Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e DONNANTUONI

1 EXP M^e DIAZ

1 EXP M^e RAYE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/122

N° RG 23/05106 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNJ6

DEMANDEURS :

Madame [V] [U] épouse [K]

née le 07 Avril 1950 à NICE (NICE)

55, avenue de Cannes – Marine les Pins A3

06160 ANTIBES

Madame [A] [E] [W] [P]

née le 10 Octobre 1972 à NICE (06000)

119, chemin des Terriers

06160 ANTIBES

Monsieur [Q] [P]

né le 02 Janvier 1971 à NICE (06000)

616, Rue Guillaume

LONGUEIL – QUEBEC – CANADA

représentés par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e TAFANELLI

DEFENDERESSES :

SDC . LE CLOS DES ILES représenté par son syndic en exercice, la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS – OLT, ayant son siège social sis au 11 avenue de l’Estérel à 06160 JUAN LES PINS

3 rue des Iles – 41 rue Bricka

11 avenue de l’Estérel

06160 JUAN-LES-PINS

représentée par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. OFFICE LOCATIONS TRANSACTION

11 Avenue de l’Estérel

06160 JUAN LES PINS

représentée par M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire, rapporteur unique

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 20 février 2026 ;

A l’audience publique du 12 mars 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 09 avril 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[V] [U] née [K] est usufruitière au sein de la copropriété LE CLOS DES ILES sise à Antibes (Alpes-Maritimes), quartier Juan-les-Pins, 3 Rue des Iles, à l’angle de la rue Bricka, d’un garage constituant le lot n° 32 situé au deuxième sous-sol portant le n° 32 au plan et les 21/10000èmes des parties communes générales et d’un appartement constituant le lot n° 127 et 166/10000èmes des parties communes, dont [A] [P] et [Q] [P] sont nus-propriétaires indivis à raison de moitié chacun, acquis aux termes d’un acte reçu le 14 novembre 2017 par Maître [G] [I], notaire à Nice, en vue d’une mise en location..

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 26 août 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES représenté par son syndic en exercice la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS et cette société à titre personnel par-devant le tribunal de céans, aux fins de voir, au visa de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du Code civil :

— recevoir l’indivision en son action pour la dire recevable et bien fondée ;

— annuler purement et simplement la résolution numéro 22 figurant procès-verbal d’assemblée générale du 26 août 2023 en ce qu’elle n’est pas conforme à celle visée dans la convocation reçue par les copropriétaires, a été sciemment et substantiellement modifiée à l’insu de la plupart des copropriétaires dont ils font partie et, surabondamment n’est pas conforme aux dispositions des règles de majorité applicables selon l’article 26 de la loi 10 juillet 1965 et non l’article 24 ;

— dire et juger surabondamment que cette résolution est entachée d’abus de majorité ;

— condamner les défendeurs au paiement chacun d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts au titre des fautes volontairement commises à l’occasion de la tenue de cette assemblée générale et de la rédaction de la résolution querellée dans les conditions ci-dessus rappelées et en tout état de cause d’une indemnité de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Saisi d’un incident par le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES, le juge de la mise en état, aux termes d’une ordonnance du 15 novembre 2024, a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs, a déclaré recevable les demandes de [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P], a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 mars 2025 pour clôture et éventuelle fixation à plaider, a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident et les défendeurs au paiement d’une indemnité ensemble de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P], aux termes de conclusions récapitulatives en demande numéro un et en réponse, signifiées par RPVA le 12 décembre 2025, réitèrent les demandes contenues dans l’assignation introductive d’instance et demandent également au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires le syndic de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions pour les dires inopérants, de les condamner in solidum au paiement, non plus d’une indemnité de 6000 € mais de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

.Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent en substance que :

— les lots de copropriété ont été acquis afin de générer des revenus locatifs ; ils sont loués, pour compléter les revenus de l’usufruitière, durant l’année scolaire à des étudiants et durant la période estivale dans le cadre de locations saisonnières de courte durée ;

— jusqu’à présent, celle-ci n’a jamais reçu la moindre plainte du syndicat des copropriétaires à propos d’éventuelles nuisances que les locations de son chef auraient pu provoquer ;

— la résolution numéro 22, visée dans la convocation, réceptionnée par les copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 26 août 2023, prévoit uniquement l’adoption d’un règlement intérieur dont le projet était joint ; il est prévu que ce règlement intérieur devra être affiché visiblement à l’intérieur des appartements pour les locations de courte durée ;

— ils ont adressé, via [V] [U] née [K] leur vote par correspondance avec celui favorable à la résolution telle que visée expressément à la convocation ; or, contre toute attente, lors de la réception, le 26 septembre 2023, du procès-verbal, ils ont constaté que la résolution, portée à l’ordre du jour et votée, a été retranscrite de façon substantiellement différente ; l’affichage du règlement intérieur au sein des appartements pour les locations de courte durée est devenu une interdiction de ces mêmes locations touristiques de courte durée ; le procédé est intellectuellement malhonnête mais surtout contraire à la loi.

[V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] font valoir que l’assemblée générale ne peut valablement délibérer que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, que les autres questions vont mieux être examinées sans effet décisoire, que lorsque le texte soumis au vote est substantiellement modifié est vidé de sa substance en séance, la décision adoptée ne correspond plus à la question porte à l’ordre du jour, qu’elle encourt la nullité, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, que la violation entraîne la nullité ipso facto de la résolution, ce que sait parfaitement le syndicat des copropriétaires, qu’il est donc impossible et faux de voir mentionner dans le procès-verbal qu’ils ont voté favorablement ladite résolution.

Ils soulignent qu’il est évident, qu’en dehors de la validation du règlement intérieur proposé, [V] [U] née [K] n’aurait évidemment jamais voté favorablement celle qu’elle a découverte a posteriori.

Surabondamment, les demandeurs font valoir qu’en prétendant que les locations touristiques de courte durée étaient contraires aux dispositions du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires et plus sûrement une minorité d’entre eux, avec la complicité active du syndic, ont décidé, par ce biais, de discrètement modifier le règlement de copropriété, en utilisant une règle de majorité qui n’est pas conforme, qu’il s’agit d’un détournement manifeste et volontaire des dispositions de la loi et d’un abus manifeste de majorité.

Ils en concluent qu’ils sont parfaitement recevables à solliciter l’annulation de la résolution contestée et soutiennent que ce comportement, inadmissible, doit être sanctionné sévèrement, qu’il en sera de même du syndic, professionnel, qui s’est autorisé à cette double manipulation intellectuelle avec la conséquence inhérente qui en découle sur le plan de la responsabilité civile professionnelle, justifiant ainsi leur demande en paiement de dommages-intérêts formulée tant à son encontre qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En réplique aux arguments opposés en défense par le syndicat des copropriétaires, [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] contestent l’affirmation selon laquelle la résolution n’aurait pas été dénaturée dans la mesure où la question de l’interdiction des locations touristiques n’a pas été votée, que l’assemblée générale s’est prononcée sur cette interdiction, ce qui crée naturellement une norme dans la copropriété. Ils soutiennent que si, à l’avenir, ils devaient procéder à de la location touristique, celui-ci et le syndic ne manqueraient pas d’agir sur le fondement de cette résolution.

Ils maintiennent que la majorité de l’article 24 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, que le vote devait être soumis à la majorité de l’article 26 et soulignent qu’il importe peu que la résolution litigieuse ait été ensuite soumise au vote de l’assemblée générale du 5 octobre 2024 et adoptée, qu’il convient de se placer à la date du procès-verbal d’assemblée générale pour apprécier les demandes.

En réplique aux conclusions du syndic, les demandeurs soulignent que le quitus donné n’a pas pour effet de couvrir les fautes dans la gestion du mandat, qu’il est sans effet sur la responsabilité délictuelle qu’il encourt envers un copropriétaire subissant un préjudice personnel, alors même qu’il aurait voté le quitus, ce que la 3e chambre de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 29 février 2024. Ils soutiennent que la violation manifeste l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 leur cause un préjudice certain, que le syndic n’a pas respecté les missions dévolues par l’article 18, qu’il a engagé sa responsabilité, qu’il est indifférent qu’il ait reçu une consultation du conseil syndical à la veille de l’assemblée générale.

***

Le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES, aux termes de conclusions en défense n° 2 notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, demande au tribunal, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

— juger que la résolution 20 de l’assemblée générale du 5 octobre 2024 n’a pas été contestée par les demandeurs, quel est donc définitif et qu’elle s’impose à eux ;

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner solidairement à titre reconventionnel au paiement d’une indemnité de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

.

Après avoir rappelé la teneur de la convocation à l’assemblée générale du 26 août 2023, de la résolution numéro 22 adoptée, le syndicat soutient que les demandeurs ont voté pour la résolution 22, à savoir l’adoption du règlement intérieur, via un vote par correspondance, que la résolution contestée a pour objet l’adoption du règlement intérieur de l’immeuble, qui n’a pas été amendé lors du vote, que la résolution n’a pas été modifiée, qu’aucun vote n’a eu lieu sur la question de l’autorisation ou de l’interdiction des locations touristiques, qu’il en résulte que la résolution soumise au vote de l’assemblée générale n’a pas été dénaturée.

Il invoque une jurisprudence récente faisant preuve de souplesse sur le droit d’amender ou d’améliorer une résolution, comme en l’espèce.

S’agissant de la majorité applicable, il considère que la résolution contestée ayant pour objet d’adopter le règlement intérieur de l’immeuble, les demandeurs ne démontrent pas en quoi la majorité de l’article 24 serait en l’espèce non-conforme.

Il ajoute que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, qui s’est tenue le 5 octobre 2024, a été votée une résolution portant le numéro 20, intitulée « obligation au respect du règlement de l’immeuble », que la même résolution, que celle litigieuse, a donc été remise au vote, qu’elle a été adoptée, qu’elle est définitive.

Il souligne également que, contrairement à la thèse soutenue en demande, il n’a pas été voté contre l’interdiction des locations en meublé de tourisme, qu’il a été simplement rappelé que « les locations touristiques de courte durée sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété et à la jurisprudence applicable et sont donc interdites dans les appartements du syndicat terre CLOS DES ILES », que le règlement de copropriété, non publié, n’a pas été modifié.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande indemnitaire, en faisant valoir que les demandeurs ne démontrent « aucune tromperie » ou " faute volontairement commise.

***

La SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS, dans des conclusions régulièrement notifiées par RPVA, demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 1240 du Code civil, de débouter [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, à titre personnel et de les condamner solidairement ou in solidum au paiement à son profit d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle soutient en substance exceptée l’emploi de mots forts et percutants, force est de constater qu’aucune preuve n’est rapportée d’un prétendu comportement « déloyal » ou « d’une manipulation » quelconque, qu’elle aurait orchestré, que l’action entreprise contre le syndic à titre personnel pose difficulté au regard des dispositions des articles 1984, 1991 et 1992 du Code civil. Elle rappelle que le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, qu’il agit en son nom et pour son compte, qu’il doit accomplir les termes de son mandat, sans dol ni faute. Elle observe que le syndic est exonéré si le quitus a été donné à l’assemblée générale, quitus qui est une marque de confiance accordée par le syndicat qui approuve officiellement la bonne gestion de l’immeuble et qui implique une renonciation à toute action en justice en cas de faute de gestion du syndic durant l’exercice comptable écoulé.

Elle ajoute que le projet de résolution a été modifié lors de l’assemblée générale car, entre l’envoi des convocations et la tenue l’assemblée générale, le syndicat a reçu la consultation de Maître Diaz, précisément sur les locations de courte durée, de type Airbnb, que cette consultation mettait en évidence l’article 17 du règlement de copropriété, que dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires a adressé à tous les copropriétaires loueurs de courte durée un courrier daté du 18 août 2023 reprenant cette consultation et interdisant les locations de courte durée, avant même la tenue de l’assemblée générale, que les demandeurs ont bien reçu ce courrier puisqu’ils lui ont adressé un courriel le 26 août auquel elle a répondu. Elle maintient qu’elle n’est pas à l’origine de la modification de la résolution, qu’elle s’est contentée de retranscrire la résolution, telle que votée ou amendée. Elle précise qu’elle n’a aucun intérêt personnel à voir voter ou non l’interdiction des locations de courte durée et qu’il est avéré que les copropriétaires ont pris l’initiative de modifier le projet de résolution lors de l’assemblée générale, excédés par les nuisances occasionnées par de telles locations, qu’elle a seulement rédigé la résolution conformément à la demande du syndicat et du conseil syndical.

Le syndic admet une erreur sur le nombre de votants en ce que les demandeurs auraient dû être considérés « comme défaillants ». au vote de cette résolution« , conformément aux dispositions de l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 mais relève que, même si ces derniers et les autres votants par correspondance avaient été considérés »comme défaillants", du fait de la modification du contenu du projet lors de l’assemblée générale, la résolution aurait tout de même été votée à la majorité avec 5640 tantièmes sur 6159.

Il soutient que la majorité requise est bien celle de l’article 24 car la résolution ne vise pas à modifier le règlement intérieur et que le conseil du syndicat a indiqué, à juste titre, que la location de meublée de tourisme était contraire à la destination de l’immeuble et déjà prohibée par le règlement de copropriété. Il conclut à l’absence de faute de gestion ou de dol.

Il précise en outre que les copropriétaires ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la résolution, dans les mêmes termes que ceux de la résolution contestée, laquelle a été adoptée à la majorité de l’article 25, définitivement et enfin que le conseil syndical, dans son rapport d’activité annexé à la convocation à l’assemblée générale du 30 août 2025 « évoque le problème des locations de courte durée, de type airbnb, booking et autres », la résolution n° 14 ayant été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 février 2026 et le dossier à plaider à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2026 :

Il sera préalablement observé que les demandeurs ne sont pas en indivision mais respectivement usufruitier et nus-propriétaires, qu’il appartient au tribunal de statuer sur les demandes dont il est saisi au regard des dispositions légales en vigueur à la date de l’assemblée générale, appliquées à la situation factuelle.

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toute question non inscrite à l’ordre du jour.

Ces dispositions sont d’ordre public. Cet article énonce deux conditions cumulatives à la validité des résolutions d’une assemblée générale. D’une part, il convient de s’assurer que la question était portée à l’ordre du jour de l’assemblée et d’autre part que, les notifications ont été être faites conformément à l’article 9, étant précisé qu’il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent

L’assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Il est constant à la lecture de la convocation à l’assemblée générale du 26 août 2023 adressée par le syndic que :

* la résolution portant le numéro 22, intitulée « obligation au respect du règlement de copropriété (voir annexe), conditions de majorité de l’article 24 » est ainsi libellée "l’assemblée approuve le règlement de copropriété intérieur, établi en français, anglais italien, joint à la convocation de la présente assemblée, rappelant quelques-unes des règles élémentaires de vie en copropriété, et ce, dans la continuité du règlement de copropriété qui s’applique à tous les occupants.

Chaque copropriétaire est tenu de respecter ce règlement intérieur et de le faire respecter par ses locataires, dont il est responsable juridiquement vis-à-vis de la copropriété.

Ce règlement devra obligatoirement être :

— remis aux locataires lors de la signature du contrat pour les locations à l’année, en plus la copie du règlement de copropriété ;

— affiché visiblement à l’intérieur des appartements pour les locations de courte durée.

Le syndic est mandaté par l’assemblée générale pour engager toutes procédure utile, devant tous les tribunaux compétents, à l’encontre de tous les copropriétaires contrevenants au règlement de copropriété et du règlement intérieur "-

* la résolution adoptée comportant le même intitulé et mention de la majorité de l’article 24 est la suivante : obligation au respect du règlement de l’immeuble (voir annexe). Projet de résolution : " l’assemblée générale approuve le règlement intérieur, établi en français, anglais italien, joint à la convocation de la présente assemblée, rappelant quelques-unes des règles élémentaires de vie en copropriété, et ce, dans la continuité du règlement de copropriété qui s’applique à tous les occupants.

Chaque copropriétaire est tenu de respecter ce règlement intérieur et de le faire respecter par ses locataires dont il est responsable juridiquement vis-à-vis de la copropriété.

Ce règlement devra obligatoirement être remis, en plus de la copie du règlement de copropriété, aux locataires lors de la signature du contrat pour les locations de longue durée, à l’année ou étudiantes, étant convenu et arrêté que les locations touristiques de courte durée sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété et à la jurisprudence applicable, et donc interdite dans les appartements du syndicat des copropriétaires CLOS DES ILES.

Le syndic est mandaté par l’assemblée générale pour engager toutes procédures utiles, devant les tribunaux compétents, à l’encontre de tous les copropriétaires contrevenants à ces dispositions, au règlement de copropriété et règlement intérieur ".

Cette résolution a été adoptée par 39 copropriétaires totalisant 5986/6159 tantièmes ; un copropriétaire a voté contre totalisant 173/6159 tantièmes.

Ainsi que le juge de la mise en état l’a relevé, dans son ordonnance de mise en état, la résolution a été amendée au cours de l’assemblée générale, au surplus de manière substantielle. Il a considéré également que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 août mentionne l’indivision [U]-[P] dans la catégorie des copropriétaires « présents et représentés », qu’ils ont voté « pour la résolution numéro 22 », qu’il résulte toutefois de la feuille de présence produite et qu’il n’est pas contesté, qu’ils ont voté par correspondance.

Le formulaire de vote par correspondance, versée en pièce numéro 3, a été signé le 1er août 2023.

Il a en conséquence considéré que, conformément dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la résolution objet du vote par correspondance a été amendée en cours de l’assemblée générale, les votants par correspondance ayant voté favorablement sont assimilés à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires ne peut, au regard des éléments de l’espèce et de la modification substantielle du projet de résolution tel que mentionné dans la convocation à l’assemblée générale à laquelle était certes annexé le règlement intérieur, soutenir que la résolution considérée a pour objet d’adopter le règlement intérieur de l’immeuble et que la résolution n’a pas été mentionnée. Il ne saurait davantage valablement prétendre qu’aucun vote n’a eu lieu sur la question de l’autorisation ou l’interdiction des locations touristiques et que la résolution soumise au vote n’a donc pas été dénaturée.

Le règlement de copropriété comporte le rappel des règles essentielles de bien vivre ensemble pour tous les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires). Il comporte 3 paragraphes, un sur la sécurité, sur l’hygiène et le 3e sur la quiétude puis mentionne que « le Clos des îles n’est pas une résidence de vacances. Merci de respecter ce lieu de vie et la tranquillité de tous ».

Or, il a été rajouté dans le texte de l’assemblée générale soumise au vote une modification et une mention déterminante, en ce qu’il est mentionné « il est convenu et arrêté que les locations touristiques de courte durée sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété et à la jurisprudence applicable, et donc interdite dans les appartements du syndicat des copropriétaires CLOS DES ISLES ».

Le syndic ne saurait davantage justifier cette modification substantielle, en arguant d’un courriel de l’avocat de la copropriété, daté du 4 août 2023, qui n’a pas été annexé à la convocation et qui est en tout état de causeest postérieur à la date à laquelle les demandeurs ont voté par correspondance, courrier qui a certes été transmis par lettre du 18 août 2023, à peine quelques jours avant l’assemblée générale dont [V] [U] a certes eu connaissance.

Cette dernière, dans un mail du 26 août à 10h58, postérieur à l’heure de l’assemblée générale fixée à 9 heures le jour même, n’a pas manqué de faire part de sa surprise de recevoir « ce courrier de ces décisions intempestives et de menaces d’interdire les locations saisonnières de courte durée. Décision arbitraire qui n’est pas inscrite à l’ordre du jour qui lui semble accepter les locations meublées de courte durée en demandant d’afficher le règlement intérieur selon la note du conseil syndical du 30 juillet dernier. Ce qui a été fait il serait bon que chaque copropriétaire donne son avis sur cette question ».

Il a été répondu par le syndic, pour le moins maladroitement voire en contradiction avec les termes mêmes de la résolution adoptée, faisant ni plus ni moins interdiction aux copropriétaires de consentir des locations de courte durée des parties privatives, par mail du 30 août dans ces termes « ce point n’est pas une décision arbitraire, ni à voter, puisque cette interdiction découle de votre règlement de copropriété et de la jurisprudence applicable, comme cela a été notifié au procès-verbal de l’assemblée que vous allez recevoir prochainement. La note du conseil syndical avait été établie avant consultation de Maître Diaz, avocat spécialisé, qui a confirmé à la lecture du règlement de votre copropriété ce qui a été porté sur le procès-verbal et sur le courrier que nous avons envoyé »,

Il sera relevé que la consultation de l’avocat est postérieure à la position de la Cour de cassation en l’état de sa dernière jurisprudence de principe mais antérieure à la modification législative introduite par la loi LE MEUR n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, autorisant les copropriétaires, sous certaines conditions, à interdire la location meublée de tourisme dans les immeubles soumis à la copropriété. La 3e chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (numéro 22-21. 455), considère qu’une activité de location saisonnière touristique, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures, doit être qualifiée de civile et non de commerciale.

La jurisprudence est pour le moins abondante en pareille matière au regard de l’interprétation nécessaire des dispositions du règlement de copropriété relatives notamment à l’habitation bourgeoise de l’immeuble.

Il est avéré qu’en votant la résolution querellée, la copropriété a adopté le principe de l’interdiction des locations touristiques de courte durée, sans que les copropriétaires aient été en mesure préalablement de mesurer les conséquences d’une telle résolution introduisant une interdiction et par voie de conséquence le cas échéant des poursuites de la part du syndic, en cas d’infraction.

Au surplus, force est de constater que la résolution a été votée à la majorité de l’article 24 alors qu’en ce qu’elle porte atteinte aux parties privatives elle aurait due être votée à la majorité de l’article 26, dans sa rédaction antérieure à la loi précitée.

L’argument selon lequel la contestation serait sans objet dès lors que la résolution n° 20 a été adoptée lors de l’assemblée générale postérieure du 5 octobre 2024, à la majorité de l’article 25, est inopérant. Il appartient au tribunal de statuer sur la résolution querellée adoptée au cours de l’assemblée générale concernée.

Il convient de tirer les conséquences de la modification substantielle de la résolution mentionnée dans la convocation à l’assemblée générale et celle adoptée et d’annuler la résolution querellée.

2 Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que du syndic :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P], qui ont obtenu l’annulation de la résolution querellée, procèdent par voie d’affirmations et ne rapportent pas la preuve que les conditions de leur responsabilité délictuelle sont réunies. Le détournement invoqué de la loi, la tromperie « qui aurait consisté à faire voter favorablement des copropriétaires pour une résolution apparue comme différente » ou encore la manipulation intellectuelle ne sont pas caractérisés. En tout état de cause, ils ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils invoquent dès lors que la résolution adoptée n’a pas été mise en œuvre avant même son annulation.

Ils seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

3 Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens de l’instance et leur distraction :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS, qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu’ils ont été contrainte d’exposer pour assurer la défense de leurs intérêts.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS, parties condamnées aux dépens, seront condamnées à leur verser une indemnité de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

Ces derniers seront déboutés de leur propre demande formée de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] formellement recevables et bien fondés en leur contestation de la résolution n° 22 adoptée lors de l’assemblée générale du 26 août 2023 ; ;

Annule ladite résolution ;

Déboute [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] de leur demande en paiement de dommages-intérêts formée à l’encontre de le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et de la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS ;

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS à porter et payer à [V] [U] née [K], [E] [W] [P] et [Q] [P] une indemnité de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires LE CLOS DES ILES et la SARL OFFICE LOCATIONS TRANSACTIONS de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT