Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 3 février 2025, n° 24/54020

TJ Paris 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai d'un mois, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien de la locataire dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté l'existence d'un arriéré de loyers et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due au bailleur jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, y compris les frais de commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 3 févr. 2025, n° 24/54020
Numéro(s) :	24/54020
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ouali BENMANSOURSamantha CIOLOCA
Parties :	de l' ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D' AVOCATS, La S.C.I. NINA c/ La S.A.R.L. ADDICT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/54020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44ZO

N° : 9

Assignation du :

29 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. NINA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Samantha CIOLOCA de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0241

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ADDICT

dont le siège social est

[Adresse 2]

[Localité 5] et

dansles lieux loués

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS – #G0198

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte à effet du 3 juillet 2017, la SCI Nina a consenti un bail commercial à la SARL Addict portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 22.800 euros payable d’avance et par tiers au plus tard le 5 du premier mois de chaque trimestre.

Par exploit du 6 février 2024, la SCI Nina a fait délivrer à la SARL Addict un commandement de payer la somme de 2.313 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par exploit du 20 mars 2024, la SCI Nina a fait délivrer à la SARL Addict un commandement de payer la somme de 4.626 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 29 mai 2024, la SCI Nina a assigné la SARL Addict devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les articles 835 et 836 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce,

A titre principal :

CONSTATER la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2017, au 6 mars 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2027, au 20 avril 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

ORDONNER la libération des lieux par la SARL Addict et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux, d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du 8 ème jour de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL Addict de tous occupants introduits de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SARL Addict,

CONDAMNER la SARL Addict à payer à la SCI Nina une provision de 4.787 euros, au titre des loyers impayés jusqu’au 20 avril 2024,

CONDAMNER la SARL Addict à payer à la SCI Nina une provision de CINQ MILLE SEPT CENT EUROS (5.700 euros) au titre de la clause pénale prévue au bail ;

CONDAMNER la SARL Addict à payer à la SCI Nina, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à 1/360 ème du dernier loyer annuel majoré de 20% jusqu’à la date de la restitution des lieux loués, outre les charges et taxes, conformément à l’article 20 du bail, à compter du jour suivant la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, prononcé soit à titre principal, au 6 mars 2024, soit à titre subsidiaire au 20 avril 2024, jusqu’au jour de la remise des lieux, libres de toute occupation et de tous mobiliers et équipements appartenant au Preneur ;

DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée, selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

CONDAMNER la SARL Addict à payer à la SCI Nina les charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au jour de la remise des lieux, libres de toute occupation et de tous mobiliers et équipements appartenant au Preneur ;

CONDAMNER la SARL Addict à payer à la SCI Nina la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL Addict aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et, en en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 et qui seront recouvrés par Maître Samantha Cioloca conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

A l’audience du 6 janvier 2025, la SCI Nina actualise sa demande de provision à la somme de 28.572 euros, loyer de janvier 2025 inclus, et s’oppose à tout délai de paiement au motif que les règlements partiels de loyers sont récurrents malgré les commandements de payer et plus aucun règlement spontané n’est fait depuis février 2024.

La SARL Addict, conformément à ses conclusions en réplique soutenues oralement à l’audience, demande au juge des référés, de :

« Vu les dispositions des articles 835 et 836 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

DIRE la Société ADDICT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

FIXER la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024 à l’égard de la Société ADDICT à la somme de 26.259 euros,

CONDAMNER la Société ADDICT au paiement de cette somme de 26.259 euros,

AUTORISER la Société ADDICT à se libérer en 24 mois, par des échéances de 1.094,12 euros en sus du paiement des loyers en cours, ce à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance de référé,

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties à l’instance,

DEBOUTER la SCI NINA pour le surplus ».

A l’audience, la SARL Addict a proposé de remettre un chèque de règlement partiel de loyers à la SCI Nina, laquelle a refusé indiquant que la défenderesse lui avait déjà remis des chèques sans provision.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 février 2024 à hauteur de la somme de 2.313 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 février 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 6 mars 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après. sans qu’elle ne soit assortie d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 7 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation au loyer annuel majoré de 20 % s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, sera rejetée.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 26.259 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus.

La SCI Nina réactualise l’arriéré locatif à la somme de 28.572 euros au 6 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus.

La SARL Addict ne conteste pas devoir cette somme.

Elle sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 28.572 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En vertu de la clause pénale, la SCI Nina sollicite également la condamnation à titre provisionnel de la SARL Addict à lui payer la somme de 5.700 euros, équivalent au dépôt de garantie.

Si la SARL Addict s’y oppose en indiquant qu’elle a fait preuve de bonne foi et que ses difficultés financières sont réelles, elle ne verse cependant aux débats aucun élément pour justifier des difficultés financières qu’elle invoque.

Nonobstant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale qui est susceptible de modération par le juge du fond au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Cette demande de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En droit, l’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement en application de ce texte, faisant état de difficultés financières.

Cependant, en l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’elle n’a effectué aucun règlement de loyer depuis celui de janvier 2024, lequel a été réglé le 22/03/2024 à la suite du commandement de payer du 6 février 2024.

En outre, elle ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

Celle-ci ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les frais et dépens

La SARL Addict, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2024, qui pourront être recouvrés par M^e Cioloca, avocat qui en a fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition, à la date du 6 mars 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 3 juillet 2017 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la SARL Addict pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SARL Addict à payer à la SCI Nina une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 7 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la SARL Addict à payer à la SCI Nina la somme provisionnelle de 28.572 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

Rejetons la demande de la SCI Nina formée au titre de la clause pénale ;

Rejetons la demande de délais formée par la SARL Addict ;

Condamnons la SARL Addict aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2024, qui pourront être recouvrés par M^e Cioloca, avocat qui en a fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Addict à payer à la SCI Nina la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON