TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 30]

■

N° RG 25/55943

N° Portalis 352J-W-B7J-DATOO

N°: 1

Assignation du :

25 Août 2025

EXPERTISE[1]

[1] 5 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. JAUL

prise la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 27]

représentée par Maître Lola CHAYETTE, avocat au barreau de PARIS – #D1361

DEFENDEURS

S.D.C. [Adresse 15]

[Adresse 9]

[Localité 22]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 24]

[Localité 17]

représenté par Maître Adrien GOUMET, avocat au barreau de PARIS – #K0063

Monsieur [K] [G]

[Adresse 18],

[Adresse 35]

[Localité 23]

représenté par Maître Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS – #B0788,

S.A. SOGESSUR

[Adresse 5]

[Adresse 36]

[Localité 26]

représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS – #B0434

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège (en qualité d’assureur de la SCI JAUL au titre d’un contrat n°11196108304)

[Adresse 10]

[Localité 25]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16],

représenté par son syndic, la société UNITIA

[Adresse 8]

[Localité 22]

Madame [C] [O]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Toutes trois non constituées

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé délivrée le 26, 27 et 29 août 2025, aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués d’infiltrations , affectant l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 31] ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 3 octobre 2025, le conseil de la SCI Jaul, demanderesse, et propriétaire du local en rez-de-chaussée subissant les désordres, a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite de :

— ordonner une expertise judiciaire du local commercial situé [Adresse 14] appartenant à la SCI Jaul, au contradictoire de l’ensemble des parties, pour déterminer l’origine (ou les origines) des infiltrations et évaluer les dommages ;

— designer l’expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

*Se rendre sur les lieux litigieux, à savoir dans le local (lots n°16 et 17) appartenant à la SCI

Jaul situé au rez-de-chaussée du [Adresse 16] ;

* Prendre connaissance du rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX, mandaté par la

société AXA France IARD ;

*Relever et décrire les désordres évoqués dans l’assignation et les conclusions des parties affectant le local litigieux (lots n°16 et 17) et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

*Préciser leur date d’apparition et donner son avis sur la récurrence / fréquence des

infiltrations depuis leur origine si elle est connue ;

*Interroger toute personne utile (du voisinage actuel ou précédent) pour déterminer si les infiltrations existaient avant le 12 septembre 2023 ;

*En détailler l’origine (ou les origines), les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

*Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’exploitation, l’esthétique du local litigieux (lots n°16 et 17), et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

* Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, évaluer le temps nécessaire aux travaux et évaluer le coût des travaux utiles à la remise en état du bien ;

*Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation pour la SCI Jaul ;

*Donner son avis sur la réduction du prix du local en lien avec les désordres constatés ;

* Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à l’appréciation des responsabilités pour permettre au juge du fond de statuer.

— condamner in solidum les Consorts [Y] à consigner les honoraires de l’expert judiciaire et à faire l’avance des éventuelles demandes de consignations complémentaires de l’expert judiciaire ;

— enjoindre à la société AXA France IARD de communiquer le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX ;

— assortir l’injonction décernée à la société AXA FRANCE IARD d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— condamner in solidum les Consorts [Y] et la société AXA France IARD à verser une provision à la SCI Jaul, à valoir sur la perte des loyers et les premiers travaux de remise en état, d’un montant de 15 000 euros ;

— condamner in solidum les Consorts [Y] ou tout autre succombant à verser à la SCI JAUL la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

En réponse, le conseil de M. [I] [Y], M. [H] [Y] et M. [T] [Y], vendeurs du local litigieux, a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge des référés de :

ENTENDRE les protestations et réserves d’usage de Monsieur [I] [Y], Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [Y] concernant la demande d’expertise présentée par la SCI JAUL ; DEBOUTER la SCI JAUL de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [Y], Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [Y] à consigner les honoraires de l’expert judiciaire et à faire l’avance des éventuelles demandes de consignations complémentaires de l’expert judiciaire ; DEBOUTER la SCI JAUL de sa demande de condamnation de Monsieur [I] [Y], Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [Y] à lui verser une provision à valoir sur la perte de loyer et les premiers travaux de remise en état ; CONDAMNER la SCI JAUL à régler à Monsieur [I] [Y] la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI JAUL à régler à Monsieur [H] [Y] la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI JAUL à régler à Monsieur [T] [Y] la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI JAUL aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, M. [K] [G], propriétaire non occupant de l’appartement situé au 1er étage, a demandé de :

— donner acte à monsieur [K] [G] de ses protestations et réserves sur la demande de la SCI JAUL de désigner un expert judiciaire,

— DEBOUTER la SCI JAUL de ses demandes d’injonction et d’astreinte formulées à l’encontre de monsieur [K] [G] en ce qu’elles ne sont pas fondées ; et en tout état de cause acter l’abandon de la SCI JAUL de ses demandes à l’encontre de monsieur [K] [G] ;

— DEBOUTER la SCI JAUL de sa demande de condamnation in solidum des défendeurs dont monsieur [K] [G] à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce qu’elle n’est pas fondée ;

— RESERVER l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI JAUL, demanderesse à l’instance aux entiers dépens.

La société Sogessur, assureur de M. [K] [G] aux termes d’un contrat n° 142319572, a formulé à l’audience des protestations et réserves d’usage.

Mme [C] [O], locataire de M. [K] [G], n’a pas constitué avocat ni comparu.

La société Axa France Iard, assureur de la SCI Jaul n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic, la société UNITIA, syndic en exercice de l’immeuble objet du litige, a constitué avocat après l’audience et n’a pas comparu à l’audience.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’état des arguments développés par les parties et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Pour garantir la consignation effective de la provision à verser à l’expert et permettre la bonne tenue de l’expertise, il apparaît nécessaire de mettre les frais de consignation d’expert à la charge de la SCI Jaul, demanderesse, les consorts [Y] s’étant déjà opposés à l’expertise amiable et n’acquiesçant pas à la demande d’expertise mais se contentant de former des protestations et réserves d’usage.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, d’appliquer les clauses d’un contrat, c’est à la condition que celles-ci ne supposent aucune interprétation de sa part.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SCI Jaul demande le paiement d’une somme provisionnelle de 15.000 euros à valoir sur la perte des loyers et les premiers travaux de remise en état.

A l’encontre des consorts [Y], elle fonde sa demande sur l’existence d’un vice caché connu des vendeurs et d’un dol de leur part dans l’acte de vente du local litigieux à son profit, dès lors qu’elle produit une attestation de M. [U] attestant que des dégât des eaux étaient déjà survenus avant la vente et que les vices n’étaient pas apparents lors de la vente, aucun dégât des eaux n’étant visible lors des visites.

A l’encontre de son assureur, la société Axa France Iard, elle fonde sa demande de provision sur les conditions particulières du contrat qui stipulent que la perte de loyers est garantie en cas de dégât des eaux, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d’expert dans la limite de deux années, pour la remise en état des lieux.

En réponse, les consorts [Y] réfutent l’existence d’un quelconque dol, faisant valoir que le dégât des eaux évoqué par M. [U] est survenu plus de cinq ans avant la vente, que les travaux dont le remboursement est sollicité datant d’octobre 2023 sont des travaux de purs aménagements, le premier dégât des eaux étant survenu en février 2024 ; qu’au surplus, le préjudice financier allégué est couvert par les assurances.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société Axa France Iard avait proposé une indemnisation de la perte de loyers à hauteur de 4.400 euros soit 1.100 euros par mois, ne contestant dès lors pas le principe de la garantie due au titre de la perte de loyers. La SCI Jaul demande deux mois de plus jusqu’au 30 septembre 2025 ainsi que l’ajout d’une provision sur charges à hauteur de 50 euros. La somme au titre des provisions sur charges sera exclue, la clause des conditions particulières visant les loyers mais pas expressément ses accessoires. Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de 6.600 euros correspondant à la perte de loyers du 1er avril au 30 septembre 2025, condamnation prononcée à l’encontre de la société Axa France Iard.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner in solidum les consorts [Y], l’appréciation de l’existence d’un dol éventuel requérant l’appréciation du juge du fond et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, aucune provision ne sera accordée en remboursement des travaux effectués en décembre 2023 pour un montant de 10.337,56 euros, dans l’attente de l’avis de l’expert sur les dates des dégâts des eaux survenus, de leurs causes et de leurs conséquences financières.

Sur la demande de communication du rapport d’expertise amiable

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est admis que des mesures de production de pièces, bien qu’elles ne relèvent pas formellement du sous-titre « Les mesures d’instruction », pouvaient être prescrites sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de la SCI Jaul de se voir communiquer le rapport de l’expert amiable mandaté, à savoir la société ELEX, l’intervention de cette société étant confirmée par plusieurs courriers produits aux débats et par le document d’estimation des dommages établi par l’assureur mentionnant en qualité d’expertise la société ELEX, ce document apparaissant utile pour les parties pour connaître la teneur des constatations réalisées par l’expert amiable.

En l’absence de toute mise en demeure préalable et refus exprès de la société Axa France Iard, il n’y a pas lieu de prononcer cette condamnation sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

DONNONS ACTE aux défendeurs constitués de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 11]

[Localité 20]

☎ :[XXXXXXXX03]

Tél : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 28]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 2 février 2026 ;

DISONS que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 2 octobre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

CONDAMNONS la société Axa France Iard à payer à la SCI Jaul la somme de 6.600 euros au titre de la perte des loyers du 1er avril au 30 septembre 2025 ;

ENJOIGNONS à la société AXA France IARD de communiquer à la SCI Jaul le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la partie demanderesse aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 30] le 18 novembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 32]

[Localité 21]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 33]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX029]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [F] [E]

Consignation : 5000 € par S.C.I. JAUL prise la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

le 02 Février 2026

Rapport à déposer le : 02 Octobre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 34]

[Localité 21].