TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [P] [V] épouse [I]

Monsieur [K] [I]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZKX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOBILIERE DES MMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [V] épouse [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZKX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 décembre 2010, la SAS IMMOBILIERE DES MMA a donné à bail à Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] pour six années un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 3335 euros outre 332 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS IMMOBILIERE DES MMA a fait signifier, en dernier lieu, par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 14273,76 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SAS IMMOBILIERE DES MMA a fait assigner Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus, soit la somme de 14491,75 euros, sous réserve des loyers à échoir, outre la somme de 1449,18 euros de pénalités prévues au contrat, avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS IMMOBILIERE DES MMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 septembre 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience du 10 Juillet 2025, la SAS IMMOBILIERE DES MMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 41740,08 euros, selon décompte en date du 30 juin 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative sauf à préciser avoir effectué un virement de 4963,83 euros le 2 juillet 2025. Ils ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant et en apurant la dette locative sur 36 mois. Ils ont expliqué que cette dette locative a été générée par une chute temporaire des revenus du couple. Ils ont ajouté que leurs revenus mensuels s’élèvent désormais à 17500 euros (14000+2500).

Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] ont été autorisés à justifier de leurs revenus et la SAS IMMOBILIERE DES MMA à effectuer des observations et à produire un décompte actualisé par notes en délibéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS IMMOBILIERE DES MMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 30 décembre 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 14273,76 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SAS IMMOBILIERE DES MMA fait état, par note en délibéré du 11 juillet 2025, que Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] restent lui devoir la somme de 41740,08 euros à cette date. Il n’y a pas frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience puis dans leur note en délibéré du 15 juillet 2025. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 41740,08 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14273,76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil pour les couples [N].

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] ont repris le paiement du loyer courant. Ils justifient en outre de revenus présents et à venir dans le cadre d’activités indépendantes, de nature à leur permettre d’honorer leurs engagements en paiement du loyers et des charges et en remboursement de leur dette locative dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2010 entre la SAS IMMOBILIERE DES MMA et Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] à verser à la SAS IMMOBILIERE DES MMA la somme de 41740,08 euros (décompte arrêté au 11 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 14273,76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 11 juillet 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 1500 euros chacune et une 28 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS IMMOBILIERE DES MMA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] soient solidairement condamnés à verser à la SAS IMMOBILIERE DES MMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 12 juillet 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAS IMMOBILIERE DES MMA ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] à verser à la SAS IMMOBILIERE DES MMA une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [P] [V] épouse [I] aux dépens ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection