TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/53228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZUK

N° : 1-CH

Assignation du :

12 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

+ 1 copie pour l’expert

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [X], [E] [P]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [G] [P]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par Maître Anne LEFORT, avocat au barreau de PARIS – #P0547

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Localité 13] BAC

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Georges-Henri CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS – #E1395

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé à heure indiquée délivrée le 9 mai 2025 par M. [X] [P], Mme [Y] [P] et Mme [G] [P] (les consorts [P]) à la société [Localité 13] Bac aux fins de suspension des travaux en cours au sein des locaux donnés à bail à cette dernière, sous astreinte de 6.000 euros par jour de retard, et de désignation d’un expert avec pour mission d’examiner les travaux en cours ;

Vu la demande de majoration de l’astreinte à la somme de 15.000 euros par jour formée oralement à l’audience du 14 mai 2025 par les consorts [P] ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 mai 2025 par la société [Localité 13] Bac aux fins de rejet des demandes ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur les demandes de suspension des travaux et d’expertise

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, les consorts [P] font valoir que leur locataire, la société [Localité 13] Bac, a engagé des travaux de rénovation de son local commercial de boulangerie sans leur autorisation, en violation des stipulations du bail liant les parties, aux termes desquelles l’accord du bailleur est nécessaire pour toute démolition, tout percement de mur ou de cloisons ainsi que tout changement de distribution. Ils sollicitent en conséquence la suspension desdits travaux.

La société [Localité 13] Bac s’y oppose au motif que les travaux portent sur l’élargissement de la porte d’entrée, de 70 à 120 cm, afin de respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Elle soutient que les travaux de mise en conformité ne nécessitent pas l’autorisation du bailleur et sont imposés par les autorités administratives.

Les demandeurs invoquent la clause du bail commercial du 30 août 1999 liant les parties intitulée « travaux, aménagements effectués par le locataire », qui stipule que :

« Transformations : le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Changement de distribution : le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution ».

Il ressort de ces stipulations contractuelles que l’autorisation du bailleur est nécessaire pour tous travaux du preneur impliquant une démolition, un percement de murs ou de cloisons ou un changement de distribution.

Cependant, la société [Localité 13] Bac, qui avait initialement sollicité des bailleurs, le 18 septembre 2024, l’autorisation de réaliser des travaux de réfection intérieure de la boutique et de l’arrière-boutique, des travaux de réfection de la façade et des enseignes afin de « moderniser sa devanture comme les autres boulangeries « [Localité 13] », ainsi que des travaux d’élargissement de la porte d’entrée afin de respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, a en définitive limité son projet, le 22 février 2025, à la réfection intérieure de la boutique, sans changement de distribution (changement du sol, peinture des murs, changement du mobilier, modernisation du schéma électrique et remplacement de la vitrine pâtissière), ainsi qu’à l’élargissement de la porte d’entrée (de 75 à 120 cm) sans modification de l’aspect extérieur de la façade.

Il en résulte qu’elle a renoncé à son projet de modification de la façade et de la devanture et a limité ses travaux extérieurs à l’élargissement de la porte d’entrée, afin de respecter la norme d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Le procès-verbal de constat du 6 mai 2025 produit par les demandeurs ne démontre pas le contraire puisqu’il en résulte que « d’importants travaux sont actuellement entrepris dans l’enceinte de la boulangerie » et que « la vitrine a été déposée et est actuellement obstruée par des panneaux de bois de chantier », sans qu’il ne soit établi, avec l’évidence requise en référé, que les travaux intérieurs en cours impliquent des démolitions, percements de murs ou de cloisons ou changements de distribution et, s’agissant des travaux extérieurs, que la vitrine ait vocation à être modifiée.

En conséquence, les seuls travaux en cours impliquant à l’évidence une autorisation des bailleurs sont ceux relatifs à l’élargissement de la porte d’entrée puisqu’ils nécessitent une démolition partielle du mur extérieur.

Si le trouble manifestement illicite est établi par les demandeurs, en présence d’une violation des stipulations contractuelles, il apparaît que les travaux litigieux sont justifiés par les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et ont été autorisés par la préfecture de police le 1er avril 2025. Surtout, le fonctionnement de la porte d’entrée est indispensable à l’activité de la boulangerie, laquelle est actuellement obstruée par des panneaux de bois.

Il apparaît dès lors que l’arrêt total des travaux en cours serait disproportionné au regard de l’objectif poursuivi par les stipulations contractuelles, de la bonne foi de la locataire qui a, à deux reprises, sollicité en vain l’autorisation des bailleurs, et de la poursuite nécessaire de l’activité de la boulangerie.

En conséquence, la suspension des travaux ne sera pas ordonnée.

La demande d’expertise sera en revanche accueillie afin de vérifier l’étendue et l’importance des travaux réalisés à l’intérieur du local commercial et, le cas échéant, la violation des stipulations du bail que les pièces produites sont en l’état insuffisantes à établir.

Il existe en effet un litige en germe entre les parties sur la conformité des travaux anciennement réalisés par la locataire, notamment en ce qu’une cloison aurait, selon les dires des bailleurs, été supprimée entre la réserve et la boutique et en ce que l’une des chambres ne serait plus affectée à l’habitation, contrairement à la distribution prévue au bail.

Le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile est donc caractérisé, étant rappelé que l’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement devant le juge du fond, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

L’expertise sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs, dans l’intérêt desquels la mesure est prononcée.

Sur les frais et dépens

La demande principale de suspension des travaux étant rejetée et une expertise étant ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de suspension des travaux en cours au sein des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 15], donnés à bail à la société [Localité 13] Bac ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [I] [U]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.11.93.73.57

Email : [Courriel 11]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 7] à [Localité 15], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils ;

— décrire les travaux réalisés par la société [Localité 13] Bac dans les locaux loués et sur les parties communes ainsi que tout désordre qui a pu en résulter ;

— décrire et comparer l’état actuel des lieux par rapport à la situation contractuelle et, notamment, au plan annexé au bail ;

— le cas échéant, décrire et faire chiffrer les travaux nécessaires pour remettre les lieux loués à l’identique, notamment vitrine, porte d’entrée, cloisons, et reprendre tout désordre qui aurait pour origine lesdits travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des travaux, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation de désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par les consorts [P] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 21 juillet 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 21 mars 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 14] le 21 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [U] [I]

Consignation : 5000 € par Monsieur [X], [E] [P]

Madame [Y] [P]

Madame [G] [P]

le 21 Juillet 2025

Rapport à déposer le : 21 Mars 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.