TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/57792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CNN

N° : 11-CH

Assignation du :

13 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [I] [X] divorcée [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS – #C1260

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LA BELLE ETOILE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Renée RIMBON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #55

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 9 décembre 2017, Madame [I] [X] divorcée [P] a renouvelé le bail commercial au profit de la société La Belle Etoile des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer en principal de 15.000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 29 juillet 2024, à la société La Belle Etoile, pour une somme de 6.315,12 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Par acte délivré le 13 novembre 2024, Madame [I] [X] divorcée [P] a fait assigner la société La Belle Etoile devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la condamner au paiement par provision des loyers et charges impayés.

A l’audience du 27 mai 2025, le Conseil de Madame [I] [X] divorcée [P] a soutenu oralement ses conclusions d’actualisation aux termes desquelles il demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société La Belle Etoile et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la société La Belle Etoile à lui payer la somme provisionnelle de 13.934,34€ au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 12 mai 2025 inclus,

— condamner la société La Belle Etoile au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers en cours, tout mois commencé étant dû, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— constater que le dépôt de garantie est acquis à la bailleresse en application de l’article 7 du bail litigieux,

— condamner la société La Belle Etoile au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2025, Madame [I] [X] divorcée [P] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, faisant valoir que la société défenderesse rencontre d’importantes difficultés financières, notamment avec une dette importante à l’égard de l’URSSAF, qu’aucun paiement n’est intervenu depuis deux mois, que le précédent échelonnement de la dette n’a pas été respecté et que les copropriétaires se plaignent du non-respect du règlement de copropriété et qu’une instance est en cours aux fins d’expulsion de la société exploitante à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

En réponse, le Conseil de la société La Belle Etoile demande au juge des référés de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 580 euros par mois sur 24 mois, emportant suspension des effets de la clause résolutoire, subsidiairement, débouter la demanderesse de sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion, infiniment subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour organiser son départ, qui ne sauraient être inférieurs à un an, en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie, l’article 7 du bail constituant une clause pénale et ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sur le fondement de l’équité ainsi que rejeter la demande au titre des dépens et enfin déclarer que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire compte-tenu des circonstances.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la société La Belle Etoile est une petite société familiale dont la gérante a eu des difficultés de santé et qui a confié la gérance à l’un de ses fils, sans succès ; qu’elle demande des délais pour se maintenir dans les lieux.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [I] [X] divorcée [P] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.315,12 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au regard de la situation financière obérée de la société La Belle Etoile, qui n’a pas réglé les derniers loyers courants et qui produit aux débats les nombreuses mises en demeure, avis de poursuite et commandement de payer délivrés par l’URSSAF pour un montant de 122.720,48 euros, ainsi que les différents actes d’exécution délivrés, il n’y a pas lieu de lui accorder les délais de paiement sollicités, en l’absence de garantie quant à sa capacité à faire face à ces délais de paiement.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société La Belle Etoile et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, le non règlement des loyers courants ne justifiant nullement d’accorder un délai plus long pour quitter les lieux au risque d’aggraver encore la dette.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société La Belle Etoile depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. En revanche, il n’y a pas lieu de dire que tout mois commencé est dû en l’absence de tout fondement juridique à cette demande.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par Madame [I] [X] divorcée [P], l’obligation de la société La Belle Etoile au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13.934,34 euros €, après vérification de la bonne imputation des quatre versements dont justifie la défenderesse, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société La Belle Etoile.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire le dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société La Belle Etoile, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société La Belle Etoile ne permet d’écarter la demande de Madame [I] [X] divorcée [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 août 2024 à minuit;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Belle Etoile et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société La Belle Etoile à payer à Madame [I] [X] divorcée [P] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à dire que tout mois commencé est dû en entier ;

Condamnons par provision la société La Belle Etoile à payer à Madame [I] [X] divorcée [P] la somme de 13.934,34 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société La Belle Etoile aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société La Belle Etoile à payer à Madame [I] [X] divorcée [P] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 24 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN