TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société NOVAPIERRE 1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3A

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial, GROUPE LRDI VICTOR HUGO sis [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

La société NOVAPIERRE 1, société civile de placement immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente ,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06028 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3A

EXPOSE DU LITIGE

La société NOVAPIERRE 1 est propriétaire du lot n°15, composé d’un local commercial, dans l’immeuble sis [Adresse 6], cadastré AN [Cadastre 1] SEC AX N°[Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété représentant 483/10091ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4 123,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2024 ;1 500 euros de dommages et intérêts ;la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par la société NOVAPIERRE 1 (483/10091ème).

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a souhaité actualiser sa créance à la baisse précisant que la défenderesse a effectué un virement suite à l’assignation et précisant que la dette a baissé s’élève à la somme de 770,77 euros, décompte arrêté 26 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée à personne morale par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la société NOVAPIERRE 1 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 15, indiquant la répartition des tantièmes (483/10091èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la société NOVAPIERRE 1 ;un extrait de K BIS de la société ; les appels de charges, provisions sur charges correspondant à l’arriéré ;les relevés individuels de charge pour la période ;l’historique du compte du 23 février 2024 au 22 avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 770,77 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juin 2023, 29 mai 2024 ; les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;deux courriers de relance du 16 mai 2024, 21 septembre 2024 ; une sommation de payer la somme de 3 236,79 euros adressée par acte de commissaire de justice en date du le 11 juillet 2024 à la société NOVAPIERRE 1 ;le contrat de syndic ; les facture des frais de gestion.

En l’espèce, les paiements effectués par la société NOVAPIERRE 1 ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 770,77 euros portant sur la période allant du 23 février 2024 au 22 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, dont il convient de déduire la somme de 220,32 euros correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour une de 613,05 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

Il s’ensuit qu’après déduction de ces éléments, la débitrice a apurée sa dette.

La demande du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 499,28 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Par ailleurs, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de rejeter la demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société NOVAPIERRE 1 présente, de manière récurrente depuis 1,5 année, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu de l’apurement de la dette postérieurement à l’assignation et des tantièmes de propriété détenus par la société NOVAPIERRE 1.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, en raison de l’apurement de la dette ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la société NOVAPIERRE 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE la société NOVAPIERRE 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société NOVAPIERRE 1 aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.