MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 09 Janvier 2025

N° RG 23/01363 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYCL

DEMANDEURS

Monsieur [C] [S]

né le 19 Août 1993 à [Localité 17] (72)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François ROUXEL, avocat au Barreau du MANS

Madame [N] [I]

née le 21 Novembre 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître François ROUXEL, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [G], [T], [H] [D]

né le 18 Avril 1962 à [Localité 17] (72)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Anne-Lise CLOAREC, membre de la SELARL ALC AVOCATS, avocate au Barreau du MANS

Madame [A], [M] [X] épouse [D]

née le 02 Août 1953 à [Localité 14] (60)

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-Lise CLOAREC, membre de la SELARL ALC AVOCATS, avocate au Barreau du MANS

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 320 050 925

dont le siège social est situé [Adresse 1][Adresse 9]

représentée par Maître David SIMON, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

copie exécutoire à Maître Anne-lise CLOAREC de la SELARL ALC AVOCATS – 33, Maître [B] [L] de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – [L] – GIBAUD – 8, M^e François ROUXEL – 30 le

N° RG 23/01363 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYCL

DÉBATS A l’audience publique du 10 octobre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 19 décembre 2024, prorogé au 09 janvier 2025, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 09 Janvier 2025

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 novembre 2020, M. [G] [D] et Mme [M] [X], son épouse, concluaient devant Maître [Z], notaire à [Localité 12] (72), une promesse de vendre à M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I] au prix de 105.000 € le bien immobilier à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 13] (72).

Préalablement à la signature de ce compromis, outre les diagnostics techniques obligatoires pour détecter la présence de plomb et d’amiante, les anomalies électriques et le diagnostic énergétique, les futurs acheteurs sollicitaient lors d’une visite des lieux l’avis de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS, couvreurs, afin d’établir par devis le montant des éventuels travaux à réaliser sur la charpente et la toiture.

Selon le devis établi le 4 novembre 2020 par cette société à la suite de la visite du bien immobilier du 16 octobre 2020, des travaux de redressage de la charpente et d’étanchéité de la toiture devaient être réalisés pour un montant de 15.957,45 € TTC, afin de remédier aux infiltrations en provenance du toit.

Suivant acte passé le 12 décembre 2020 en la forme authentique devant Maître [Z], notaire à [Localité 12] (72), M. [G] [D] et Mme [M] [X], son épouse, ont vendu à M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I] un bien immobilier à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 13] (72) contre un prix de 105.000 € financé au moyen d’un crédit immobilier contracté auprès de l’agence du Crédit Mutuel de LOUE (72).

Au mois de mars 2021, M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I], alertés par des bruits dans les lames de faux plafond en ont enlevé plusieurs et constaté que les solives et les poutres qui les soutenaient étaient infestées d’insectes xylophages.

La société SADED France a établi le 9 avril 2021 un diagnostic technique sur l’état parasitaire de la maison.

Par ordonnance rendue le 25 juin 2021, le juge des référés du Tribunal Judiciaire du MANS a ordonné une expertise judiciaire.

M. [C] [S] et Melle [N] [I] ont assigné, par acte délivré le 16 mai 2023 aux époux [D] et par acte délivré le 22 mai 2023 aux établissements [U], ceux-ci devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins de résolution de la vente du bien immobilier mentionné ci-dessus et de mise en oeuvre de la responsabilité des établissements [U].

L’expert a établi son rapport le 13 juin 2023.

*****

Par conclusions intitulées “conclusions n°2" signifiées par voie électronique le 18 avril 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige, M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I] sollicitent :

N° RG 23/01363 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYCL

— à titre principal, de prononcer la résolution de la vente du bien immobilier à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 13] (72) sur le fondement des articles 1641 et 1642 du Code Civil,

— à titre subsidiaire, d’annuler la dite vente sur le fondement de l’article 1137 du Code Civil,

— en tout état de cause,

de condamner M. et Mme [D] à leur restituer le prix de la vente d’un montant de 105.000 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice et jusqu’à parfait paiement, de dire qu’ils restitueront les clés de l’immeuble aux époux [D] dans les 10 jours suivant la présente décision,

de condamner M. et Mme [D] à leur régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

de condamner la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS à hauteur de 95% des condamnations financières mises à la charge des époux [D] et in solidum avec ces derniers, à titre de dommage et intérêts pour manquement à leur devoir de conseil,

de condamner in solidum M. et Mme [D] et la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS à leur régler la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC),

de condamner in solidum M. et Mme [D] et la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS au paiement des dépens de la présente instance et de la procédure de référé, en ce compris les frais de publication de la présente assignation au service de la publicité foncière.

A titre principal, ils invoquent la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil pour affirmer que la vente immobilière est nulle en raison du vice caché dont elle est atteinte, en ce que :

— la présence d’une infestation d’insectes xylophages, à savoir des grosses vrillettes, existait le jour de la vente car elle est antérieure à celle-ci et dure depuis de nombreuses années et il est établi que les vendeurs avaient réalisé des travaux de dissimulation des traces de la vrillette ;

— l’infestation de vrillette rend impossible toute utilisation normale de l’immeuble, car elle touche l’ensemble de l’immeuble, le rendant impropre à son usage en raison du risque d’effondrement provoqué par les attaques du bois par les insectes et non par les infiltrations, qui favorisent la prolifération des dits insectes, mais ne sont nullement à l’origine du risque d’effondrement ; à défaut, ils soutiennent que cette infestation diminue tellement l’usage de la maison qu’ils ne l’aurait pas acquis compte tenu du coût total des travaux de remise en état ; ils affirment que le vice présente un réel caractère de gravité car il rend la chose impropre à son usage, peu important qu’il soit facile ou non d’y remédier, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce, les travaux de remise en état s’élevant au minimum à un tiers du prix de vente ;

— même si une partie de cette infestation d’insectes xylophages, notamment la partie localisée au grenier, était visible pour un spécialiste, elle ne peut être qualifiée d’apparente puisqu’il suffit qu’une partie seulement du vice soit dissimulée pour que celui-ci puisse être qualifié de vice caché, comme en l’espèce puisque la partie de l’infestation se trouvant dans le faux plafond de la grande chambre du 1er étage, était cachée ; même si les manifestations de l’autre partie localisée au grenier étaient visibles, elles ne peuvent être qualifiées de vice apparent pour les acquéreurs qui ne pouvaient en tant que non avertis ou non professionnels, connaître le vice ni dans son ampleur; ni dans ses conséquences, et ce d’autant plus qu’ils ont visité le bien en novembre, période durant laquelle la vrillette n’est pas active puisqu’elle s’introduit dans les maisons en volant au début du printemps et la ponte a lieu entre les mois d’avril et de juin, de sorte qu’ils ne pouvaient relever trace de la présence de vrillette durant leur visite du bien ;

— les vendeurs, informés de cette infestation, se sont bien gardés d’en informer les acquéreurs, et que le charpentier [U], qui était un professionnel averti qui n’aurait pas dû manquer de s’inquiéter des trous dans la charpente, ne les a pas davantage mis en garde.

S’agissant de l’application de la clause exclusive de la garantie des vices cachés dont se prévalent les époux [D], ils répondent qu’il y a lieu de l’écarter du fait de la mauvaise foi des vendeurs qui avaient nécessairement connaissance de la présence d’une infestation de vrillette, en raison :

— des centaines de trous réalisés par les insectes xylophages dans les bois de charpente et solivage,

— de la présence permanente de poussière (correspondant à la sciure produite par la larve après plusieurs mois ou années de présence) que M. [D] qualifiait lui-même de minime lors des opérations d’expertise,

— des trous créés, selon les dires des vendeurs eux-mêmes lors de l’expertise, par l’insecte dans le mobilier entreposé par les époux [D] au grenier du temps de leur habitation de la maison,

— de la réalisation de travaux dont les époux [D] ont minimisé l’importance auprès de l’expert, réalisés avant la vente.

Ils répondent que le vice, y compris dans la partie visible du grenier, ne pouvait être qualifié d’apparent vis-à-vis des acheteurs en raison de l’ignorance dans laquelle ils étaient de son ampleur et de ses conséquences.

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A titre subsidiaire, ils s’appuient sur l’article 1137 du Code Civil, soutenant que la vente est entachée de nullité en raison du dol dont ils sont victimes de la part des vendeurs, les époux [D] ayant eu recours à des manoeuvres visant à dissimuler les traces de l’infestation, en réalisant des travaux de peinture et en posant un film plastique, et leur ayant dissimulé une information dont il connaissait le caractère déterminant pour les acquéreurs.

En tout état de cause, concernant les conséquences financières, ils s’appuient sur :

— les articles 1644 et 1352-6 du Code Civil pour solliciter la restitution du prix de la maison avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en justice,

— l’article 1645 du Code Civil pour solliciter l’indemnisation à hauteur de 10.000 € de leur préjudice de jouissance, ayant dû cesser d’habiter la maison ne s’y sentant plus en sécurité, à plus forte raison qu’ils avaient un enfant en bas âge, ainsi que de leur préjudice moral lié à la nécessité d’initier une longue procédure judiciaire.

Concernant la responsabilité des l’entreprise [U], ils se fondent sur l’article 1231-1 du Code Civil, et lui reprochent alors que les traces de l’infestation étaient visibles pour un homme de l’art lors de la visite du 4 novembre 2020 aux fins d’examen de l’étanchéité de la charpente de l’immeuble, d’avoir manqué à son devoir de conseil envers eux, en leur établissant un devis prévoyant uniquement la réalisation de travaux de redressement de la charpente et d’étanchéité sur une partie seulement de la toiture et n’incluant rien pour remédier à l’infestation des insectes ; affirmant que la mission de l’entreprise n’était nullement limitée au chiffrage de travaux de couverture ponctuels, mais comportait le chiffrage des travaux urgents à effectuer sur la charpente/toiture afin qu’ils se déterminent sur l’opportunité de poursuivre ou non la vente, raison pour laquelle la visite avec l’entreprise [U] a eu lieu le 4 novembre 2020 avant la signature du compromis ; qu’en conséquence, en tant que professionnelle, il lui incombait de se livrer à un examen de la charpente, et que la seule vue des trous laissés par les insectes dans les bois, notamment l’aubier des gros bois sans pour cela déposer le film plastique présent dans le grenier, aurait dû conduire l’entreprise, conformément à ce que dit l’expert, à s’interroger sur la présence ou non de larves nuisibles et à leur conseiller un traitement curatif des bois, voir plus, comme remplacer certains chevrons ou plus grosses pièces de charpente.

Concernant le lien de causalité, ils répondent que le compromis a été signé en raison de travaux de moindre ampleur préconisés par l’entreprise [U] dans un devis établis le 4 novembre 2020, préalablement à la signature du compromis, ce qui démontre que l’ampleur moindre des travaux les a déterminé à poursuivre dans l’acquisition de ce bien.

A titre subsidiaire sur ce point, ils invoquent l’article 1240 du Code Civil, soutenant qu’en s’abstenant de les alerter de la présence des insectes, elle a commis une faute délictuelle.

Par son manquement contractuel, ou à titre subsidiaire, délictuel, ils affirment que l’entreprise [U] leur a occasionné un préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le bien qu’ils estiment à 95% , soutenant que s’ils avaient été alertés, ils auraient sursis à la signature du compromis dans l’attente de la réalisation d’un diagnostic pour évaluer l’ampleur de l’infestation, et qu’au regard du coût des travaux finalement nécessaires, ils auraient renoncé purement et simplement à la vente.

Au soutien de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC, ils font valoir, outre les frais de justice déboursés pour initier la présente procédure au fond, avoir dû au préalable recourir au service d’un conseil pour solliciter une expertise, dans le cadre de laquelle trois réunions d’expertise ont eu lieu et plusieurs dires ont du être envoyés à l’expert, et pour faire “un appel en cause”.

*****

Par “conclusions récapitulatives n°2" signifiées par voie dématérialisée le 9 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige, M et Mme [D] demandent de débouter M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I] de leurs demandes dirigées contre eux, de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC, et de les condamner à leur régler la somme de 6.000 € sur le fondement de cet article et au paiement des dépens, ainsi que d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

En premier lieu, M. et Mme [D] répondent que les demandeurs, sur lesquels reposent la charge de rapporter l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil ne l’établissent nullement. Ils contestent le caractère généralisé de l’infestation des insectes xylophages, affirmant que les demandeurs se fondent sur des dires et des constats erronés de l’expert, qui ne peuvent être utilement combattus s’agissant du caractère généralisé du vice par les constats du diagnostiqueur parasitaire puisque seuls les constatations réalisées par l’expert judiciaire font foi.

Ils affirment que l’infestation est limitée à la zone se situant sous le faux plafond de la chambre n°1, se visualisant par une attaque de la poutre maîtresse en partie saumon et des solives blanches en chêne, attaque cachée en présence d’un faux plafond en parfait état et en conséquence, parfaitement étanche aux chutes de sciures et d’insectes ; qu’aucune attaque active n’affecte le rez-de-chaussée, ni la chambre n°2, ni le grenier, en l’absence de poussière tombée lors du démontage par l’expert du film plastique recouvrant une partie du plafond du grenier et de résidus particuliers visibles au travers du film plastique transparent, soulignant que les seules traces d’attaques mises en évidence lors des opérations d’expertise sont des traces anciennes typiques des bois centenaires.

Ils relèvent que les désordres de l’ensemble de la charpente sont dûs à un défaut d’étanchéité connu des acheteurs lors de la vente, et que les travaux d’étanchéité ont été mal chiffrés dès l’origine ; que le bien est habitable, le désordre lié à l’infestation de vrillettes ne le rendant pas impropre à sa destination, la solidité de l’immeuble n’étant pas remise en cause par l’expert, en présence de structures de bois contaminées ne présentant aucun risque d’effondrement lié aux insectes et que le léger risque d’effondrement évoqué par l’expert concernant la chambre d’enfant est lié aux infiltrations et à l’humidité en découlant, soit une autre cause que la présence d’insectes xylophages.

Ils poursuivent en indiquant que le montant des travaux nécessaires à la remise en état s’élèvent à 9.380,20 € TTC et consistent en un traitement curatif et préventif et en la remise en état des faux plafonds déposés pour les besoins des opérations d’expertise.

Ils soutiennent que l’antériorité du vice à la vente n’est pas établie, l’expert étant hésitant et approximatif sur l’époque d’apparition des larves.

Ils finissent en affirmant que le vice était apparent même pour des acheteurs profanes en présence de “trous créés par l’insecte nettement visibles par l’acheteur pour les grosses pièces de bois de charpente”.

En second lieu, ils poursuivent en affirmant qu’en tout état de cause, dans l’hypothèse où l’existence d’un tel vice serait retenu par la juridiction, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente s’applique en l’absence de démonstration de la connaissance du dit vice par les vendeurs, soutenant que seuls les vices présents dans la chambre n°1, et peut-être sous le plafond plastifié, peuvent revêtir la qualification de vices cachés, les signes d’attaque éventuelle d’insectes relevés dans les autres endroits de la maison étant apparents, ils sont exclus de toute garantie ; que ce vice dans la chambre n°1 et sous le plafond plastifié n’était pas visible et n’était pas connu des vendeurs, l’expert indiquant que cette attaque “apparue peut-être avant l’acquisition [D] et a perduré longtemps durant son occupation, mais non visible de lui” et est donc exclu également de toute garantie. Ils soulignent que la preuve de la connaissance des éventuels vices cachés par les vendeurs qui ne vivaient plus dans les lieux depuis deux ans au moment de la réalisation de la vente, n’est pas démontrée, ni pour la chambre n°1, ni pour la partie filmée du grenier.

Concernant la demande en nullité de la vente pour dol, ils répondent qu’aucun traitement curatif des insectes xylophages n’a jamais été dissimulé aux acquéreurs par les vendeurs car eux-mêmes n’ont jamais fait réaliser un tel traitement, et que la peinture a été réalisée en 2013, plus de sept ans avant la réalisation de la vente, et que le film plastique a été placé sur une partie du plafond du grenier pour protéger les meubles entreposés dans ce dernier de la poussière, et nullement pour dissimuler la présence d’insectes xylophages.

S’agissant des conséquences, ils soutiennent qu’aucune restitution du prix ne peut être demandée en l’absence de vice caché ou en l’absence de dol ; qu’aucune somme n’est due au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du Code Civil si le vendeur comme en l’espèce, ignorait les vices de la chose. A défaut, ils répondent que les acquéreurs ne démontrent pas la réalité de leur préjudice de jouissance auquel ils ont en tout état de cause contribué en ne réalisant pas le traitement curatif préconisé immédiatement, laissant l’insecte se propager davantage et qu’en conséquence, ils sont seuls responsables de l’aggravation de leur éventuel préjudice.

S’agissant des frais irrépétibles, ils soutiennent qu’il serait injustifié de laisser à leur charge des frais engagés dans le cadre de la procédure de référé et au fond, en raison d’une procédure totalement injustifiée intentée à leur encontre.

Au soutien de leur demande d’écarter l’exécution provisoire, ils font valoir que celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire car elle entraînerait, dans l’hypothèse où ils formeraient appel contre la présente décision, des circonstances disproportionnées et excessives dans l’attente de l’aboutissement de la procédure d’appel.

*****

Selon conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS a conclu au débouté de l’ensemble des demandes formulées à son encontre par M. [C] [S] et [Localité 11] [N] [I] et leur condamnation au règlement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du CPC et des entiers dépens.

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S’agissant des demandes fondées sur l’article 1231-1 du Code Civil, ils font valoir qu’aucun contrat n’a jamais existé entre la société [U] et les requérants.

S’agissant de l’obligation de conseil précontractuelle, elle affirme qu’elle n’a jamais été sollicitée pour réaliser une étude complète de la couverture-charpente et que sa mission lors de la visite de la maison qui s’est déroulée le 16 octobre 2020 se limitait à chiffrer les travaux impérativement nécessaires sur environ 70m² et correspondant uniquement à la pièce du grenier dans laquelle des films plastiques avaient été installés masquant les pièces de la charpente ; qu’il ne pouvait détecter la présence d’un insecte xylophage qu’après étude des bois, conformément à ce qu’indique l’expert, et ce d’autant plus que lors de la visite rapide du 16 octobre 2020, aucune poussière indicatrice de la présence d’insectes xylophages n’était visible sur le sol du grenier et que le sondage des poutres n’entrait nullement dans sa mission ; que le chiffrage n’était nullement déterminant pour la conclusion de la vente, les acquéreurs n’ayant pas attendu d’avoir le devis daté du 16 novembre 2020 pour signer la promesse de vente ; qu’au surplus, la présence d’insectes xylophages a d’abord été détectée dans les planchers ou encore dans la cave, pièces qui n’ont nullement été visitées par la société [U] dont la mission se limitait à chiffrer des travaux de réfection de la toiture en raison d’infiltrations inquiétant les acquéreurs.

A propos des éventuels préjudices dans l’hypothèse où serait retenu un manquement à une obligation de conseil, il s’appuie sur les dires de l’expert lui-même, pour souligner que la réfection complète de la charpente et de la couverture chiffrée à 49.743,17 € doit rester à la charge complète des acquéreurs en ce que le mauvais état du toit était visible depuis la rue ou le grenier et connu des acquéreurs, et que les travaux en lien avec l’infestation d’insectes xylophages se limitent à des traitements insecticides des diverses pièces de bois comprenant la charpente et le plancher, et que concernant les seules pièces de charpente entrant dans l’hypothétique devoir de conseil de la société, le coût se limiterait à 2.062,69 euros.

Concernant la demande de condamnation in solidum à hauteur de 95% de la restitution du prix de vente, elle conclut au débouté soutenant qu’elle est totalement tiers à la dite transaction, et ce d’autant plus qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’hypothétique manquement à l’obligation de conseil invoqué par les acquéreurs, et le préjudice subi par les demandeurs.

S’agissant de sa demande reconventionnelle fondée sur l’article 700 du CPC, pour justifier la somme réclamée, elle avance qu’elle a dû avancer des frais de justice pour être assistée dans le cadre de la présente affaire, lors de l’ensemble des opérations d’expertise judiciaire, mais également à l’occasion de la procédure de référé-expertise.

*****

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 20 juin 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 10 octobre 2024. À cette audience, les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, prorogé au 9 janvier 2025.

MOTIFS

I. SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est de jurisprudence constante que le vice n’est pas apparent, au sens de cet article lorsque l’acheteur, bien qu’il ait pu en connaître l’existence, n’était pas en mesure d’en estimer l’ampleur et les conséquences.

A – Sur l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil :

En l’espèce, le devis réalisé par l’entreprise SADED France le 9 avril 2021 à la demande de M. [S] et de Mme [I] fait état de l’existence de nombreuses attaques de petites et grosses vrillettes, et notamment au rez-de-chaussée, où des attaques sont visibles sur les lambourdes de la pièce principale, et au grenier, sur les bois de la charpente principale et quatre lambourdes visibles et accessibles.

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L’existence d’un tel défaut inhérent à l’immeuble vendu est confirmée par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 13 juin 2023 au greffe du tribunal judiciaire. Selon ce rapport, l’infestation de petites et grosses vrillettes concerne l’ensemble des bois d’origine de la construction, celle-ci étant présente dans les solives en bois de la cave, dans la cage d’escalier, au premier étage dans les solives de la grande chambre, dans le grenier, notamment dans les grosses pièces telles que la pièce appelée ferme avec entrait bas et poinçon et l’aubier. L’expert y relève des trous très nets d’entrée et de sortie des insectes caractéristiques des nombreuses attaques de vrillettes des bois de charpente et indique que ces traces des attaques d’insectes xylophages étaient déjà visibles lors de l’occupation des lieux par M. et Mme [D] et sont antérieures à la signature du compromis de vente, les dommages constatés ne pouvant apparaître, selon l’expert, en seulement deux années, à savoir 2019 et 2020, période durant laquelle le bien était inoccupé, étant précisé que le maintien du chauffage ou non courant 2019 et 2020 par les anciens propriétaires est sans incidence sur le développement de l’infestation d’insectes, puisque cette présence se retrouve également dans le grenier qui n’a jamais été chauffé.

Le vice dont il est question est donc une infestation de vrillettes dans les bois de structure d’origine de la maison, notamment les solives et les poutres se trouvant derrière les lames de faux plafond du 1er étage, les bois de structure dans le grenier et dans la cave. Il s’agit donc d’une infestation généralisée des bois d’origine de structure du bâtiment construit au XIXème siècle.

S’agissant du caractère occulte de cette infestation généralisée des bois d’origine du bâtiment, si les trous réalisés par les insectes étaient en partie visibles, notamment ceux réalisés dans les grosses pièces de bois de la charpente (entrait, poinçon, pannes) et les poitrails des autres pièces de la cave, du rez-de-chaussée, et du 1er étage, M. [S] et de Mme [I], acquéreurs profanes en matière de construction et de développement des insectes xylophages, ne pouvaient en déduire l’existence d’une infestation d’une telle ampleur, ni ses conséquences, à savoir la nécessité de traiter les bois ou de les remplacer selon le niveau des dégâts provoqués sur les bois. En effet, à l’époque de visite du bien en vue de son achat, en octobre-novembre 2020, la vrillette n’est pas active et n’est donc pas visible et à occasion de la visite du grenier avec un charpentier, M. [U], celui-ci n’a détecté aucune trace de l’insecte, notamment aucune trace de la poussière de bois laissé par l’insecte après son passage.

Selon les conclusions de l’expert se trouvant en page 53 du rapport, l’infestation parasitaire provoque un effondrement très partiel du plancher du grenier au dessus de la petite chambre, également appelée chambre d’enfant, dont l’usage est dangereux. Concernant, l’effondrement du plancher du 1er étage au dessus de la cuisine, il ne conclut pas à un danger de rupture imminente en l’absence de structures de bois contaminées dangereuses, les locaux pouvant être réhabilités après réparation du plancher effondré. Il poursuit en page 60 de son rapport en indiquant que si aucun bois apparent n’est dangereux hormis l’effondrement, ils peuvent devenir dangereux et que des travaux de mise en sécurité sont nécessaires. Ainsi, l’usage auquel les acheteurs destinait cet immeuble, à savoir un usage d’habitation, est grandement diminué en présence de bois de structures déjà dangereux dans la chambre d’enfant et qui pourraient le devenir pour les autres en l’absence de réalisation de travaux de mise en sécurité.

Dans la mesure où ces travaux incluent la dépose des faux plafonds afin d’examiner le reste des bois demeurant dissimulés, la totalité n’ayant pas été déposée dans le cadre des opérations d’expertise, et le traitement des bois, voire leur remplacement pour les plus atteints, leur coût s’ajoute nécessairement aux travaux de réfection de la toiture prévus par les acquéreurs qui étaient informés du défaut d’étanchéité de la toiture, mais nullement de la présente d’insectes xylophages, de sorte que s’ils l’avaient sû, compte tenu du surcoût des travaux au regard du coût qu’ils avaient envisagé, ils n’auraient pas acquis l’immeuble ou en auraient donné un moindre prix.

L’infestation généralisée de vrillettes dont est atteint l’immeuble ne saurait au regard des éléments ci-dessus développés être qualifiée de vice apparent pour M. [S] et Mme [I] lors des visites du bien immobilier en vue de son achat, et constitue bien un vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil.

B – Sur la connaissance de vice caché par les vendeurs, M et Mme [D], lors de la conclusion de la vente :

Il ressort de l’acte de vente du12 décembre 2020 que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés.

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Néanmoins, s’agissant des vices cachés, il est précisé au contrat que cette exonération de la garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés était en réalité connus du vendeur (page 14).

Une telle clause ne peut être écartée que s’il est démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices et les ont sciemment dissimulés.

En l’espèce, il est établi que le film plastique dissimulant la structure bois de la charpente du grenier a été posé par M. [D]. Ce film, déposé en partie lors des opérations d’expertise, a été posé selon les dires de celui-ci pour protéger de la poussière les meubles entreposés dans le grenier.

En présence d’une infestation de vrillette présente du temps d’occupation des lieux par les époux [D], la poussière dont M. [D] voulait protéger les meubles était nécessairement composée de poussière d’insectes xylophages, ce que M. [D] ne pouvait ignorer au regard :

— d’une infestation apparue antérieurement à 2019, année de libération des lieux par les époux [D],

— du nombre important de trous de vrillette relevé dans les bois d’origine apparents non peints de la cave et du grenier et déjà présents lors de l’occupation des lieux par M. et Mme [D],

— de l’apparition de trous dans les solives apparentes dans la grande chambre après peinture des dites solives par M. [D], ces trous n’étant bordés d’aucune trace de peinture,

— de l’ampleur de l’infestation découverte par les acquéreurs à proximité de la signature de la vente, lors du premier printemps (période de début d’activité des vrillettes) ayant suivi leur emménagement, à savoir une découverte de l’infestation intervenue au maximum quatre mois après la signature de la vente.

L’ensemble de ces éléments permet d’affirmer que M.et Mme [D], bien qu’ils s’en défendent, ne pouvaient ignorer la présence active de l’insecte xylophage au sein de l’immeuble litigieux, et que bien qu’en ayant connaissance, ils n’en ont nullement informé ses acquéreurs.

En conséquence, en présence d’un vice caché connu du vendeur, il y a lieu d’écarter la clause d’éviction de la garantie des vices cachés prévue en page 14 du contrat.

M. et Mme [D], vendeurs, seront par conséquent tenus au titre de la garantie des vices cachés.

C – Sur la résolution de la vente et ses conséquences

— Sur les restitutions :

L’article 1644 du même code prévoit que dans ce cas, l’acheteur peut demander à rendre la chose vendue et de se faire restituer le prix.

M. [C] [S] et Mme [N] [I], optant pour l’action rédhibitoire au sens de l’article 1644 du Code civil, il convient de prononcer la résolution de la vente conclue le 12 décembre 2020 en raison de l’existence d’un vice caché.

Les vendeurs seront donc tenus de restituer la somme de 105.000 € au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice et jusqu’à parfait paiement en application des articles 1352-6 et 1352-7 du Code Civil.

M. [C] [S] et Mme [N] [I] devront leur restituer l’immeuble, et notamment les clés de l’immeuble, dans les 10 jours suivant la présente décision.

— Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

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M. [C] [S] et Mme [N] [I] affirment que faute de pouvoir habiter la maison en toute sécurité, ils ont dû la quitter.

Il ressort du rapport d’expertise que les insectes xylophages en raison de la longue durée de vie de la larve, renouvelée par des pontes successives, provoquent une très longue contamination pouvant venir à bout des pièces de bois attaquées des habitations ; qu’en l’espèce, tout en circonscrivant le danger à la seule partie effondrée du plancher du grenier situé au dessus de la petite chambre, l’expert souligne que les attaques d’insectes xylophages visent les bois oeuvrés d’origine de la construction qui sont indispensable à la tenue de l’immeuble et préconise des travaux de mise en sécurité de l’immeuble impliquant le remplacement des bois de charpente et un traitement curatif, de sorte qu’il y a lieu d’en conclure une inhabitabilité de l’immeuble. Le trouble de jouissance allégué par les demandeurs est donc justifié dans son principe. Pour autant, en l’absence d’un quelconque élément permettant de le chiffrer, ils seront déboutés de leur demande de ce chef de préjudice.

S’agissant du préjudice moral, en l’absence d’un quelconque élément permettant de déterminer la réalité d’un tel préjudice, aucun élément versé au dossier ne faisant état des éventuelles répercussions morales ou psychologiques de la situation sur l’un et/ou l’autre des demandeurs, il n’y a pas davantage lieu de leur allouer des dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

II. SUR LA RESPONSABILITE DE LA SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS POUR MANQUEMENT A SON DEVOIR DE CONSEIL

A – Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil :

En matière de responsabilité contractuelle, l’article 1231-1 du Code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, suite à la visite du grenier du bien litigieux réalisée par la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS à la demande de M. [S] et Mme [I], celle-ci a établi deux devis à quelques jours d’intervalle.

Le premier, daté du 4 novembre 2020, a été établi avant la signature du compromis de vente, et le second en date du 16 novembre 2020, a été établi après la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.

Ces deux devis portent sur les mêmes travaux, la seule différence tenant au chiffrage dans le second devis du coût de l’écran respirant HPV, préconisé mais non chiffré dans le premier devis.

En l’absence d’une quelconque signature apposée par l’un ou l’autre des demandeurs sur l’un ou l’autre des devis, aucun contrat ne lie d’une part, M. [S] et Mme [I] et d’autre part, la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS, de sorte que la responsabilité de la société ne saurait être engagée envers les demandeurs sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil

B – Sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil :

Aux termes de article 1240 du Code Civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Concernant l’obligation précontractuelle d’information, l’article 1112-1 Code Civil dispose que “ [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

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Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Les défendeurs soutiennent que la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS a manqué à son obligation de conseil en ne les alertant pas sur la présence d’insectes xylophages, et d’avoir commis, lors de la visite du grenier du bien immobilier litigieux courant octobre 2020, une négligence fautive en ne procédant pas à une étude sommaire des bois de la charpente, ce qui lui aurait permis de détecter la présence d’insectes xylophages.

La SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS conteste tout manquement à son obligation précontractuelle de conseil, soutenant avoir été sollicitée uniquement pour évaluer le coût de travaux de réfection d’une partie seulement de la couverture, à savoir les seuls travaux impérativement nécessaires et les plus limités possibles.

Pour qu’un tel reproche puisse être fait à la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS, il revient aux demandeurs qui prétendent que cette information leur était due que la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS la lui devait, ainsi de démontrer que rentrait dans sa mission de diagnostiquer la présence ou non d’insectes xylophages.

Or, il ne résulte d’aucun des éléments de la procédure que s’agissant d’un bien situé hors zone parasitaire, les acquéreurs ont eu l’intention de faire vérifier ce point par un professionnel avant toute acquisition. Par ailleurs, les propos tenus par le représentant de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS lors des opérations d’expertise selon lesquels sa visite des lieux s’était limitée à une dizaine de minutes et à la partie du grenier pour laquelle les demandeurs s’inquiétaient des infiltrations, sont en adéquation avec le contenu du devis réalisés deux jours avant la signature du contrat, à savoir des travaux de couverture afin d’assurer l’étanchéité d’une partie de la toiture pour remédier au plus urgent, dans la mesure où ce devis comporte également en dernier ligne une révision de la couverture en attente de la remise à neuf de la couverture.

Il ressort de ces éléments que la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS était bien missionnée par évaluer les travaux nécessaire à garantir l’étanchéité de la toiture à court terme dans l’attente de travaux de plus grande ampleur, mais nullement pour apprécier la présente potentielle d’insectes xylophages dans la charpente et le reste des structures de bois de la maison.

En conséquence, en l’absence d’un quelconque manquement fautif pouvant être reproché à la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS dans le cadre de son obligation de conseil et d’information, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS de ce chef, et les demandeurs seront déboutés de toutes leurs demandes tournées contre la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS.

III. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M et Mme [D], parties succombantes au principal, seront condamnés aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront les frais de référé, les frais d’expertise judiciaire et les frais de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, M et Mme [D] seront également condamnés à payer à M. [S] et Mme [I], unis d’intérêts, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et M. [S] et Mme [I], unis d’intérêts, seront condamnés à régler à la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS la même somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision devra faire l’objet d’une publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière.

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Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du CPC, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Les époux [D] au soutien de leur demande d’écarter l’exécution provisoire font valoir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire dans l’hypothèse où ils formeraient appel contre la présente décision. Parallèlement, dans l’hypothèse d’un appel de la présente décision et d’une confirmation de la solution de celle-ci par la juridiction du second degré, écarter l’exécution provisoire reviendrait à différer de manière excessive son exécution.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire et la présente décision sera donc exécutoire par provision conformément au principe posé par l’article susdit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution de la vente conclue par acte authentique le 12 décembre 2020 devant Maître [Y] [Z], notaire à [Localité 12] (SARTHE) entre d’une part, M. [G] [D] et Mme [A] [D], et d’autre part, M. [S] et Mme [I], portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis sur la commune de [Localité 12] (SARTHE) [Adresse 3], cadastré section AC n°[Cadastre 6] Lieudit [Adresse 16] pour une contenance de 1 are et 15 centiares ;

CONDAMNE en conséquence à M. [C] [S] et Mme [N] [I], unis d’intérêts, à restituer, dans les 10 jours suivant la présente décision, à M. [G] [D] et Mme [A] [D] le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 12] (SARTHE) [Adresse 3], cadastré section AC n°[Cadastre 6] Lieudit [Adresse 16] pour une contenance de 1 are et 15 centiares, ainsi que les clés du dit bien immobilier;

CONDAMNE en conséquence M. [G] [D] et Mme [A] [D] à restituer à M. [C] [S] et Mme [N] [I], unis d’intérêts, la somme de 105.000 € correspondant à l’intégralité du prix versé, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation en justice aux époux [D] et jusqu’à complet paiement du prix ;

DÉBOUTE M. [C] [S] et Mme [N] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [C] [S] et Mme [N] [I] leur demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil ;

DÉBOUTE M. [C] [S] et Mme [N] [I] leur demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil ;

DÉBOUTE M. [C] [S] et Mme [N] [I] de toutes leurs autres demandes à l’encontre de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS, notamment au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [G] [D] et Mme [A] [D] au paiement des entiers dépens lesquels comprendront les frais de référés et expertise judiciaire et les frais de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

DÉBOUTE M. [G] [D] et Mme [A] [D] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile tant à l’encontre de M. [C] [S] et Mme [N] [I], qu’à l’encontre de la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS ;

N° RG 23/01363 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYCL

CONDAMNE M. [G] [D] et Mme [A] [D] à payer la somme de 5.000 € à M. [C] [S] et Mme [N] [I], unis d’intérêts, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] et Mme [N] [I], unis d’intérêts, à payer la somme de 5.000 € à la SARL ETABLISSEMENTS [U] [Localité 15] ET FILS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision devra faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à la charge de la partie la plus diligence, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

La Greffière, La Présidente,