TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/01484

N° Portalis DBWX-W-B7H-DC54

AFFAIRE :

[L] [P]

C/

S.A. SURAVENIR ASSURANCES, Société AXA FRANCE IARD, [N] [V], S.C.I. LPJD, [A] [V], [J] [V]

APPEL

N°

du

— Copie exécutoire délivrée à

M^e EL HAZMI

M^e PASZEK

Me [Localité 2]

M^e CLEMENT

— Copie à

M^e EL HAZMI

M^e PASZEK

Me [Localité 2]

M^e CLEMENT

— copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur [L] [P]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A. SURAVENIR ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Société AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valéry-pierre BREUIL de la SCP BREUIL AVOCAT, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant

Monsieur [N] [V]

né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

défaillant

S.C.I. LPJD

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Matthieu MAUREL FIORENTINI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Monsieur [A] [V]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, Maître Matthieu MAUREL FIORENTINI de la SELARL MONTARRY – MAUREL FIORENTINI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

Monsieur [J] [V]

né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, M^e Matthieu MAUREL FIORENTINI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEUR

***

Vu les articles 786 et 786-1 du Code de Procédure Civile,

Conformément à l’article 779 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, par ordonnance de clôture du 17 Décembre 2025

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier a mis l’affaire en délibéré au 16 Avril 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

Le jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur.

Conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, le jugement a été rendu de manière réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date des 29 septembre et 03 octobre 2023 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, Monsieur [L] [P], né le [Date naissance 1] 1980 au MAROC, de nationalité française, commerçant, domicilié [Adresse 8] à LEZIGNAN CORBIERES (11200), a assigné devant le tribunal de céans,

la Société AXA FRANCE IARD, Société immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, assureur de la SCI LPJD (contrat n°1042898004),

la SCI LPJD, Société civile immobilière immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n° 519019327, dont le siège social est [Adresse 10] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Monsieur [N] [V], né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 4], de nationalité française, domicilié chez [Adresse 11] à [Localité 7]

Monsieur [A] [V], né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 5] (06), domicilié [Adresse 12] (France)

Monsieur [J] [V], né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié chez Madame [F] [Y] [Adresse 13] à [Localité 8]

pour obtenir, en sa qualité de preneur commercial du local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, sis [Adresse 14] à [Localité 9], réparation des conséquences de l’incendie déclaré dans les étages le 22 décembre 2019 qui s’est propagé dans son commerce, y provoquant d’importants dégâts et pertes, et ainsi, au visa des articles 1719 et 1722 du Code civil, 1240 et suivants du Code civil, 1850 du même code, l’article L.124-3 du Code des assurances et l’article 121-3 du Code pénal,

À titre principal :

° Condamner solidairement la SCI LPJD et son assureur, la compagnie d’assurances AXA, à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 42 366,45 euros composée comme suit :

—  31 194,54 euros au titre du préjudice matériel

—  11 171,915 euros au titre du préjudice immatériel

À titre subsidiaire :

° Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Monsieur [N] [V] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [L] [P]

la somme de 42 366,45 euros composée comme suit :

—  31 194,54 euros au titre du préjudice matériel

—  11 171,915 euros au titre du préjudice immatériel

° Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Monsieur [N] [V] et Monsieur [J] [V], la société LPJD solidairement avec la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu l’appel en la cause suivant acte en date du 21 mai 2024 de la SA SURAVENIR ASSURANCES par l’assureur AXA – Procédure RG N° 24.00870 jointe à l’instance principale

Vu l’ordonnance de la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 07 juillet 2020, désignant Monsieur [C] [U] en qualité d’expert,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [U] déposé le 10 juillet 2022,

Vu les écritures en réponse des différentes parties défenderesses :

° La SCI LPJD et Messieurs [J] [V] et [A] [V] concluent ainsi au rejet de toutes conclusions contraires comme nulles et en tout cas mal fondées, et :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable l’action de Monsieur [P] comme prescrite,

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [L] [P] de l’intégralité de ses demandes,

A titre plus subsidiaire,

— Condamner la société AXA France IARD à relever et garantir la SCI LPJD de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [L] [P] au paiement de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à chacun des défendeurs, soit à la SCI LPJD, à Monsieur [J] [V] et Monsieur [A] [V], ainsi qu’aux entiers dépens.

° La compagnie AXA :

A titre principal,

Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes présentées par M. [P],

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1733 du Code civil,

Dire que la compagnie AXA sera intégralement relevée et garantie par M. [N] [V] et son assureur la SA SURAVENIR ASSURANCES pour toutes sommes qui serait allouée à M. [P].

En toutes hypothèses,

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à toute partie succombante à hauteur de 3000, 00 € à la partie défenderesse, outre sa condamnation aux entiers dépens.

° La compagnie SA SURAVENIR arrête sa position en ce sens :

Vu l’article 1353 du code civil

Vu le contrat de bail du 1.06.2017

Vu les conditions particulières du contrat d’assurance habitation du 24.10.2027,

Vu les conclusions de l’expert judiciaire, notamment en page 30 et 31 du rapport en réponse à la question « étendue et point d’origine de l’incendie »,

Dire que M. [N] [V] louait un appartement composé de 2 pièces de 60 m² sans dépendance situé au premier étage de l’immeuble appartenant à la SCI LPJD,

Dire que la mezzanine située au-dessus de l’appartement loué par M. [N] [V] était accessible uniquement par le couloir commun du premier étage de l’immeuble appartenant à la SCI LPJD,

Dire que la mezzanine n’était pas rattachée à l’appartement loué par M. [N] [V] et que dès lors, elle n’était pas garantie dans le cadre du contrat d’assurance habitation souscrit par M. [N] [V] en date du 24.10.2017,

Dire qu’AXA FRANCE ne rapporte pas la preuve que la mezzanine située au-dessus de l’appartement loué par M. [N] [V] et assuré par SURAVENIR était rattachée au-dit appartement,

Dire qu’AXA FRANCE est donc mal fondée dans son appel en relever et garantir à l’égard de SURAVENIR ASSURANCES,

Déclarer AXA irrecevable à invoquer des arguments de défense pour M. [N] [V], tenant le défaut de qualité à agir,

Débouter AXA FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’égard de SURAVENIR ASSURANCES,

A toutes fins, et à titre très subsidiaire,

Vu l’article L.113-8 du code des assurances,

— Prononcer la nullité du contrat souscrit en date du 24.10.2027 auprès de SURAVENIR pour fausse déclaration intentionnelle à l’encontre de M. [N] [V] s’il s’avérait que la mezzanine était rattachée à l’appartement assuré,

— Condamner AXA FRANCE à payer SURAVENIR ASSURANCES la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’ aux entiers dépens.

Vu l’absence de constitution de la partie requise de Monsieur [N] [V] qui défaillant, laisse le tribunal, dans l’ignorance de quelconques moyens de défense, ce qui laisse présumer qu’il n’a aucun argument contraire ou autres pièces justificatives susceptibles d’éclairer utilement le débat, le juge ayant en tout état de cause, obligation de vérifier en tous points les éléments de la cause, la valeur probante des pièces versées aux débats et de statuer en droit sur la pertinence des prétentions présentées par la partie requérante.

Vu les conclusions en réplique de la partie requérante qui confirme au plus fort ses demandes, sauf à les compléter dans ces termes :

Vu les articles 1719 et 1722 du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1850 du Code civil,

Vu l’article L.124-3 du Code des assurances,

Vu l’article 121-3 du Code pénal,

A TITRE LIMINAIRE :

° Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LPJD, Monsieur [J] [V] et Monsieur [A] [V]

° Déclarer recevable l’action de Monsieur [L] [P] ;

À titre principal :

* Condamner solidairement la SCI PLJD et son assureur, la compagnie d’assurances AXA, à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 42 366,45 euros composée comme suit :

—  31 194,54 euros au titre du préjudice matériel

—  11 171,915 euros au titre du préjudice immatériel

À titre subsidiaire :

* Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Monsieur [N] [V] solidairement avec sa compagnie d’assurances SURAVENIR ASSURANCES à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 42 366,45 euros composée comme suit :

—  31 194,54 euros au titre du préjudice matériel

—  11 171,915 euros au titre du préjudice immatériel

En tout état de cause :

— Débouter Monsieur [N] [V] et sa compagnie d’assurances SUVARENIR ASSURANCES, Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V], la société LPJD et sa compagnie d’assurances AXA de l’ensemble de leur demandes et prétentions

— Condamner in solidum Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V], Monsieur [N] [V] solidairement avec sa compagnie d’assurances SURAVENIR ASSURANCES, et la société PLJD solidairement avec la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu la tentative de médiation favorisée par le tribunal,

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 décembre 2025, fixant l’affaire à l’audience de jugement du 05 février 2026, reportée au 12 février 2026 où elle a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° L’article 472 du code de procédure civile indique que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

° Il convient de signaler que ce dossier est adossé et est en lien avec un autre dossier pendant devant la juridiction, traité parallèlement qui concerne l’action autonome de la SCI propriétaire de l’immeuble incendiée, partant des mêmes faits et opposant la SCI LPJD à son assureur AXA et au locataire du lot présenté comme étant à l’origine de l’incendie, assuré par SA SURAVENIR. RG 23.01011

° Il est constant que la SCI LPJD est propriétaire d’un immeuble comportant plusieurs appartements et locaux commerciaux sis [Adresse 14] à LEZIGNAN CORBIERES (11200) dont la compagnie d’assurances AXA est l’assureur de la SCI LPJD aux termes d’un contrat multirisque immeuble n°1042898004.

Le 16 juin 2017, Monsieur [L] [P] a signé un bail commercial avec la SCI LPJD pour accueillir l’activité de garagiste du requérant, exploitant sous le nom de BS AUTO un atelier de réparations automobiles.

Le 22 décembre 2019, un violent incendie a pris naissance dans les étages supérieurs de l’immeuble causant l’effondrement de l’ensemble de la toiture et des deux planchers de l’immeuble. Le feu s’est très rapidement propagé au rez-de-chaussée où se trouvait le local commercial de Monsieur [L] [P]. L’ensemble du matériel se trouvant à l’intérieur du local commercial du requérant a été détruit dans l’incendie.

Le 24 février 2020, la compagnie d’assurances AXA assignait en référé Monsieur [L] [P] ainsi que l’ensemble des locataires de l’immeuble afin d’obtenir la désignation d’un expert pour rechercher l’origine et les causes du sinistre.

Par une ordonnance en date du 07 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de NARBONNE désignait Monsieur [C] [U] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise de l’incendie déposé le 10 juillet 2022 précise que la zone d’origine de l’incendie est la mezzanine située en inter niveaux et accessible depuis le couloir du troisième étage loué par la SCI LPJD à Monsieur [N] [V]. Cependant, la source causale de l’incendie reste indéterminée.

I – Sur la fin de non-recevoir au titre de la prescription

Se prévalant de l’article 145-60 du code de Commerce selon lequel toutes les actions nées d’un bail commercial se prescrivent dans le délai de 2 années, la bailleresse et Messieurs [J] et [A] [V] soulèvent la prescription de l’action engagée par son locataire commercial qui en agissant suivant acte du 03 octobre 2023 se trouve hors délai pour demander réparation de préjudices subis le 22 décembre 2019.

Mais, attendu que les actions personnelles ou mobilières de droit commun se prescrivent en vertu de l’article 2224 du code civil par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un doit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, Monsieur [L] [P] qui n’agit pas au titre des actions exercées en vertu des dispositions du statut des baux commerciaux, soumises à une prescription spéciale plus courte, est recevable à solliciter dans le délai de droit commun l’indemnisation des préjudices nées d’un événement distinct, étranger au statut lui-même, à savoir un incendie destructif et des dommages consécutifs subis en sa qualité d’occupant régulier des lieux, disposant à ce titre des dispositions générales et communes de l’article 1719 du code civil. Dès lors, ses droits ne sont pas conditionnés par le statut des baux commerciaux mais par l’événement extérieur affectant la jouissance de droit commun due à tout locataire.

Dès lors, le fin de non-recevoir soulevée entrera en voie de rejet.

II – Sur les circonstances de l’incendie

L’expertise très documentée de Monsieur [U] déposée le 10 juillet 2022, en développement et complément des éléments déjà recueillis dans le cadre de l’enquête pénale ainsi que le rapport du SDIS, permet, photographies à l’appui, de prendre la mesure du sinistre dans son ampleur, sa propagation et ses conséquences définitives sur l’état du bâtiment quasiment détruit, en état de péril grave et imminent, acté par un arrêté de la commune de [Localité 10] [Localité 11] en date du 30 décembre 2019.

Avec minutie et recoupements pour reconstituer la configuration intérieure de l’immeuble entièrement détruite, l’expert a pu décrire de façon circonstanciée la genèse de l’incendie, dans sa mécanique précise, aboutissant à une localisation précise, même si le fait déclencheur en tant que cause n’est pas identifiée de sorte que si la cause reste indéterminée, en revanche, la zone de départ est elle parfaitement identifiée et comme la plus probable, à l’endroit d’une mezzanine à la disposition de Monsieur [N] [V], parfaitement positionnée dans les plans en page 29, 30 et 31, étant précisé que l’hypothèse d’un départ dans l’appartement de la dame [K] est totalement exclue.

L’expert précise ainsi « C’est donc une zone intermédiaire que nous privilégions pour le départ de feu, à savoir la mezzanine située en inter-niveaux, et accessible depuis le couloir desservant l’appartement de [N] [V]. Il s’agit d’une mezzanine, dont Monsieur [N] [V] nous a indiqué lui-même lors de la réunion qu’elle servait de bureau entre autres, sans plus de précisions…. Un incendie né dans cette pièce intermédiaire et se développant verticalement dans un premier temps puis horizontalement, provoquerait des dégâts et selon une temporalité qui seraient tous deux en accord avec les éléments constatés et les témoignages recueillis »

S’agissant de la cause directe de l’incendie, selon l’expert, « celle-ci est impossible à déterminer avec précision en l’état de destruction du bâtiment. »

Et Monsieur [U] d’énumérer des hypothèses :

Nous ne pouvons pas écarter la cause accidentelle, notamment en provenance de l’installation électrique, étant donné qu’il est avéré des différentes dépositions que :

— l’installation des appartements n’a pas fait l’objet d’une division de comptage lors de la création des appartements ( la production à l’expert par la SCI LPJD d’une attestation CONSUEL ou d’un rapport favorable de bureau de contrôle propre à la configuration en appartements multiples n’a jamais été faite)

— la présence avérée d’une chambre de culture est aussi génératrice de branchements non normés ni contrôlés, dans une ambiance humide, de fait dangereuse

Nous ne pouvons pas non plus écarter la cause malveillante, tant il ressort du dossier pénal que plusieurs personnes non résidentes semblaient connaître le code d’entrée et que l’activité de culture de cannabis pouvait engendrer des actes malveillants par rétorsion.

Il convient de souligner à ce stade que la présence avérée d’une chambre de culture de cannabis ainsi que l’existence d’un système électrique non conforme constituent la cause probable de l’incendie. L’Expert insiste sur le fait que l’ambiance humide et les branchements non conformes mis en place pour les besoins de la culture ont créé un climat propice à la naissance de l’incendie. De plus, la présence de la culture a provoqué l’accélération de la propagation des flammes dans l’ensemble de l’immeuble.

Le procès-verbal de synthèse d’enquête de la gendarmerie de [Localité 12] en date du 03 juillet 2020 met en exergue que la chambre de culture de cannabis à l’origine de la propagation rapide des flammes est la propriété de Monsieur [A] [V].

A ce titre, Monsieur l’Expert précise : « Le dossier d’enquête pénale démontre l’effectivité de la présence d’une telle installation dans le grenier. Lors de notre fouille des décombres, nous avons-nous même pu en retrouver quelques vestiges notamment sous la forme de 3 douilles de lampes, d’une chaînette de suspension, mais aussi la présence de 4 supports de néons, tout ceci à l’aplomb de la zone indiqué par Monsieur [D] ».

Monsieur [A] [V], fils de Monsieur [J] [V], gérant de la SCI LPJD, a personnellement installé la chambre de culture dans la mezzanine de l’immeuble lorsqu’il résidait chez son père. Le matériel entreposé par ce dernier, ainsi que les branchements non conformes qu’il avait installés pour sa culture, ont contribué à la naissance de l’incendie et ont accéléré l’embrasement de l’immeuble, suivant une hypothèse la plus avancée.

Dans tous les cas qu’il s’agisse d’une cause technique liée à l’installation technique ou d’un acte malveillant volontaire extérieure, la cause se trouve dans une utilisation anormale de l’immeuble soit au titre de la conformité de ses équipements soit de leur usage inadapté, voire dangereux et interdit, des lieux par les occupants ou du fait des locataires dont le propriétaire est comptable.

Dans aucun cas, la cause ne se trouve dans un cas fortuit ou extérieur.

Au final, il est important de retenir que si la prise de feu n’est pas identifiée au plan causal, en revanche, la zone où le feu a pris naissance est parfaitement déterminée.

III – Sur les responsabilités et l’obligation à réparation

A – Sur l’action à titre principal du locataire vis à vis de son bailleur et son assureur

a) L’obligation à réparation

L’article 1719 du Code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Le bailleur est tenu ainsi à l’obligation essentielle de mettre à la disposition de son locataire les biens loués ainsi que ses accessoires. Le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail.

L’article 1722 du Code civil dispose que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Seul un cas fortuit s’il est démontré dans sa réalité et sa nature, permet au bailleur de s’exonérer de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible envers ses preneurs. La perte totale de la chose louée n’exclut pas ainsi tout dédommagement sauf dans le cas où le bailleur parvient à démontrer qu’un cas fortuit est à l’origine de la destruction.

Or, il est constant qu’un incendie qui se déclare dans les locaux d’un immeuble et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas le cas fortuit de sorte qu’il n’est pas susceptible d’exonérer le bailleur de son obligation d’indemniser son locataire privé de la jouissance paisible du bien loué. Le bailleur est en toutes circonstances responsable en première ligne du fait de son locataire envers ses autres locataires lorsqu’un incendie a pris naissance dans un local pris à bail et dont la cause demeure indéterminée, ce que démontre l’enquête pénale et le rapport de l’expert judiciaire.

Il est constant que l’incendie a eu pour effet de rendre impossible la mise à disposition du local de sorte que Monsieur [L] [P], ne pouvant plus poursuivre son activité de garagiste dans les lieux, se trouve privé par la SCI LPJD de leur mise à disposition et de la jouissance du local, faute de délivrance de l’objet du bail.

La SCI LPJD est assurée par la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD au titre du contrat multirisque immeuble n°10428980004, couvrant la responsabilité civile de la SCI LPJD en qualité de propriétaire.

Ainsi, Monsieur [L] [P] est parfaitement fondée à obtenir la condamnation de son bailleur, propriétaire des locaux, solidairement avec son assureur, la compagnie AXA qui ne dénie pas sa garantie contractuelle, aux indemnisations justifiées pour la réparation des dommages que son atelier de garagiste a subis.

b) la liquidation des préjudices subis par Monsieur [L] [P]

. Sur le préjudice matériel de Monsieur [L] [P]

Monsieur [L] [P] était assuré auprès de la compagnie d’assurances AVIVA au titre d’un contrat multirisque n°77688880 ; ladite compagnie d’assurances n’assurait que les dommages causés aux tiers de sorte que le réclamant n’a perçu aucune indemnisation en garantie des pertes subies subséquemment à l’incendie.

Le rapport d’expertise en date du 10 juillet 2022 met en exergue que : « Bien que nous ayons pu voir que la partie la plus au SUD de l’atelier, située dans un appendice couvert mais extérieur au bâtiment, était peu touchée par l’incendie, la plus grande partie du dépôt BS AUTOS, située au rez-de-chaussée de la partie sud du bâtiment, a subi l’incendie par effondrement des planchers et embrasement secondaire de ce niveau . »

Il ne fait pas de doute que les biens mobiliers qui se trouvaient dans le local commercial de l’enseigne BS AUTO ont été soit gravement détériorés soit détruits par l’incendie.

Il est précisé que concomitamment au sinistre, Monsieur [L] [P] a été victime du vol de son bloc de climatisation se trouvant sur les lieux du sinistre mais n’ayant pu être déplacé en raison de l’arrêté de péril imminent pris par Monsieur le Maire de [Localité 13] CORBIERES le 30 décembre 2019.

Le montant des pertes mobilières s’élève à la somme de 31 194,54 euros TTC, après estimation et vérification par l’expert qui n’a pu cependant disposer d’inventaire exhaustif mais a pu disposer des factures des matériels disparus ou détériorés.

. Sur le préjudice lié aux pertes d’exploitation, le requérant sollicite la somme de 11 171,915 €, justifiée par le fait que le bail commercial devait prendre fin le 01 juillet 2026 de sorte qu’en l’absence de sinistre, Monsieur [L] [P] aurait dû percevoir un revenu mensuel de 282,83 euros durant 79 mois, soit un revenu global de 22 343,83 euros jusqu’au terme du bail. Il conviendra de prendre 50 % du montant total de cette somme correspondant à la perte d’une chance d’avoir pu générer un tel revenu.

Il est clair que le sinistre a provoqué la destruction de l’immeuble, accompagnée de la perte du matériel, rendant impossible la poursuite de l’exploitation de l’ activité de garagiste.

Le local commercial BS AUTOS de Monsieur [L] [P] situé sur l’axe principal desservant le centre-ville de [Localité 13] CORBIERES et la ville de [Localité 1] par la nationale et à proximité de la gare ferroviaire, disposait d’atouts de commercialité non contestables

L’année précédant le sinistre, Monsieur [L] [P] qui a du cesser son activité dans ce cadre percevait un revenu annuel de 3 394 euros soit un revenu mensuel de 282,83 euros.

Même si l’expert n’a pas été destinataire de justificatifs utiles, du fait des ravages de l’incendie, il n’est pas excessif de conclure que Monsieur [L] [P] subit un préjudice qu’il qualifie d’immatériel mais qui est strictement économique du fait des pertes financières induites et indemnisables au titre d’une parte de chance comme le propose le réclamant.

En conséquence, il convient d’allouer dès lors la somme de 11 171,915 euros à Monsieur [L] [P] de ce chef.

B – Sur l’action en garantie secondaire par la compagnie AXA

Cette action repose sur la démonstration factuelle que l’incendie a pris naissance pour une cause indéterminée dans l’espace loué par Monsieur [N] [V], non constitué, assuré auprès de la compagnie SURAVENIR.

a) sur le principe récursoire

En application de l’alinéa 1er de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Par ailleurs, il existe, à la charge du locataire, au visa de l’article 1733 du code civil , une présomption de responsabilité dont il ne peut s’exonérer qu’à la condition de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient d’un cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, circonstance dont l’expertise exclut la possibilité, l’incendie s’expliquant au plan causal soit par un dysfonctionnement électrique des équipements ou à un usage inadapté des locaux ou à une exposition fautive de ceux-ci à une malveillance volontaire.

De plus, le principe de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil selon lequel tout fait, volontaire ou fruit de négligence ou maladresse, de l’homme en lien direct avec un préjudice certain, oblige le tiers responsable à le réparer.

Il a été acté aux débats que la localisation du départ du feu a pu être parfaitement déterminée au niveau de la mezzanine bureau, même si le fait déclencheur n’est pas identifié.

L’article 1242 du Code civil, posant le principe de responsabilité du fait des personnes ou des choses sous a garde, dispose aussi en son alinéa 2 : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. »

b) sur l’implication du local à la disposition de Monsieur [N] [V] au titre de l’occupation de l’espace prolongé par l’existence d’une mezzanine dont il indique qu’elle était à son usage.

L’expert judiciaire, par ses constatations directes personnelles, son analyse, comprenant la synthèse de l’enquête pénale et des observations techniques des intervenants spécialistes de ce type de sinistre, par le recueil des témoignages divers, a, de façon cohérente et documentée, pu expliquer la mécanique de propagation de l’incendie qui lui a permis d’identifier avec une probabilité élevée qui ne donne pas prise au doute, que la prise de feu, qui n’a pu naître au rez-de-chaussée de l’immeuble ou depuis l’appartement [K], se situe dans un espace situé juste au-dessous de cette zone, et dans lequel il a pu se développer avant de percer les planchers successifs avec une intensité déjà très importante, se développant tant verticalement qu’horizontalement.

C’est dans cette zone que se situe l’appartement occupé par Monsieur [N] [V], qui n’est pas associé de la SCI, ou plus exactement dans une zone intermédiaire, parfaitement localisée sur plan, à savoir une mezzanine située en inter-niveaux, et accessible depuis le couloir desservant l’appartement de Monsieur [N] [V] qui de son propre aveu, en avait l’usage et servait de bureau « entre autres ». Une hypothèse, émise à partir d’indices matériels de rampe et montages électriques caractéristiques laisse entendre que cette espace a servi à une culture de plantes de cannabis que l’enquête pénale a aussi évoquée et mis en évidence ( cf Page 20 et 21 du rapport de Monsieur [U]), à propos de Monsieur [A] [V], fils du gérant de la SCI propriétaire, disposant d’un accès à cette zone du fait ou pas de Monsieur [N] [V], son frère. Il résulte des éléments probants recueillis que Monsieur [A] [V] a personnellement installé une chambre de culture dans un espace accessible dans la mezzanine de l’immeuble lorsqu’il résidait chez son père. Le matériel entreposé par ce dernier, ainsi que les branchements non conformes qu’il avait installés pour sa culture, ont pu contribuer à la naissance de l’incendie et ont accéléré l’embrasement de l’immeuble.

Toutefois, cette situation, faute d’élément probant univoque, aboutissant à une affirmation certaine qu’elle serait la cause avérée qui a déclenché le départ de feu, reste une hypothèse parmi les autres causes possibles. Cette réserve ne permet pas d’impliquer Monsieur [A] [V] comme responsable du sinistre, Monsieur [N] [V] l’ayant laissé en toute hypothèse disposer de cet espace dans un contexte prohibé et dangereux.

L’expert confirme de façon certaine en revanche qu’un incendie né dans cette pièce intermédiaire et se développant verticalement dans un premier temps puis horizontalement, provoquerait des dégâts et selon une temporalité qui seraient tous deux en accord avec les éléments constatés et les témoignages recueillis.

La compagnie AXA est donc recevable sur le principe à exercer son action secondaire contre Monsieur [N] [V], au delà et indépendamment de sa qualité de locataire preneur certain du T2 loué, qui détermine une présomption légale de responsabilité, mais aussi et avant tout, comme occupant de fait de la mezzanine, disposant ainsi de l’espace visé comme siège de l’incendie, et garant à ce titre de l’usage qu’il fait du bien sous sa garde ou du fait de son usage effectif. Cette utilisation factuelle et principale par Monsieur [N] [V] de la mezzanine, distincte du seul T2 loué pour son logement qui seul détermine le dispositif de l’article 1733 dans les limites de la location contractuellement consentie déterminant la jouissance exclusive du lieu précis, implique la démonstration d’une responsabilité civile en nature délictuelle soit pour faute en lien causal avec le sinistre ou du fait d’une garde certaine du local comme occupant de fait dès lors qu’ il avait la maîtrise des événements pouvant affecter le lieu investi. Il s’agit à ce stade de vérifier si la SCI LPJD peut se prévaloir d’avoir transféré ses droits et obligations de façon exclusive à Monsieur [N] [V].

Aucun avenant n’a concerné de façon explicite la mezzanine, ni implicitement au demeurant.

Pour autant, si la situation de fait laisse présumer que Monsieur [N] [V] avait un accès privilégié et toléré à cette zone, cela ne permet pas à la SCI propriétaire qui en sa qualité restait maître en ce lieu et à ce titre, avait tout autant la charge juridique d’en assurer la sécurité, ayant à cette fin souscrit auprès d’AXA, notamment pour le risque incendie, le contrat multirisques N° 10428980004, visant l’ensemble de l’immeuble, sans réserve, n’imposant une clause particulière de prévention incendie que pour la présence de locaux professionnels, qui n’est pas concernée par la situation de Monsieur [N] [V] dont l’occupation de fait de la mezzanine correspond à un usage personnel purement domestique au vu et au su du propriétaire sans rattachement formalisé au contrat de bail signé avec Monsieur [N] [V].

La compagnie AXA n’oppose d’ailleurs aucune clause d’exclusion à son assurée, la SCI LPJD, qui limiterait sa garantie du fait d’occupant de fait. La compagnie AXA entend simplement transférer sa garantie sur les épaules de Monsieur [N] [V] et de son propre assureur, en vertu du titre de location consenti dont AXA considère qu’il inclut aussi la mezzanine, ce qui n’est pas juridiquement établi.

Par ailleurs, les éléments du dossier ne permettent pas d’impliquer de façon certaine la responsabilité distincte de Monsieur [J] [V] et de son fils [A] qui avait aménagé une culture douteuse dans l’espace suspecté. En effet, s’il résulte des éléments de l’enquête pénale que Monsieur [J] [V] était parfaitement au courant de ce que le « grenier » était utilisé à des fins horticoles de nature très spéciale et si en qualité de gérant de la SCI LPJD, Monsieur [J] [V] aurait dû procéder aux diligences nécessaires pour mettre un terme à la culture illicite de son fils et s’assurer de la conformité du réseau électrique éventuellement et probablement détourné par ce dernier pour les besoins de la culture, le dossier n’apporte pas la certitude que la cause qui a déclenché l’incendie se trouve dans cette culture clandestine de cannabis. Cette absence de preuve certaine et univoque ne permet pas à la compagnie d’assurances AXA d’opposer à son propre assuré un manquement contractuel entrant dans une clause d’exclusion ou la faute d’un tiers ou détachable de la SCI elle-même du fait de son gérant.

Il n’est pas davantage démontré que Monsieur [N] [V] peut être considéré comme titulaire d’un droit locatif sur la mezzanine investi sans autre contrepartie et dont l’accès extérieur ne lui était pas réservé exclusivement comme cela est confirmé plus en avant.

c) sur la mobilisation de la compagnie SURAVENIR

La compagnie d’assurances SUR AVENIR dénie sa garantie au soutien de son assuré Monsieur [N] [V] en expliquant en premier lieu que la zone où l’incendie a pris, à savoir la mezzanine bureau n’est pas entrée dans le champ contractuel de la police signée par Monsieur [N] [V] de sorte que dans son objet, l’espace en litige indépendant du local assuré, n’est pas entré dans les garanties souscrites et en second lieu, que même dans le cas, où cet espace serait considéré comme un prolongement indissociable de la location déclarée, le contrat ne saurait recevoir application en application des dispositions L113-8 et L113-9 du code des assurances, sanctionnant notamment par le nullité les omissions ou les fausses déclarations quand cette réticence ou cette inexactitude, qui doivent être intentionnelles, change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre. Dans le cas présent, l’existence d’une mezzanine dont l’accessibilité pose question, et sa prise en compte ou pas conditionne sans nul doute les termes du risque couvert.

Prioritairement, il convient de se reporter :

d’une part au contrat principal de location, signé le 1er juin 2017 entre la SCI LPJD et Monsieur [N] [V] qui fait mention d’ équipements et accessoires d’un logement – habitation, disposant de 2 pièces uniquement pour une superficie de 60 m², document dont les paragraphes C et D sont vierges de tout élément descriptif se rapportant à la « désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : » et à « l 'énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun »

d’autre part, au contrat GC00839371 e.NOV Habitat, établi le 24 octobre 2017 sous la déclaration de l’assuré et portant sur un appartement 2 pièces principales et sans autre dépendance signalée.

Le rapprochement des deux documents confirme bien qu’à aucun moment, lors de la conclusion du contrat d’assurances, il n’est mentionné une mezzanine doublant la surface, le local ne concernant que deux pièces principales par référence à un T2, sans autre dépendance.

La compagnie SURAVENIR estime que la mezzanine qui peut se définir comme un aménagement intermédiaire intérieur surélevé, aménagé dans un volume principal, était accessible depuis le couloir de l’immeuble, n’était pas rattachée physiquement quant à sa configuration à l’appartement loué, du fait d’un accès totalement indépendant du T2 de Monsieur [N] [V].

En page 43 de son rapport, l’expert judiciaire, répondant aux dires, précise, à propos du local « [Adresse 15] Bureau », présentant une surface de plancher de 60m², similaire à celle du logement locatif sous-jacent :

« S’agissant plus particulièrement de l’affirmation que l’appartement de Monsieur [N] [V] serait non recoupé par rapport à la mezzanine, et indiqué par l’expert technique Monsieur [G], cela n’est pas conforme aux indications ni aux plans qui nous ont été fournis, ceux-ci ayant été commentés et corroborés comme exacts sur site lors des réunions par Monsieur [J] [V] lui-même. D’ailleurs comme on peut le voir sur l’extrait de plan agrandi et figurant en page 31, la mezzanine possède son propre accès extérieur à partir d’un escalier donnant sur le palier commun. Monsieur [N] [V] nous avait bien indiqué lors des réunions que cet espace, inoccupé, avait été investi, par lui-même afin de s’en servir à la fois de bureau et de dépôt pour diverses affaires sans autres précisions. Il nous avait également indiqué son indépendance d’accès par rapport à l’appartement inférieur. Il s’agit donc d’une mezzanine créée sur le plancher haut de l’appartement. L’appartement et la mezzanine ne constituent donc pas un « même volume non recoupé ».

Il en résulte que cette mezzanine avait un accès indépendant du T2, nonobstant la communauté de volume dans l’espace, la distribution des locaux détachée du seul logement loué à Monsieur [V] permettant à n’importe quel autre occupant des lieux d’y pénétrer. Il apparaît aussi que ce local indépendant était sans communication directe avec le logement inférieur, non ouvert sur son volume intérieur.

Cette description complétive est essentielle pour confirmer que la mezzanine, quoique investie à l’usage par Monsieur [N] [V], ne figure pas que ce soit dans le champ contractuel de la location consentie ou dans celui de la police d’assurances s’y rapportant. Aucun avenant n’est venu modifier la mise à disposition originelle pour prendre en compte un espace supplémentaire dont l’occupation ne résulte que de l’initiative de Monsieur [N] [V] au vu et au su du reste de la famille [V] et sans opposition de la part de la SCI LPJD familiale.

En effet, comme cela est démontrée, cette mezzanine que Monsieur [N] [V] avait investie dans les faits après coup, pour s’en servir entres autres de bureau, n’a jamais figuré comme faisant partie de la location, que ce soit en superficie ou en description, ni initialement ni par extension ; la proximité familiale, présidant à l’organisation de l’immeuble laisse penser qu’aucun des membres de la famille n’était ignorant de l’usage partagé de cet espace, dont rien n’indique que l’usage personnel projeté par Monsieur [N] [V] était pour autant exclusif ou privatif. L’absence de jouissance exclusive d’un local ne permet pas de conclure que celui-ci faisait l’objet d’une location juridiquement consentie, impliquant une contrepartie mais d’une simple occupation de fait dont les éléments du dossier ne permettent de démontrer que celle-ci, non exclusive, a été prise en compte autrement que celle d’un espace ouvert, non réservé privativement à Monsieur [N] [V] qui en disposait gratuitement, sans exclusivité.

Il est exact en effet de relever que M. [N] [V] occupait « officieusement » plusieurs locaux à usage de « bureau et autre dépôt pour diverses activités», en son unique qualité de membre de la famille [V], propriétaire de l’immeuble au travers de la SCI LPJD et même au titre de sa qualité d’associé.

Dans ces conditions, le débat sur la nullité du contrat d’assurances est superfétatoire et inutile puisqu’en tout état de cause, le contrat de garantie ne concernait que le logement T2 et que la mezzanine qui n’en n’était pas l’objet, est restée en dehors de la police SURAVENIR, et en réalité, garantie par le contrat d’assurances souscrit par la SCI LPJD auprès d’AXA au titre de la couverture générale de l’immeuble, n’ayant concédé sur cet espace ni de location ni de convention précaire ni un accord quelconque impliquant une contrepartie financière pour l’occupation de fait par l’un de ses membres.

Au final, la compagnie AXA échoue dans sa démarche récursoire de faire supporter les conséquences indemnitaires du sinistre que seule son assurée, la SCI LPJD est appelée à assumer au titre du contrat multirisques 10428980004 qui sera ainsi pleinement mobilisé.

V – Sur les demandes accessoires

°° En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie requérante, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 3 000, 00 €, la SCI LPJD et son assureur qui succombent étant par ailleurs condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire civile.

Toutes autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile n’apparaissent pas justifiée au plan de la seule équité et seront écratées..

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 122, 472 et 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et 1722 du Code civil, 22241240 et suivants du Code civil, 1850 du même code, l’article L.124-3 du Code des assurances et l’article 121-3 du Code pénal

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Rejette la fin de non recevoir sur la prescription biennale et déclare Monsieur [L] [P] recevable en son action

I – Sur l’action principale du locataire commercial Monsieur [L] [P]

Condamne solidairement la SCI LPJD dont le gérant est Monsieur [J] [V] et la compagnie AXA au paiement à Monsieur [L] [P] de la somme de 42 366,45 euros composée comme suit :

—  31 194,54 euros au titre du préjudice matériel

—  11 171,915 euros au titre du préjudice pour perte d’exploitation

II – Sur l’action secondaire de la compagnie d’assurances AXA à l’encontre de Monsieur [N] [V] en sa qualité de locataire, occupant du local ciblé comme siège du départ du feu

Déclare recevable la dite action à l’encontre des consorts [V] mais non fondée, y compris à l’égard de Monsieur [N] [V] et son assureur, la compagnie SA SURAVENIR ASSURANCES

Déboute la compagnie AXA de ses demandes et prétentions visant à être relevée indemne la de toutes condamnations liées au sinistre du 22 décembre 2019 et aux préjudices subis par Monsieur [L] [P]

Condamne la compagnie SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Condamne la compagnie SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 3 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute pour le surplus

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

A. GAFFIE M-C. BARDOU