TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/52624 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HQQ

N° : 14

Assignation du :

04 et 08 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2025

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. OLIVER HOME

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS – #A0721

DEFENDERESSES

La société TMJ S.A.S.

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS – #E1053

LA SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Valentin BESNARD, avocat au barreau de PARIS – #L0265

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2022, la SCI Oliver Home a donné à bail commercial à la SAS TMJ des locaux commerciaux au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 75006, moyennant un loyer trimestriel de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

La société civile de Portefeuille CDCMT s’est portée caution solidaire et indivisible pour le remboursement des sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges et taxes impayés par la société locataire à concurrence d’une somme de 120 000 euros.

Le 11 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 19 500 euros au titre des loyers et charges restant dus sur la période du 1er avril au 30 juin 2023 ainsi que les loyers de juillet et août 2023.

Par ordonnance du 6 décembre 2023, le juge de l’exécution a autorisé la SCI Oliver Home à pratiquer une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société locataire.

Par acte en date du 4 et du 8 avril 2024, la SCI Oliver Home a fait assigner en référé la société TMJ et la société civile de Portefeuille CDCMT sollicitant de :

“Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les pièces visées et annexées,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 16 novembre 2022 consenti par la SCI OLIVER HOME à la société TMJ sur le local situé [Adresse 4],

En conséquence,

CONSTATER la résiliation dudit bail à compter du 11 janvier 2024,

ORDONNER l’expulsion de la société TMJ ainsi que tout occupant de son chef du local susvisé, et ce sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, et avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME une indemnité d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail (11 janvier 2024) et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués, à hauteur du montant du dernier loyer et de la provision sur charges, à savoir la somme de 10 860 euros par mois,

CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement les sociétés TMJ et la SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 19.500,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1 er mars 2024,

CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 30.000 euros au titre de l’article 23.2 du bail et ordonner la compensation avec le dépôt de garantie détenu par la bailleresse,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT aux entiers dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement de payer d’un montant de 204,38 euros, dont distraction au profit de Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire.”

A l’audience du 2 mai 2024, l’affaire a été renvoyée, des pourparlers étant en cours entre les parties.

A l’audience de renvoi du 26 septembre 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.

La SCI Oliver Home demande :

“Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu les pièces visées et annexées,

RECEVOIR la SCI OLIVER HOME en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 16 novembre 2022 consenti par la SCI OLIVER HOME à la société TMJ sur le local situé [Adresse 3],

En conséquence,

CONSTATER la résiliation dudit bail à compter du 11 janvier 2024,

ORDONNER l’expulsion de la société TMJ ainsi que tout occupant de son chef du local susvisé, et ce sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, et avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME une indemnité d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail (11 janvier 2024) et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués, à hauteur du montant du dernier loyer après indexation et de la provision sur charges, à savoir la somme de 10.860,00 euros par mois,

CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement les sociétés TMJ et la SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 54.704,38 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 26 septembre 2024,

CONDAMNER, à titre provisionnel, solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 30.000 euros au titre de l’article 23.2 du bail et ordonner la compensation avec le dépôt de garantie détenu par la bailleresse,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT à payer à la SCI OLIVER HOME la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les sociétés TMJ et SOCIETE CIVILE DE PORTEFEUILLE CDCMT aux entiers dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement de payer d’un montant de 204,38 euros, dont distraction au profit de Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire.”

La société TMJ sollicite de :

“I- • Vu le contrat de bail conclu le 16 Novembre 2022 ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, prévue à l’article 23 du contrat de

bail commercial liant les parties, signé le 16 Novembre 2022.

II – • Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

Accorder un délai de paiement à la Société TMJ de 24 mois pour régler la dette locative dues qui s’élève à la somme de 19.500 € au titre de l’arriéré locatif dû au 1er Mars 2024, le loyer du mois de Décembre 2024 étant en cours de paiement.

Suspendre les effets de la clause résolutoire qui serait jugée valablement applicable à l’espèce et bien fondée dans son principe et son quantum, étant rappelé que de tels délais de paiement peuvent également être accordés de manière rétroactive au sens des dispositions de l’article 1343-5 du code civil afin de permettre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dire que les versements effectués par la Société TMJ s’imputeront d’abord sur le capital par application de l’article 1343-5 alinéa 2 du Code civil.

III – Rejeter la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, incluant les charges, d’un montant de10.860 €.

IV – • Vu l’article 808 du Code de procédure civile ;

Juger que la demande de condamnation au paiement d’une « première indemnité » d’un montant de 30.000 € se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse.

Débouter la SCI OLIVER HOME de toutes ses demandes, fins et conclusions.”

La société civile de Portefeuille CDCMT demande de :

“Vu les articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile

Vu les articles 1103 et 2298 du Code civil

— Relever l’existence de constations sérieuses aux demandes de la société OLIVER HOME ;

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

— Condamner la société OLIVER HOME à payer à la société CDCMT la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société OLIVER HOME aux entiers dépens de l’instance.”

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2024.

Le 14 octobre 2024, le conseil de la société TMJ a adressé une note en délibéré attestant des paiements des loyers effectués directement entre les mains du commissaire de justice en vertu d’une saisie attribution pratiquée à l’encontre de la SCI Oliver Home au titre d’honoraires d’avocat non réglés.

Le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SCI Oliver Home de préciser le montant de sa créance actualisée au vu des versements invoqués par la société TMJ.

A l’audience de renvoi du 9 décembre 2024, la SCI Oliver Home a indiqué que la dette locative actualisée s’élevait à la somme de 47 500 euros arrêtée au 27 novembre 2024, indiquant maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et sa position exprimée lors de l’audience du 26 septembre 2024, ajoutant s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur.

Dans ses écritures après réouverture des débats déposées à l’audience et développées oralement, la société TMJ a fait valoir qu’elle a toujours réglé les loyers entre les mains du commissaire de justice, qu’elle a ainsi réglé la somme totale de 60 000 euros, que tout a été payé jusqu’en novembre 2024 inclus et qu’il reste dû deux mois de loyers de 2023, reconnaissant une dette de 29 500 euros à ce titre, dont 10 000 euros ont été réglés au jour de l’audience.

Elle sollicite en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 24 mois pour régler la dette locative de 19 500 euros au titre de l’arriéré dû au 1er mars 2024, le loyer du mois de décembre 2024 étant en cours de règlement.

La société civile de Portefeuille CDCMT a déclaré s’en référer à ses écritures déposées et développées oralement lors de l’audience du 26 septembre 2024.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée à l’article 23 du bail a été délivré le 11 décembre 2023 pour paiement de la somme principale de 19 500 euros représentant un solde de loyers et charges dus sur la période du 1er avril au 30 juin 2023 ainsi que les mois de juillet et août 2023.

La société TMJ ne conteste pas la validité de l’acte ; elle ne conteste pas plus n’avoir pas satisfait aux causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti.

C’est donc à bon droit que la SCI Oliver Home sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire contractuelle, acquise à la date du 11 janvier 2024.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La SCI Oliver Home sollicite le paiement d’une provision de 47 500 euros, 4ème trimestre 2024 inclus, sur la base de l’attestation établie par son expert-comptable le 28 novembre 2024.

La société TMJ soutient que la dette locative s’élève à la somme de 19 500 euros représentant les loyers de juillet et août 2023 (19 000 euros), tous les autres loyers ayant été réglés jusqu’au mois de mai 2024 inclus, les paiements étant par la suite effectués entre les mains du commissaire de justice au titre de la saisie-attribution pratiquée à l’encontre de la bailleresse et qu’un nouveau règlement de 10 000 euros a été fait au mois de décembre 2024.

La somme de 19 500 euros correspond en réalité aux causes du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023, soit les loyers de juillet/août 2023 ( 9 000 + 10 000 euros), le solde des charges trimestrielles, soit 400 euros, et le solde dû au titre de la facture du 1er trimestre 2023, soit la somme de 100 euros.

Il ressort des appels de loyers versés aux débats par la bailleresse que les loyers et charges du 1er trimestre 2024 ont été réglés, qu’il en est de même des loyers et charges du 2ème trimestre 2024, exception faite de la somme de 5 000 euros au titre du loyer de mai 2024 et du loyer de juin 2024 de 10 000 euros.

Selon le dernier décompte des sommes versées entre les mains du commissaire de justice, la somme totale de 70 000 euros a été réglée par la société locataire du 25 septembre au 17 décembre 2024, couvrant les loyers de juin à décembre 2024 inclus, hors charges à compter du mois de juillet 2024.

Dès lors, il resterait dû, au vu des justificatifs produits, outre les causes du commandement de payer :

— la somme de 5 000 euros à valoir sur le solde du loyer de 10 000 euros du mois de mai 2024

— les charges à compter du 3ème trimestre 2024 (600 euros/trimestre), soit la somme de 1 200 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus (2 trimestres),

soit un total de 25 700 euros arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus.

Il peut être relevé que la société TMJ ne justifie pas du paiement des sommes suvisées, évoquant par ailleurs un règlement d’un solde de charges de 200 euros le 8 décembre 2024 pour le mois de septembre 2024 sans produire toutefois de justificatif.

Il sera donc alloué à la SCI bailleresse la somme provisionnelle de 25 700 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus.

La société TMJ sollicite les plus larges délais de paiement invoquant notamment des non-conformités des locaux commerciaux donnés à bail et ses efforts pour régler sa dette.

La SCI Oliver Home s’oppose à cette demande faisant valoir que l’activité économique du preneur n’est pas viable, qu’en moins de deux années de jouissance, il a laissé s’accumuler une dette locative de 54 704,38 euros correspondant à près de 40% de la totalité des loyers exigible, qu’enfin la société TMJ a fait preuve de mauvaise foi en affirmant la veille de l’audience du 26 septembre 2024 avoir réglé l’intégralité des loyers depuis le 22 mai 2024 alors qu’en réalité, elle n’avait versé à cette date qu’une somme de 10 000 euros entre les mains du commissaire de justice.

Toutefois, compte tenu des paiements réguliers effectués par la société locataire entre les mains du commissaire de justice pour réduire sa dette, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société TMJ dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre la TVA et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

En cas de déchéance du terme, la SCI Oliver Home sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre de première indemnité en application de l’article 23.2 du bail, soit la somme de 30 000 euros, avec compensation avec le montant qu’elle détient.

Toutefois, cette demande étant susceptible de conférer au bailleur un avantage excessif sera écartée au stade du référé comme devant être soumise à l’appréciation dujuge du fond.

Sur le cautionnement

La SCI Oliver Home sollicite la condamnation solidaire de la Société Civile de Portefeuille CDCMT avec le preneur au paiement des sommes qui lui sont dues en application de l’engagement de caution souscrit par la défenderesse.

La société défenderesse, si elle ne conteste pas l’engagement de caution souscrit, estime que le cautionnement ne peut être mis en oeuvre dès lors que la SCI bailleresse s’est affranchie du respect du formalisme stipulé au bail et à l’article 2.3 de l’acte de cautionnement et elle ajoute qu’elle n’a jamais été destinataire de la moindre information ou demande en paiement de la société Oliver Home avant l’assignation qui lui a été délivrée.

L’article 2.3 de l’engagement de caution solidaire stipule :

“"Les sommes dues en vertu du présent cautionnement seront exigibles à première demande, en totalité ou par fractionnement, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la Caution et sur justification de la demande préalable adressée au Preneur (« la Demande Préalable ») et demeurée infructueuse au terme d’un délai de dix (10) jours calendaires."

Il est également mentionné dans le bail à l’article 7.2 “Caution solidaire” :

« Le présent engagement [le cautionnement de la société CDCMT] deviendra exécutoire de plein droit dès remise à la caution d’une demande de paiement émanant du BAILLEUR certifiant que la société locataire n’a pas versé lesdites sommes payables au titre des loyers échus, en vertu du présent Bail.

A la demande de paiement du BAILLEUR, devront être annexés les pièces justificatives des demandes infructueuses du paiement des loyers échus et non payés par la société locataire."

S’il est constant que le courrier recommandé avec avis de réception adressé le 28 février 2024 à la caution, comprenant la demande préalable faite à la société TMJ et ses annexes, n’est pas parvenu à son destinataire, l’adresse n’étant plus celle du siège social de la société caution, l’avis de réception mentionne toutefois que le pli n’a pas été réclamé ; en outre, l’assignation qui a été délivrée le 8 avril 2024 constitue une demande expresse faite à la caution, étant relevé que le contrat de cautionnement ne prévoit aucune sanction au non-respect du formalisme visé.

Dans ces conditions, la contestation élevée par la société défenderesse ne revêt pas de caractère sérieux.

L’engagement de caution solidaire et indivisible porte sur les sommes réclamés par le bailleur “au titre des loyers, charges et taxes impayés” jusqu’à concurrence d’une somme de 120 000 euros représentant une année de loyer.

Cet engagement ne vise pas expressément les indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail.

La société civile de Portefeuille CDCMT sera donc condamnée solidairement avec la société TMJ au paiement des sommes dues à la SCI demanderesse au seul titre de l’arriéré de loyers et charges.

Sur les demandes accessoires

Il sera alloué en équité une indemnité à la SCI Oliver Home en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Les sociétés défenderesses supporteront les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au bail liant les parties à la date du 11 janvier 2024,

Condamnons la société TMJ, solidairement avec la Société Civile de Portefeuille CDCMT en sa qualité de caution, à payer à la SCI Oliver Home la somme de 25 700 euros, à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus,

Accordons à la société TMJ des délais de paiement,

Disons que la société TMJ pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 24 mensualités successives d’égal montant, et ce, à compter du mois de mars 2025,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— l’expulsion de la société TMJ pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société TMJ sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI Oliver Home une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre la TVA et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé, dans cette hypothèse, sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société TMJ, solidairement avec la Société Civile de Portefeuille CDCMT en sa qualité de caution, à payer à la SCI Oliver Home une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la société TMJ et la Société Civile de Portefeuille CDCMT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, qui pourront être recouvrés par Maître Jean-Victor Annicchiarico conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 9] le 03 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Béatrice FOUCHARD-TESSIER