TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUERRIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUERRIER, M^e ABELLO

■

Charges de copropriété

N° RG 21/10079 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU3QD

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet MICHAU, administrateur de biens, SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Claire ABELLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/10079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3QD

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [O] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°278 et 307 d’un immeuble situé au [Adresse 8].

Par sommation de payer signifiée le 22 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [O] [C] de payer la somme de 16.362,31 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 29 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] 15ème a fait assigner Monsieur [O] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 novembre 2021.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONSTATER l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [O] [C] ; DEBOUTER Monsieur [O] [C] de toutes ces demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER Monsieur [O] [C] au paiement de la somme de 29.370,39 €, au titre des charges arriérées et des frais avec intérêts qui doivent courir à compter de : la date de la sommation de payer du 22 janvier 2020 sur un montant de 16.362,31 € ; la date de signification de l’assignation pour le solde. CONDAMNER Monsieur [O] [C] au paiement d’une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts. ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil.CONDAMNER Monsieur [O] [C] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], une indemnité d’un montant de 4.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/10079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3QD

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023 et au visa des articles 10, 10-1, 14 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1347 et suivants du code civil, Monsieur [O] [C] demande au tribunal de :

ORDONNER avant dire droit au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de produire un décompte détaillant les charges de copropriété d’une part et les frais nécessaires d’autre part. A défaut,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] à procéder aux travaux de réparation des parties communes à l’origine des désordres chez Monsieur [O] [C] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir. CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 154 418,99€ à titre de dommages et intérêts. ORDONNER la compensation entre cette condamnation et celle éventuellement prononcée à l’encontre de Monsieur [O] [C] au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] ; CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] aux entiers dépens.

*

Monsieur [O] [C] n’a plus conclu au fond depuis le 10 juillet 2023, les incidents soulevés au cours de l’instruction ont été purgés par le juge de la mise en état.

En outre, il n’a pas déposé le dossier de plaidoirie avant le 11 septembre 2025, en dépit du message envoyé par RPVA en date du 4 septembre 2025 l’invitant à le faire avant cette date. Le tribunal statuera sans ses pièces.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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Sur la demande de révocation formulée par Monsieur [O] [C]

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

*

En l’espèce, le 14 novembre 2024, le juge de la mise en état ayant rejeté la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [O] [C] a prononcé la clôture le même jour, et a fixé les plaidoiries à l’audience du 4 septembre 2025.

Postérieurement, le 9 septembre 2025, le conseil de Monsieur [O] [C] a envoyé un message par RPVA en demandant la révocation de la clôture au motif qu’elle n’avait pas été informée de celle-ci, ni convoquée à l’audience de plaidoiries. Elle soutient que le respect du contradictoire et les droits de la défense n’ont pas été respectés, car elle n’a pas été mise en mesure de répliquer aux conclusions au fond du demandeur ou d’exposer oralement les motifs de sa demande de sursis à statuer.

Le 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires par message envoyé par RPVA, s’oppose à cette demande, en soutenant que le conseil de Monsieur [O] [C] avait reçu le bulletin du 15 octobre 2024 mentionnant « dernières conclusions au fond des parties », qu’elle avait obtenu la copie exécutoire de l’ordonnance du 14 novembre 2024, qu’elle avait connaissance de la clôture et du renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoirie au regard de la capture d’écran qu’elle joint à sa demande.

Sur ce,

Il ressort du bulletin notifié par le juge de la mise en état en date du 15 octobre 2024 que les parties ont été informées de la clôture envisagée le 14 novembre 2024. Dans ce même bulletin, elles ont été invitées à s’expliquer sur l’incident de « sursis à statuer » soulevé par le défendeur.

Le juge de la mise en état a en effet vidé sa saisine le 14 novembre 2024 en rejetant l’incident de « sursis à statuer » soulevé par Monsieur [O] [C] à l’instance et en clôturant l’instruction dans la même décision, dont une copie a été envoyée aux parties. Enfin, contrairement à ce que le défendeur soutient, la capture d’écran communiqué par son conseil mentionne bien la clôture décidée le 14 novembre 2024 ainsi que l’audience de plaidoirie fixée au 4 septembre 2025.

Ainsi, le principe du contradictoire et les droits de la défense ont été parfaitement respectés.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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Par conséquent, la demande de révocation de clôture formulée par Monsieur [O] [C] sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [O] [C]

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables ces demandes.

Il n’y a lieu, pour le tribunal, de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [O] [C] est propriétaire des lots n°278 et 307 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 à 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2013 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— l’attestation de non-recours correspondante ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— des décomptes de créance dont celui actualisé au 1er octobre 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Monsieur [O] [C] présente un solde débiteur de 28.012,04 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, déduction faite des frais de recouvrement.

Monsieur [O] [C] soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que le syndicat des copropriétaires a appelé des charges dues par les propriétaires du bâtiment A alors qu’il est propriétaire au bâtiment B.

Toutefois, il ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, et ne rapporte pas la preuve des imputations injustifiées.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 28.012,04 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal :

Sur la somme de 16.362,31 euros à compter de la mise en demeure par voie de sommation de payer du 22 janvier 2020 valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, Et sur la somme de 11.649,73 euros à compter de la date de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.358,35 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort de l’examen des pièces que seuls les frais exposés pour la sommation à payer en date du 22 janvier 2020 (234,75 euros), constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, sont justifiés.

Les frais de relance réclamés par le syndicat des copropriétaires sont antérieurs à la sommation de payer et postérieurs à la délivrance de l’assignation. De même, les frais de contentieux ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles et les frais de mise en demeure ne sont étayés par aucune pièce. Dès lors, ces frais ne peuvent être considérés des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Monsieur [O] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 234,75 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [O] [C] de ses obligations, en ce que le comportement de ce dernier est répétitif et injustifié.

En effet, ce défaut de paiement récurrent de la part du Monsieur [O] [C] depuis de nombreuses années, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute justification de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Monsieur [O] [C] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [O] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [C], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [O] [C] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation formulée par Monsieur [O] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] les sommes de :

28.012,04 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal : sur la somme de 16.362, 31 euros à compter de la mise en demeure par voie de sommation de payer du 22 janvier 2020 ; et sur la somme de 11.649,73 euros à compter de la date de l’assignation.

234,75 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente