TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/58234 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVS

AS M N° : 2

Assignation du :

21 et 25 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.N.C. NEDIM-LTI

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS – #C1256

DEFENDERESSES

S.A.S. LORETTE SPORTS

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

S.A.S. PARMENTIER SPORTS

[Adresse 8]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, la société Nedim-LTI a donné à bail commercial à la société SSB sports agissant au nom et pour le compte de la société Lorette sports, société en cours de formation, des locaux commerciaux (lot n°1) situés [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de dix années à compter du 1er juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 72 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux objets du bail faisant l’objet d’une promesse de vente au bénéfice de la société Nedim-LTI, le bail a été consenti sous la condition suspensive de la réalisation de la promesse de vente au plus tard le 31 juillet 2023.

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, la société Parmentier sport s’est portée caution solidaire pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail à hauteur de 18 000 euros.

La société Lorette sports a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 26 mai 2023.

Par avenant en date du 2 juin 2023, la société Nedim-LTI et la société Lorette sports ont convenu, notamment, de la date de modification de la date de prise d’effet du bail pour le 1er juillet 2023.

Par acte authentique en date du 29 juin 2023, la société Nedim-LTI a acquis de la société Lher le bien immobilier sis [Adresse 4] (lot n°1).

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 29 446 euros, au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, à la caution solidaire, la société Parmentier sports.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice des 21 et 25 novembre 2024, la société Nedim-LTI a fait assigner la société Lorette sports et la société Parmentier sports devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce :

«  – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail par suite du non respect dans le délai d’un mois du commandement visant cette clause résolutoire,

— Dire et juger que faute par la société LORETTE SPORTS d’avoir déféré au commandement, cette dernière est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2024 des locaux sis [Adresse 3] et ce en application de la clause résolutoire du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société LORETTE SPORTS et de tout occupant de son chef desdits locaux sis [Adresse 3] avec l’assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il appartiendra aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— Condamner solidairement par provision la société LORETTE SPORTS et la société PARMENTIER SPORTS en qualité de caution à payer à la société NEDIM-LTI la somme de 21.946,00 € arrêtée en novembre 2024 représentant les loyers et charges impayés, mois de novembre 2024 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— Condamner solidairement par provision la société LORETTE SPORTS et la société PARMENTIER SPORTS en qualité de caution à payer une indemnité d’occupation du montant du dernier loyer majoré des charges locatives et ceci jusqu’à la complète libération des locaux,

— Condamner également solidairement la société LORETTE SPORTS et la société PARMENTIER SPORTS en qualité de caution à payer à la société NEDIM-LTI la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement les défenderesses en tous les dépens y compris les frais du commandement et de sa dénonciation. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, la société Nedim-LTI, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance. Elle a, toutefois, précisé ne plus solliciter que la somme de 15 202 euros en raison des règlements intervenus depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assignées à étude, la société Lorette sports et la société Parmentier sports n’ont pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 14 octobre 2024 par la société Nedim LTI à la société Lorette sports pour avoir paiement de la somme de 29 446 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2024.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 18 novembre 2024 produit par la société Nedim-LTI que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la société Lorette sports n’ayant pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Lorette sports jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Nedim-LTI.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Nedim-LTI sollicite la condamnation de la société Lorette sports à lui régler la somme de 15 202 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 18 novembre 2024 et 10 mars 2025 que cette somme est due par la société Lorette sports.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 15 202 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes de condamnation solidaire de la société Parmentier sports

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la société Parmentier sports s’est, par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, portée caution solidaire sans bénéfice de discussion pour le paiement de toutes les sommes dues par le preneur au bailleur au titre de l’occupation des locaux objets du bail, en ce compris les indemnités d’occupation, à hauteur de 18 000 euros, correspondant à trois mois de loyer hors taxes et hors charges, pendant une durée de neuf années à compter du 1er juin 2023.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner la société Parmentier sports à payer solidairement avec la société Lorette sports, à titre de provision, la somme de 15 202 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025 ainsi que les indemnités d’occupation qui devraient être versées par la société Lorette sports si jamais elle se maintenait dans les locaux objets du contrat de bail, étant rappelé que les sommes versées par la société Parmentier sports ne peuvent aller au-delà de la limite prévue par l’acte de cautionnement, soit de la somme de 18 000 euros.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Lorette sports et la société Parmentier sports seront condamnées solidairement au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Par suite, la société Lorette sports et la société Parmentier sports seront condamnées solidairement au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 novembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Lorette sports et de tout occupant de son chef des lieux (lot n°1) situés [Adresse 2] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Lorette sports à la société Nedim-LTI, à compter de la résiliation du bail, soit du 15 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire et condamnons, en tant que de besoin, solidairement la société Lorette sports et la société Parmentier sports au paiement, par provision, de cette indemnité d’occupation ;

Condamnons, par provision, solidairement la société Lorette sports et la société Parmentier sports à payer à la société Nedim-LTI la somme de 15 202 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 ;

Rappelons que les sommes versées par la société Parmentier sports ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 18 000 euros ;

Condamnons solidairement la société Lorette sports et la société Parmentier sports aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ;

Condamnons solidairement la société Lorette sports et la société Parmentier sports à payer à la société Nedim-LTI la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ