2019, le syndic sollicitait de Monsieur [N] les coordonnées de son locataire afin de planifier une intervention et qu’un plombier intervienne (pièces n° 8, 10 et 33, Mme [Z]).

Sur sa demande de garantie de Monsieur [N], il précise que ce dernier n’a pas suffisamment communiqué auprès du syndicat des copropriétaires sur les dégâts rencontrés et sur leur ampleur, de sorte qu’il ne pouvait entreprendre les actions nécessaires.

Sur le préjudice allégué par Madame [Z], il estime que la décision de celle-ci d’introduire une procédure d’expertise judiciaire a rendu impossible la réalisation de quelconques travaux pendant le cours de l’expertise, de sorte que la période comprise entre l’assignation du 10 octobre 2019 et la date du dépôt du rapport d’expertise, le 11 septembre 2020, doit être exclue des demandes d’indemnisation formulées.

Il ajoute que :

— la demande d’indemnisation couvrant 50 % de la surface des locaux et 44 mois de loyers apparaît excessive, alors que les inondations n’étaient pas constantes, l’expert relevant dans une note aux parties n° 1 du 30 janvier 2020 qu’aucun désordre ni fuite n’avait « été déplorée depuis plusieurs mois » et la troisième et la quatrième zone révélant un taux résiduel d’humidité « de l’ordre de 18 % » (pièce n° 9),

— la demanderesse ne démontre aucunement avoir été dans l’impossibilité d’exploiter la moitié de ses locaux ou avoir été empêchée d’y exercer son activité et les zones d’activité ainsi que de réception de la clientèle de l’étude n’ayant pas été affectées par les infiltrations,

— les infiltrations résultaient de pluies importantes qui, à [Localité 9], ne se produisent qu’occasionnellement et non en permanence, l’expert ayant souligné que toutes les zones d’humidité ne correspondaient pas à des fuites actives,

— aucune preuve ne vient étayer la demande formulée au titre du préjudice matériel à hauteur de 5.000 € pour dégradation du mobilier, Madame [Z] précisant en outre dans sa déclaration ne pas avoir « de dommage » sur son « matériel ni » sur ses « dossiers » dans la mesure où elle avait « « évacué les zones concernées par les infiltrations ».

Sur le préjudice allégué par Monsieur [N], il précise que la société HELLO SYNDIC n’est pas partie à la présente procédure et que la société MMA n’est pas son assureur. Il ajoute qu’il n’est pas démontré par Monsieur [N] qu’il n’aurait trouvé un locataire pour succéder immédiatement à Madame [Z], une période de vacances entre locataires étant « habituelle » et ne pouvant lui incomber.

Sur l’appel en garantie des MMA, il estime que sa responsabilité ne saurait être engagée de sorte que les MMA devront en être déboutées.

Monsieur [K] [N] souligne que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en l’espèce. Il ajoute avoir participé à toutes les réunions d’expertise et répondu à toutes les demandes d’information et de production de documents de l’expert, qui lui a même donné un « satisfecit » (rapport, page 23), de sorte qu’il estime que le manque de collaboration allégué est « dénué de tout fondement ».

Il considère également que le prétendu manquement du bailleur à ses obligations est sans fondement et démenti par les nombreux emails et lettres recommandées adressés au syndicat des copropriétaires par son mandataire ou par lui-même et versés aux débats (pièces n° 3 à 16), alors qu’il avait le plus grand intérêt à intervenir pour sauvegarder son bien et empêcher sa dégradation.

Il argue de nombreux courriels démontrant qu’il a « agi au mieux des intérêts de sa locataire qui étaient aussi les siens », en s’acquittant de ses obligations à l’égard de sa locataire.

Il estime « logique » que sa locataire s’acquitte de ses loyers jusqu’à ce qu’elle libère les lieux et souligne que le décompte en fin de location établi par NEXITY au 31/10/2020 laisse apparaître un solde débiteur de 1.198,35 €.

Il précise que depuis 2012, NEXITY n’a cessé d’alerter le syndicat des copropriétaires sur les dégâts des eaux à répétition que subissait Madame [Z] dans ses locaux et sur les risques encourus (pièces n° 13 à 16).

Sur les préjudices subis, il relève que l’expert retient seulement un taux de 30 % qui reste excessif au regard de la réalité, les infiltrations s’étant manifestées en deux points des locaux sans jamais affecter les zones d’activité et de réception de la clientèle de l’étude, dont l’activité n’a jamais été interrompue, le sinistre n’ayant pas en outre été ininterrompu et de la même intensité pendant 44 mois, contrairement à ce que retient l’expert. Il considère que la quote-part de la zone sinistrée des locaux ne saurait raisonnablement excéder 20 % de la surface totale des locaux.

Sur sa demande indemnitaire au titre de la perte de loyers formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il relève que les loyers des locaux sinistrés ne sont plus payés depuis août 2020 comme le reconnaît elle-même la demanderesse dans ses écritures, soit 2.449,43 € par mois, les locaux étant actuellement occupés par un nouveau locataire en vertu d’un bail professionnel conclu en son nom par NEXITY selon acte sous seing privé du 15 février 2023 (pièces n° 17 et 18), de sorte qu’il enregistre une perte de loyers de 68.584,04 € (2.449,43 € x 30 mois, à déduire dépôt de garantie de 4.898,86 €), qui est la conséquence directe de la défaillance fautive et persistante du syndicat des copropriétaires ayant négligé de prendre les mesures indispensables pour faire cesser les infiltrations qui se répétaient depuis 2012 dans son local.

Il demande par ailleurs à être dispensé de toute participation aux frais de la présente procédure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Les MMA IARD font valoir que la garantie « perte d’usage » est conditionnée à l’existence de dommages matériels (pièce n° 1, page 21), affectant les locaux assurés, ajoutant que la demanderesse n’apporte pas la preuve de l’existence de tels dommages.

Elles estiment que la perte de jouissance n’est pas due aux dommages matériels préexistants mais à la carence du syndicat des copropriétaires et du bailleur dans la réparation des fuites qui perduraient depuis de nombreuses années.

Elles font valoir que, s’il n’est pas contesté que des dégâts des eaux ont eu lieu dans le local assuré, aucune réclamation n’a été faite au titre d’un préjudice matériel directement subi par l’assuré sur son bien garanti, aucun devis n’ayant été communiqué pour la reprise des dommages matériels dans le local de Madame [Z] de sorte qu’il ne peut y avoir indemnisation d’un préjudice de jouissance consécutif.

Elles font valoir qu’en tout état de cause, la garantie « perte d’usage » est contractuellement limitée à une durée de deux ans à compter du jour de sinistre, de sorte que le préjudice de jouissance ne pourra dépasser 24 mois (et non 44 mois). Elles relèvent à ce titre que le sinistre a été déclaré aux MMA le 9 octobre 2019, de sorte que le préjudice de jouissance ne peut commencer à courir qu’à compter de cette date à leur encontre.

Sur le préjudice matériel, elles estiment que la demande n’est pas sérieuse, n’est aucunement justifiée et n’est corroborée par aucune pièce, cette demande n’ayant jamais été abordée en expertise, outre que Madame [Z] a indiqué à son assureur, en 2019, lors de sa déclaration de sinistre, qu’aucun préjudice matériel n’était à déplorer.

Elles précisent que la garantie « dégât des eaux » exige de l’assuré qu’il mette à l’abri du sinistre les objets matériels vulnérables à la mouille, ce qui n’est aucune justifié.

A titre subsidiaire, elles appellent en garantie le syndicat des copropriétaires et Monsieur [N], dont elles estiment que la responsabilité est seule engagée aux termes du rapport d’expertise.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [N], elles précisent que le comportement de ce dernier n’a pas permis de faire avancer la situation de Madame [Z] et qu’en sa qualité de bailleur, Monsieur [N] se devait de délivrer un local conforme et d’assurer une jouissance paisible à sa locataire. Elles ajoutent n’être ni l’assureur de Monsieur [N] ni responsable du dégât des eaux, de sorte que cette demande est dépourvue de fondement à leur encontre.

***

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d’appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191).

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 27 novembre 1991, n° 89-17.185 ; 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d’entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

Les désordres sont décrits en pages 10 à 18 du rapport d’expertise de Monsieur [G] [T] déposé le 14 septembre 2020 et consistent en quatre zones d’infiltration situées :

1- pour la première, au niveau du plancher haut, en limite entre la partie terrasse végétalisée et la façade du bâtiment (zone d’infiltration correspondant « exactement au point de captage du siphon de sol et du trop-plein de la terrasse ») ; cette infiltration, signalée pour la première fois en janvier 2018, impacte une partie du bureau d’une surface d’environ 2 m² (fuite toujours active au moment des opérations d’expertise) ;

2- pour la seconde, au fond à gauche en plafond du local, sous la gaine technique (aucun désordre ni aucune fuite active depuis plusieurs mois au moment des opérations d’expertise, sans pour autant qu’il y ait été « nécessairement » remédié de manière pérenne) ; cette infiltration a fait l’objet d’une déclaration de sinistre « dégât des eaux » au mois de mars 2017 et impacte une partie du bureau au fond à gauche d’une surface d’environ 2 m² ;

3- pour la troisième et la quatrième zones d’infiltration, au fond à droite, également sous la gaine technique, les deux zones étant situées en vis-à-vis d’un voile porteur ; cette infiltration, signalée dans le cadre d’une déclaration de sinistre « dégât des eaux » du mois de mars 2017, impacte une partie du bureau au fonds à gauche ainsi que l’accès au sous-sol, d’une surface d’environ 1 m² ; cette dernière infiltration s’est produite de façon récurrente, principalement le matin, avec un goutte-à-goutte pouvant durer entre 45 minutes et une heure (les relevés d’humidité indiquaient un taux résiduel de l’ordre de 18 % au moment des opérations d’expertise).

La matérialité des désordres d’infiltration est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport d’expertise, pages 19 et 20), ces désordres proviennent :

— pour le premier point d’infiltration, d’un défaut de plainte au niveau de la descente des eaux pluviales de la toiture terrasse (parties communes),

— pour les autres dégâts des eaux n° 2 à 4, d’une défaillance au niveau des chutes d’évacuations ou des raccords sur celles-ci, la mise en charge des collecteurs provoquant ensuite des infiltrations par des joints défaillants au pied des chutes PVC.

S’agissant des responsabilités, les désordres d’infiltration qui font l’objet du présent litige ayant pour origine des parties communes (descente des eaux pluviales, toiture terrasse, chutes d’évacuation ou raccords sur celles-ci : pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, règlement de copropriété, article 4, page 43), la responsabilité objective, de plein droit, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, nonobstant les démarches et travaux que le syndicat des copropriétaires défendeur soutient avoir entrepris.

Au surplus, le tribunal relève que le syndic de l’immeuble a été régulièrement informé des désordres d’infiltration occasionnés aux locaux loués par Madame [Z], de leur persistance et de leurs conséquences :

— par la locataire elle-même, selon courriels des 21 août 2018, 14 mai 2019, 24 septembre 2019 (pièces n° 6, 7, 10 produites en demande),

— mais également et surtout par le propriétaire bailleur des locaux, Monsieur [N], selon courriels parfaitement explicites, des 17 juin 2019, 18 septembre 2019, 24 septembre 2019, 11 octobre 2019, 29 octobre 2019 (pièces n° 4, 5, 7, 8, 9 produites par M. [N]).

Dès le 8 juin 2018, le gestionnaire de bien de Monsieur [N] indiquait au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception, que son locataire subissait des « infiltrations à répétition » provenant du toit terrasse situé au-dessus des locaux, « même suite aux travaux réalisés sur la toiture en 2017 », ajoutant qu’il était très difficile de joindre le syndic de l’immeuble « par téléphone » que « rares » étaient « les retours » de sa part (pièce n° 16 produite par M. [N]).

S’agissant du propriétaire bailleur, si l’expert judiciaire déplore en page 20 de son rapport « une réelle absence de collaboration de la part des défendeurs (syndic et propriétaire bailleur), qui n’ont diligenté réellement aucune action sérieuse visant à identifier et réparer les causes des fuites et infiltrations, en dépit des relances de la locataire », cette allégation n’est étayée par aucun élément de preuve alors même que :

— l’expert judiciaire souligne dans le même temps que Monsieur [N] est passé à son cabinet pour lui permettre de prendre copie de plans de l’immeuble dont le conseil du syndicat des copropriétaires ne semblait pas disposer et qu’il n’avait pas transmis en dépit de la demande formulée en ce sens par l’expert judiciaire (rapport, page 23, et note aux parties n° 2 du 11 mai 2020 en annexe 9 au rapport, page 3/4),

— Monsieur [N] justifie au travers des pièces produites avoir entrepris de nombreuses démarches auprès du syndic de l’immeuble pour qu’une recherche de fuite soit effectuée et qu’il soit remédié à bref délai aux désordres d’infiltration subis par sa locataire.

Au surplus, dès lors qu’il est établi que les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige proviennent exclusivement de parties communes, Madame [W] [Z] apparaît mal fondée à reprocher à son bailleur de ne pas avoir procéder à des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil qui lui incomberaient en application de l’article II 5°) du bail conclu entre les parties ou de ne pas avoir fait procéder à des réparations qui ne seraient pas à la charge des locataires en ce qu’elles auraient été occasionnées par la vétusté au sens de l’article 1755 du code civil.

Il n’est pas davantage démontré une quelconque « mauvaise foi » du bailleur dans l’exécution du contrat de bail, en violation des dispositions de l’article 1104 du code civil.

La demande formée par Madame [W] [Z], au titre des « comptes entre les parties » et de la restitution du dépôt de garantie, est également mal fondée dès lors que, s’il est incontestable que la locataire a bien subi un préjudice de jouissance, les locaux ont cependant été occupés par cette dernière conformément à la destination prévue au bail jusqu’à son départ, de sorte qu’il n’est pas justifié de la légitimité d’une exonération de la totalité des échéances de septembre et d’octobre 2020 (dont la demanderesse indique s’être dispensée du règlement), pour les sommes mensuelles de 2.449,43 € (soit au total 4.498,86 €), nonobstant :

— les frais dont Madame [W] [Z] conteste la légitimité (à hauteur de 11,34 x 2),

— et la facturation contestée par la demanderesse de l’intégralité de l’échéance de loyer du mois de novembre 2020 (à hauteur de la somme de 2.449,43 €) alors que le local a été restitué le 2 novembre.

La responsabilité de Monsieur [K] [N] ne sera donc pas retenue et Madame [W] [Z] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de Monsieur [K] [N] au titre de son préjudice de jouissance, de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN, en réparation de ses préjudices matériels et des dommages au mobilier subis, au titre du coût de son déménagement, au titre de l’absence de bonne foi dans l’exécution du contrat, et en restitution du dépôt de garantie.

1-2 Sur les demandes indemnitaires de Madame [Z] :

Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient l’existence par l’évaluation qu’ils en font selon la méthode et le mode de calcul qui leur ont paru les mieux appropriés (Civ. 1ère, 6 avril 2016, n°15-16.578), sans être tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation.

Au cas d’espèce, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, et au regard des pièces produites, il convient de retenir comme justifiés et acceptables les postes de préjudices suivants :

— au titre du préjudice de jouissance :

> en tenant compte de la surface des locaux impactée par les dégâts des eaux, de l’impossibilité d’utiliser pleinement les locaux, pour la réception du public ou l’usage des lieux, des périodes d’infiltrations (en fonction de la pluie ou de l’usage des douches aux étages), de l’impossibilité de meubler une partie des locaux et de les utiliser normalement, de la nécessité de laisser des zones dégagées pour les mesures de protections encombrant nécessairement « les autres zones de travail » ainsi que de la présence « permanente » de seaux ou bassines impactant les lieux (rapport, page 21, pièce n° 8 produite en demande : procès-verbal de constat d’huissier du 9 août 2019, et pièce n° 11 produite par M. [N], photographie des locaux sinistrés) ;

> Sur la base d’un loyer mensuel de 2.168 € hors charges, depuis la date de déclaration du premier sinistre, en mars 2017, jusqu’à la date de libération des lieux, en octobre 2020, sur une période de 44 mois (rapport, page 21) : 2.168 € x 30 % x 44 mois = 28.618,00 €.

— au titre des « préjudices matériels » :

Aucune réclamation n’a été formulée par Madame [W] [Z] au titre de préjudices « matériels » dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire alors qu’il entrait dans la mission de l’expert judiciaire de « fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directe ou indirecte, matériels ou immatériels, résultant des désordres » (pièce n° 13 produite en demande par Mme [Z], ordonnance de référé du 13 décembre 2019, dispositif, page 4).

Aucun élément de preuve (factures, photographies, procès-verbal de constat de commissaire de justice, etc.) n’est produit dans le cadre de la présente instance qui serait de nature à établir l’allégation selon laquelle du mobilier appartenant à la demanderesse aurait été « endommagé » par les infiltrations, justifiant la demande indemnitaire formulée forfaitairement en demande à hauteur de la somme de 5.000,00 €, alors que la réparation d’un préjudice doit correspondre à ce dernier et ne peut être appréciée de manière forfaitaire (ex. : Civ. 2ème, 24 avril 2024, n° 22-17.229, publié au bulletin, premier moyen pris en sa seconde branche, § 13).

Au contraire, il ressort de l’examen de la déclaration de sinistre effectuée par Madame [W] [Z], par courrier électronique du 26 septembre 2019 (pièce n° 12 produite en demande), que celle-ci déclaré n’avoir, « en l’état pas de dommage sur » son « matériel ni sur » ses « dossiers dans la mesure où » elle a « évacué les zones concernées par les infiltrations ».

L’existence même du préjudice matériel résultant de la dégradation des « mobiliers » n’étant pas établie, Madame [W] [Z] ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande indemnitaire formée « en réparation des préjudices matériels et des dommages au mobilier subis ».

— au titre des frais de déménagement (945 €) :

Il n’est pas contestable que l’ampleur des désordres d’infiltration a dû conduire Madame [W] [Z] à procéder au déménagement de matériel au sein des locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 10], afin de le mettre à l’abri des infiltrations, une partie des locaux ne pouvant être meublée et utilisée normalement et des seaux ou bassines devant êtres mis en place en permanence (rapport, page 21).

Dans ces conditions, il convient de retenir comme justifiée, acceptable et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige la facture n° D20-584 du 18 décembre 2020 de déménagement de meubles (le 02 novembre 2020) sur site [Adresse 4] de l’entreprise DEMEVAL STOCKAGE produite en demande (pièce n° 22) pour un montant total de 944,64 € TTC.

Madame [Z] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du coût de son déménagement.

— au titre des frais de « l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN » :

Il est établi en l’espèce que, face à l’inertie du syndic de l’immeuble, aucun « plombier de la copropriété » n’ayant « établi de rapport » (note aux parties n° 3 du 15 juin 2020 en annexe 10 au rapport), l’expert judiciaire a donné son accord pour que l’entreprise de plomberie « HERMANN » intervienne « en urgence » aux frais avancés de la demanderesse et « pour le compte de qui il appartiendra », les frais d’investigation et/ou de réparation résultant de l’intervention de cette entreprise devant in fine rester à la charge du syndicat des copropriétaires (note aux parties n° 2 du 11 mai 2020 précitée, page 3 sur 4, et rapport, page 22 : « L’expert déplore la résistance du syndic à faire avancer les opérations en vue d’une solution du litige et identification de la cause, ne produisant pas de devis conformes à la demande de l’expert, puis refusant la prise en charge aux frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra des investigations portant sur des parties communes »).

La facture n° 19.347 du 3 juin 2020 relative à une recherche de fuite « Terrasse extérieur », au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier a permis d’établir le défaut d’étanchéité du « terrassons » ainsi que l’absence d’étanchéité au niveau du sol de la platine en plomb, l’eau remontant du collecteur et s’évacuant par infiltration lorsqu’il y a de fortes pluies (pièce n° 14 produite en demande par Mme [Z]).

Dans sa note aux parties n° 4 du 19 juin 2020 (en annexe 11 au rapport), l’expert judiciaire a validé la légitimité de cette investigation pour déterminer l’origine des désordres d’infiltration aux frais avancés de la demanderesse et « pour le compte de qui il appartiendra ».

Il convient donc de retenir comme justifiée, acceptable et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, la facture de recherche de fuite et d’intervention du 20 mai 2020 de l’entreprise HERMANN, selon facture n° 19.347 du 3 juin 2020 pour un montant de 384,00 € TTC.

La demande formée au titre des frais d’expertise avancés sera examinée au titre des dépens.

1-3 Sur la demande indemnitaire formée par Monsieur [K] [N] au titre de la perte de loyers du 1er août 2020 au 30 janvier 2023 à l’encontre du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il ressort des éléments de la procédure que les locaux loués par Madame [W] [Z] ont été occupés par cette dernière de l’apparition des premières infiltrations au mois de mars 2017 jusqu’à son départ le 2 novembre 2020 et qu’elle y a exercé son activité professionnelle pendant cette période, conformément à la destination de bureaux prévue au bail.

Monsieur [K] [N] ne justifie par aucun élément de preuve d’une quelconque impossibilité de louer les locaux lui appartenant, à la suite du départ de sa locataire, le 2 novembre 2020 (pièce n° 18 produite en demande par Mme [Z], procès-verbal de constat d’huissier décrivant des locaux en « bon état d’usage », en dépit de la présence de quelques traces de coulures jaunâtres au niveau du mur de gauche sous les dalles de droite qui ont été déposées en raison du dégât des eaux, outre un décollement de peinture sur une dizaine de centimètres entre la prise de de terre et le prise téléphonique), en raison des désordres d’infiltration affectant le bien lui appartenant, ni d’une quelconque démarche infructueuse de location accomplie à compter de cette date afin de relouer ses locaux à usage de bureaux, qui n’auraient pu aboutir en raison de l’état de ces derniers.

A cet égard, Monsieur [K] [N] se contente de verser aux débats :

— une attestation faite par lui-même, en date du 16 novembre 2023, aux termes de laquelle il certifie sur l’honneur que « le local commercial sis [Adresse 2] est resté inoccupé et n’a fait l’objet d’aucun bail entre le 3 novembre 2020 et le 15 février 2023 » (pièce n° 18 produite par M. [N]) sans autre précision quant aux motifs de cette inoccupation au cours de ladite période,

— un bail professionnel conclu le 15 février 2023 portant sur les locaux à usage de bureaux faisant l’objet du présent litige (pièce n° 17 produite par M. [N]).

De même, il ne ressort d’aucun élément de preuve que les locaux à usage de bureaux appartenant à Monsieur [K] [N] auraient subi de nouvelles infiltrations après le départ de Madame [W] [Z] ni que Monsieur [K] [N] se serait trouvé dans l’impossibilité de faire procéder aux travaux de remise en état de ses locaux, après réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité sur toiture végétalisée, votés lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2020, puis de réfection complémentaire du toit terrasse, votés lors l’assemblée générale du 8 novembre 2021, qui ont été réceptionnés le 20 décembre 2021 (pièces n° 7, 8 et 34 produites en défense par le syndicat des copropriétaires).

Monsieur [K] [N] ne justifiant ni de la matérialité du préjudice de perte de loyers dont il fait état, ni du lien de causalité susceptible d’exister entre ladite perte de loyers, à la supposer établie, et les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, il ne pourra qu’être intégralement de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à lui payer la somme de 68.584,04 € en réparation de « son préjudice à raison de la perte de loyers du 1er août 2020 au 30 janvier 2023 ».

1-4 Sur la garantie de la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureurs « multirisques » de Madame [W] [Z] :

En droit, dans les assurances dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat, la date du sinistre étant celle de la manifestation du dommage (ex. : Civ. 1ère, 7 mai 2002, n° 98-18.168 ; Civ. 2ème, 2 juillet 2002, n° 99-14.493 ; Civ. 3ème, 4 octobre 2014, n° 13-18.604 ; 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié au bulletin, troisième moyen pris en sa première branche, § 12 à 14).

En l’espèce, le « contrat de multirisque professionnelle n° 140 620 587 » à effet du 1er janvier 2015 souscrit par Madame [W] [Z] auprès de la société COVEA RISKS (aux droits de laquelle viennent les MMA) comporte une garantie « dégât des eaux » couvrant les dommages matériels ainsi que les « frais et pertes engagés à la suite d’un sinistre garanti » (pièce n° 1 produite par les MMA, conditions générales, page 16/92) ainsi que les frais de « recherches de fuites et engorgements nécessités par un dégât des eaux garanti » (pièce n° 1 précitée, conditions générales, page 18/92).

De manière générale, le contrat souscrit couvre globalement l’assuré, dans la limite des garanties souscrites par l’assuré, pour :

« Tous dommages, pertes ou destructions, quelles qu’en soient la nature et/ou l’origine, causés directement ou indirectement aux biens garantis, ainsi que certains frais et pertes » (conditions particulières, page 4).

A cet égard, il ressort des éléments de la procédure que le préjudice de jouissance, ainsi que les frais annexes d’investigation et de déménagement, subis par Madame [W] [Z] sont bien consécutifs aux dommages matériels causés aux locaux loués et résultant des dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige, dont la matérialité apparaît clairement établie au travers, notamment, des opérations d’expertise judiciaire et du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 9 août 2019 à la requête de Madame [W] [Z] (pièce n° 8 produite en demande).

La « perte de jouissance » subie est donc bien consécutive à un dommage matériel affectant les locaux assuré (bien garanti) sans que la mobilisation de la garantie soit nullement conditionnée à l’existence d’un préjudice matériel personnellement subi par l’assuré.

Par ailleurs, le contrat souscrit garantit en particulier la prise en charge par l’assureur :

— des frais de déplacement et de relogement rendus indispensables à la suite d’un sinistre garanti, incluant les « frais de garde meuble (transport compris), de déplacement et de réinstallation des objets garantis au contrat » (conditions particulières, page 18, point 7),

— des frais de recherche de fuite (conditions particulières, page 19 : « frais et dégradations nécessités par la recherche de fuites dans la mesure où ces fuites sont à l’origine d’un dommage survenu à l’intérieur ou aux abords immédiats des locaux assurés résultant d’un événement garanti », point 12),

— ainsi que des frais et honoraires d’experts (conditions particulières, page 19, point 16).

S’agissant du préjudice de jouissance, il ressort de l’examen de la police d’assurance que le contrat souscrit par Madame [W] [Z] ne prévoit une indemnisation de la perte d’usage (conditions particulières, page 17, point 3), au titre des « frais et pertes divers » pris en charge incluant la propre perte d’usage de l’assuré (en cas d’impossibilité pour lui d’utiliser temporairement tout ou partie des locaux), que « dans la limite d’une durée de 2 ans à compter du jour du sinistre », cette limite ayant vocation à s’appliquer à la garantie « dégât des eaux ».

Dans ces conditions, toute condamnation éventuelle des MMA au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [W] [Z] devrait être limitée à la seule somme de 15.609,60 € (2.168 € x 30 % x 24 mois).

Il y a lieu toutefois de relever à cet égard qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures, Madame [W] [Z] ne sollicite la condamnation in solidum de son assureur qu’au titre des « préjudices matériels », du coût de son déménagement frais d’expertise avancés, des dépens et des frais irrépétibles, à l’exclusion du préjudice de jouissance subi et de l’intervention réalisée par l’entreprise HERMANN, de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune demande de condamnation des MMA concernant ces chefs de préjudices, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile.

Enfin, s’agissant d’une garantie facultative, la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], doivent être déclarées bien fondées à opposer les limites de leurs garanties, et notamment leurs plafonds et franchises contractuels.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 28.618,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouter Madame [W] [Z] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 384,00 € TTC au titre de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi que la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], à payer à Madame [W] [Z] la somme de 944,64 € TTC au titre du coût de son déménagement,

— débouter Madame [W] [Z] du surplus de sa demande formée au titre du coût de son déménagement.

1-5 Sur les recours en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux, ou des articles 1231 et suivants du Code civil s’ils sont contractuellement liés.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, il a été vu précédemment qu’aucun manquement fautif à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige n’est caractérisé à l’encontre de Monsieur [K] [N], ces désordres ayant pour cause unique et exclusive un défaut d’entretien fautif puis l’inertie fautive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Dans ces conditions, la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], seront déboutées de leurs recours en garantie formés à l’encontre de Monsieur [K] [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] devra garantir la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/08659 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWNN

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] sera également débouté de son recours en garantie formé à l’encontre de Monsieur [K] [N].

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi que la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], qui succombent à l’instance, sera condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [G] [T] d’un montant justifié de 6.742,20 € TTC, selon ordonnance de taxe du 29 octobre 2020 (pièce n° 21 produite en demande), mais à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 9 août 2019, dès lors que les dépens de l’instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (ex. : Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16.10-123).

Par ailleurs, il convient de condamner :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer la somme de 1.500,00 € à Madame [W] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], à payer la somme globale de 1.500,00 € à Madame [W] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] sera également condamné à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de débouter Monsieur [K] [N] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [W] [Z].

Monsieur [K] [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] entièrement responsable des désordres d’infiltration subis par Madame [W] [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute Madame [W] [Z] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de Monsieur [K] [N] au titre de son préjudice de jouissance, de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN, en réparation de ses préjudices matériels et des dommages au mobilier subis, au titre du coût de son déménagement, au titre de l’absence de bonne foi dans l’exécution du contrat, et en restitution du dépôt de garantie,

Déboute Madame [W] [Z] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre des préjudices matériels et des dommages au mobilier subis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 28.618,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute Madame [W] [Z] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance subi,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 384,00 € TTC au titre de l’intervention réalisée le 20 mai 2020 par l’entreprise HERMANN,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi que la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], à payer à Madame [W] [Z] la somme de 944,64 € TTC au titre du coût de son déménagement,

Déboute Madame [W] [Z] du surplus de sa demande formée au titre du coût de son déménagement,

Déclare la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], bien fondées à opposer les limites de leurs garanties, et notamment leurs plafonds et franchises contractuels,

Déboute Monsieur [K] [N] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à lui payer la somme de 68.584,04 € en réparation de « son préjudice à raison de la perte de loyers du 1er août 2020 au 30 janvier 2023 »,

Déboute la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], de leurs recours en garantie formés à l’encontre de Monsieur [K] [N],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de son recours en garantie formé à l’encontre de Monsieur [K] [N],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à garantir la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi que la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [G] [T] à hauteur de la somme de 6.742,20 € TTC, mais à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 9 août 2019,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A. MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de Madame [W] [Z], à payer à Madame [W] [Z] la somme globale de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [K] [N] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [W] [Z],

Dispense Monsieur [K] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2025

La Greffière Le Président