TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e DE CAMPREDON

M^e PERICARD

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 22/09791 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUKY

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Mai 2025

DEMANDERESSES

Groupement Indivision [D] représentée par Monsieur [L] [D]

[Adresse 4],

[Localité 2],

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

S.C.I. [D]

[Adresse 1] [Adresse 9] »

[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. PERENNITY

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud PERICARD de la SELARL ARMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B036

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud PERICARD de la SELARL ARMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B036

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 21 Février 2025 tenue en audience publique devant Augustin BOUJEKA juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 11 avril 2025, celle-ci étant prorogée au 16 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La société par actions simplifiée Maranatha (ci-après SAS Maranatha) a été fondée par Monsieur [X] [K] en 2007 et a contrôlé et supervisé un important groupe hôtelier français entre 2007 et 2017, exploitant une cinquantaine d’hôtels.

Le groupe Maranatha a procédé à l’acquisition de ces hôtels au moyen de financements obtenus auprès d’investisseurs individuels qui ont souscrit au capital de sociétés en commandite par actions (ci-après SCA), par des apports en capital et/ou en comptes courants, ayant elles-mêmes des participations dans les sociétés propriétaires desdits fonds de commerce, et dont la SAS Maranatha est l’associée commanditée.

Par courrier électronique du 19 février 2015, Monsieur [Z] [J], agissant pour le compte de la SARL Perennity, alors agréée en qualité de conseil en gestion de patrimoine et conseil en investissement financier (CIF GPA) et assurée auprès de la société MMA Iard, a démarché Monsieur [L] [D], mandataire de la société civile immobilière (SCI) [D] et de l’Indivision [D], pour lui proposer des investissements en produits Maranatha.

Par un autre courrier électronique du 25 juillet 2015, la société Perennity a donné à Monsieur [D], es qualité, des précisions sur trois hôtels parisiens pouvant servir de support d’investissement en produits Maranatha.

Par la suite, une rencontre est intervenue le 30 septembre 2015 entre Monsieur [D] d’une part et, d’autre part, Monsieur [X] [K], président de la SAS Maranatha et le directeur commercial de cette société, en vue d’évoquer la souscription d’investissements en produits Maranatha par l’Indivision [D] et la SCI [D].

Après échanges entre les parties, Monsieur [D] a souscrit, le 23 février 2016, pour le compte de l’Indivision et de la SCI éponymes différents investissements dans des produits Maranatha.

Les investissements de l’Indivision [D] ont été les suivants :

— acquisition de 44.000 actions de la SCA Hôtelière VIP [Localité 11] RyH pour un prix de 44.000 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 56.000 euros ;

— acquisition de 44.000 actions de la SCA Hôtelière VIP [Localité 11] CfH pour un prix de 44.000 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 56.000 euros ;

— acquisition de 44.000 actions de la SCA VIP Hôtel Royal Saint Honoré pour un prix de 44.000 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 56.000 euros.

Quant aux investissements de la SCI [D], ils ont été les suivants :

— acquisition de 59.400 actions de la SCA Hôtelière VIP [Localité 11] RyH pour un prix de 59.400 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 75.600 euros ;

— acquisition de 59.400 actions de la SCA Hôtelière VIP [Localité 11] CfH pour un prix de 59.400 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 75.600 euros ;

— acquisition de 59.400 actions de la SCA VIP Hôtel Royal Saint Honoré pour un prix de 59.400 euros et apport en compte courant d’associé de cette société pour la somme de 75.600 euros.

Les SCA ainsi dotées, ayant pour associée commanditée la SAS Maranatha, ont servi de véhicules d’investissement en considération des souscriptions effectuées par l’Indivision [D] et la SCI [D] (ci-après les consorts [D]).

Il était précisé dans le montage de l’opération que la SAS Maranatha consentait pour chaque investissement une promesse de rachat des actions des SCA par exercice d’une option à une période déterminée et selon un prix fixé à l’avance en fonction de la durée de détention des titres.

La SAS Maranatha a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Marseille le 22 septembre 2017, converti en liquidation judiciaire le 27 mars 2018.

Les SCA VIP Hôtel Royal Saint-Honoré, VIP Hôtel California CfH et Hôtelière VIP [Localité 11] RyH ont été placées en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Marseille du 10 janvier 2018, puis ont fait l’objet d’une dissolution amiable en raison de la défaillance de leur unique associé commandité.

Par un autre jugement du même tribunal en date du 17 octobre 2018, la société Colony Capital a été désignée repreneur de l’ensemble des hôtels du groupe Maranatha.

Par la suite, ce repreneur a proposé aux investisseurs différentes hypothèses de désintéressement.

Au nom des consorts [D], Monsieur [D] a opté pour l’option « Tout Cash partielle » fonctionnant sur la base d’un remboursement de 52% des fonds restant investis lors de la défaillance de la SAS Maranatha et le versement d’une partie du prix de vente des six hôtels composant le pôle hôtelier dit des « Hôtels du Roy » vendus par le fonds Colony entre 2020 et 2023.

C’est dans ce contexte qu’après avoir recherché un règlement amiable par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil en date du 18 décembre 2020, les consorts [D] ont fait assigner la SARL Perennity et son assureur la société MMA Iard par deux actes en dates respectives du 10 août 2022 et du 9 août 2022 pour demander à ce tribunal, au visa des articles 1134, 1135 et 1147 anciens du code civil, 541-8-1 ancien du code monétaire et financier, 325-3, 325-4, 325-5 et 325-7 anciens du règlement général de l’AMF et 700 du code de procédure civile, de :

« • DIRE que la société PERENNITY a manqué à ses obligations formelles, et à ses obligations d’information à l’égard des demandeurs.

• CONSTATER que le préjudice subi par les demandeurs est en lien direct avec les manquements de la société PERENNITY.

• CONSTATER l’existence du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la société PERENNITY auprès de la société MMA IARD.

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à l’indivision [D] la somme de 126.720 € à titre de réparation des pertes financières résultant des manquements du conseiller.

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à la SCI [D] la somme de 177.994,80 € à titre de réparation des pertes financières résultant des manquements du conseiller.

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à l’indivision [D] la somme de 39.000 € à titre de gains manqués résultant des manquements du conseiller, à parfaire de ceux à venir jusqu’à la date de notification du jugement à venir.

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à la SCI [D] la somme de 52.650 € à titre de gains manqués résultant des manquements du conseiller, à parfaire de ceux à venir jusqu’à la date de notification du jugement à venir.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à l’indivision [D], la somme de 2.028 € à titre de prise en charge des honoraires de son avocat assurant la défense de ses intérêts dans le cadre de la procédure collective affectant l’investissement réalisé au sein du groupe MARANATHA.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à la SCI [D], la somme de 2.028 € à titre de prise en charge des honoraires de son avocat assurant la défense de ses intérêts dans le cadre de la procédure collective affectant l’investissement réalisé au sein du groupe MARANATHA.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à l’indivision [D], la somme de 2.000 €, à titre de réparation des préjudices moraux subis par cette dernière.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer à la SCI [D], la somme de 2.000 €, à titre de réparation des préjudices moraux subis par cette dernière.

• D’ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du Code Civil concernant la capitalisation des intérêts.

• CONDAMNER in solidum, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, à payer aux Demandeurs la somme de 5.000 € au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• CONDAMNER in solidum, la société PERENNITY et son assureur, la société MMA IARD, aux entiers dépens dont distraction à M^e Bertrand de Campredon du cabinet GOETHE Avocats en sa qualité d’Avocat. »

Par ordonnance du 9 février 2024, le juge de la mise en état près ce tribunal a :

Révoqué l’ordonnance de clôture prononcée le 8 novembre 2022 ;

Déclaré parfait le désistement de l’instance incidente par laquelle la SARL Perennity et la SA MMA Iard ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription à l’action introduite le 9 août 2022 à leur encontre par le groupement Indivision [D] et la SCI [D] sous le RG n°22/09791 ;

Déclaré éteinte cette instance incidente et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état de la 2ème section de la 9ème chambre de ce tribunal du vendredi 26 avril 2024 à 9h30, la SARL Perennity et la SA MMA Iard devant avoir signifié leurs conclusions avant cette date ;

Déclaré que les frais de l’instance resteront à la charge, in solidum, de la SARL Perennity et de la SA MMA Iard.

Par dernières écritures signifiées le 21 novembre 2024, les consorts [D] demandent à ce tribunal, au visa des articles 1134, 1135 et 1147 anciens du code civil, 541-8-1 ancien du code monétaire et financier, 325-3, 325-4, 325-5 et 325-7 anciens du règlement général de l’AMF, 700 du code de procédure civile, de :

« • DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions.

• JUGER que la société PERENNITY a manqué à ses obligations d’information et engage sa responsabilité professionnelle à l’égard des Demandeurs.

• CONSTATER l’existence du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la société PERENNITY auprès de la société MMA IARD

EN CONSEQUENCE :

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à verser la somme de 229 207,023 € , à l’INDIVISION [D] en réparation de sa perte de chance de ne pas investir dans les sociétés vip VIP HOTEL ROYAL SAINT HONORE, HOTELIERE VIP [Localité 11] RYH et HOTELIERE VIP [Localité 11] CFH..

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à verser la somme de 309 653,34, à la SCI [D] en réparation de sa perte de chance de ne pas investir dans les sociétés vip VIP HOTEL ROYAL SAINT HONORE, HOTELIERE VIP PARIS RYH et HOTELIERE VIP PARIS CFH.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à verser la somme de 39 000,00 €, à l’INDIVISION [D] au titre de gains manqués dans le cadre des opérations VIP HOTEL ROYAL SAINT HONORE, HOTELIERE VIP [Localité 11] RYH et HOTELIERE VIP [Localité 11] CFH (cette somme étant à parfaire jusqu’à la date du jugement statuant sur la demande de réparation des Demandeurs),

• CONDAMNER solidairement, la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à verser la somme de 52 650,00 €, à la SCI [D] au titre de gains manqués dans le cadre des opérations VIP HOTEL ROYAL SAINT HONORE, HOTELIERE VIP [Localité 11] RYH et HOTELIERE VIP [Localité 11] CFH (cette somme étant à parfaire jusqu’à la date du jugement statuant sur la demande de réparation des Demandeurs),

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à payer aux Demandeurs, la somme de 2 208,00 € à titre de prise en charge des honoraires de leur avocat assurant la défense de leurs intérêts dans le cadre des procédures collectives affectant les investissements réalisés au sein du « groupe » MARANATHA.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur du Conseiller à payer aux Demandeurs la somme de 2.000,00 € à titre de réparation des préjudices moraux subis par ces derniers.

• D’ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du Code Civil concernant la capitalisation des intérêts.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur à payer aux demandeurs la somme de 5 000,00 € au titre de leurs frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• CONDAMNER solidairement la société PERENNITY et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur aux entiers dépens dont distraction à la SELARL GOETHE AVOCATS, représentée par Maitre Bertrand DE CAMPREDON. »

Par dernières écritures signifiées le 16 décembre 2024, la SARL Perennity et la société MMA Iard demandent à ce tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, 700 et 514-1 du code de procédure civile, de :

« Juger que PERENNITY n’a pas commis de faute dans l’exercice de ses fonctions,

Débouter en conséquence l’INDIVISION et la SCI [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner l’INDIVISION et la SCI [D] in solidum à payer à PERENNITY et à MMA la somme de 5.000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La clôture a été prononcée le 20 décembre 2024, l’affaire étant appelée à l’audience du 21 février 2025, mise en délibéré au 11 avril 2025, reportée pour des raisons de service au 16 mai 2025.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les manquements reprochés à la SARL Perennity

Les consorts [D] recherchent la responsabilité contractuelle de la société Perennity agissant en qualité de CIF, ainsi que la garantie de son assureur la société MMA Iard, sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable, L.533-13 et L.541-8-1 du code monétaire et financier dans leur rédaction applicable, mais encore des dispositions du règlement de l’Autorité des marchés financiers AMF portant sur les règles de bonne conduite imposées à un CIF, en particulier les articles 325-3 à 325-9 de ce règlement. Ils soulignent qu’en sa qualité de CIF et en application des dispositions de l’article L.541-8-1 précité, la société Perennity était tenue de leur délivrer une information claire, exacte et non trompeuse sur les caractéristiques des produits Maranatha qu’ils ont souscrits, ainsi que d’une obligation de conseil qui la contraignait à proposer aux investisseurs des produits adaptés à leur situation financière, à leur expérience, à leur connaissance et à leur objectif d’investissement. Ils considèrent que les investissements litigieux portant sur le pôle hôtelier dit « Hôtel du Roy » présentaient des risques de pertes anormaux pour les investisseurs privés que la société Perennity ne leur a pas signalés, ainsi que des risques de perte en capital classiques :

— risque de perte découlant de la défaillance de la SAS Maranatha dans le rachat des titres des investisseurs privés, ce risque étant évolutif par sa nature et son ampleur en fonction de la date de souscription de l’investissement, sa réalisation étant intervenue dès l’été 2015 ;

— risque de perte résultant des aléas de l’exploitation des hôtels et du marché de l’immobilier dont l’exposition n’a pas été faites aux investisseurs.

Quant aux risques anormaux de perte en capital liée aux caractéristiques juridiques inhabituelles des produits litigieux, les consorts [D] précisent que les entités bénéficiaires des fonds investis consistaient, presque exclusivement, dans des sociétés en commandite par actions avec comme commanditaires les investisseurs et comme commanditée la SAS Maranatha, celle-ci, gérante, étant irrévocable et maitresse de la gestion, les commanditaires demeurant pour leur part, en vertu de l’article L.231-6, alinéa 3 du code de commerce, tenus pendant cinq ans après la cession de leurs titres, envers les associés et les tiers de toute obligation existant au jour du retrait, les investisseurs ayant alors été induits en erreur sur ce dernier point. Ils ajoutent que la défaillance de la SAS Maranatha en sa qualité de commanditée unique entraînait automatiquement dissolution des SCA, ce qui fragilisait le montage, ce d’autant plus que les conseils de surveillance de ces SCA étaient tous composés de proches de Monsieur [X] [K], fondateur et président de la SAS Maranatha. Ils précisent que les associés de la SAS Maranatha subissaient des risques bien plus réduits que les investisseurs privés, cette société ayant en outre souscrit un emprunt obligataire auprès du fonds d’investissement Cale Street de 275 millions d’euros et un crédit-vendeur de 20 millions d’euros, des engagements auprès d’investisseurs « Club Deal » de 156 millions d’euros en septembre 2017, ce qui démontre que la société Maranatha n’avait pas financé elle-même les actifs du pôle hôtelier « Les Hôtels du Roy » servant de support aux investissements en litige, ce dont les concluants n’avaient pas été informés. Ils notent que par un tel montage, les risques pris par la SAS Maranatha et ses associés étaient réduits, de même que ses apports, ne pouvant dès lors faire face aux dettes contractées par les SCA, comme l’ont démontré les procédures collectives ouvertes contre la SAS Maranatha et les SCA à partir de septembre 2017.

Les consorts [D] affirment encore que les caractéristiques juridiques et financières des opérations montées par la SAS Maranatha aggravaient les risques pris par les investisseurs privés, en ce que l’acquisition des actifs hôteliers servant de sous-jacents se déroulait à la discrétion de la SAS Maranatha, selon des modalités financières et de rénovation des immeubles particulièrement risquées pour les investisseurs, les SCA supportant par ailleurs des coûts de gestion et de fonctionnement excessifs et au seul profit des associés de la SAS Maranatha, sans compter des travaux dispendieux dans des hôtels et une gestion hasardeuse des fonds collectés auprès des investisseurs. Ils indiquent s’être trouvés dans la situation d’un prêteur de deniers à risque, ce qui exigeait une information appropriée du CIF qui s’en est abstenu, comme des informations afférent aux risques anormaux et exceptionnels de perte en capital déjà mentionnés.

Les consorts [D] soutiennent en outre que le montage juridique et financier mis en place par la SAS Maranatha dans le cadre des opérations d’acquisition des « Hôtels du Roy » était de nature à aggraver le risque de perte en capital pour les investisseurs privés. Ils exposent que ce pôle hôtelier, acheté en 2015 pour 368 millions d’euros par la SAS Maranatha, était évalué par la société KPMG à 341 millions d’euros en 2017, soit une surévaluation de prix d’environ 25 millions d’euros, révélant un surcoût volontaire de la SAS Maranatha à l’occasion de cette acquisition, au détriment des investisseurs privés. Ils estiment, à la lecture des actes de souscription, avoir pu considérer que la SAS Maranatha détenait directement ou indirectement les murs des Hôtels du Roy, ce qui limitait leur risque de perte en capital au regard du standing et du prestige des hôtels de ce pôle. Ils observent qu’il existait en réalité une dilution de propriété de ces actifs hôteliers, occulte à l’époque, de nature à aggraver les risques de perte en capital, compte tenu de l’emprunt obligataire souscrit par la société Maranatha et du crédit-vendeur pareillement souscrit, déjà mentionné plus avant, le créancier obligataire Cale Street disposant d’une priorité de remboursement au détriment des investisseurs privés. Ils soulignent que le repreneur de ce pôle hôtelier l’a vendu pour un prix global de 357 millions d’euros entre 2020 et 2023, soit une perte de 2,9 millions d’euros au regard du prix d’acquisition par la SAS Maranatha, alors que les investisseurs ont subi une perte de 82% par rapport aux sommes investies. Ils considèrent que la responsabilité du CIF vis-à-vis des concluants doit être appréciée au regard des caractéristiques ainsi décrites et de l’ampleur des risques pris en conséquence par les investisseurs, plus encore au regard des informations qui ont pu être données aux concluants.

A propos des manquements de la société Perennity, les consorts [D] soulignent qu’ils ont trait tout d’abord à des obligations formelles, en ce que ce CIF n’a pas communiqué aux concluants, alors qu’elle y était astreinte, un document d’entrée en relation, une lettre de mission et un rapport de mission, aucun diagnostic préalable portant sur les objectifs d’investissement, le patrimoine et les revenus des concluants n’ayant été établis, pas plus que n’a été établi un bilan sur les avantages et les inconvénients des investissements, ce qui constitue un manquement contractuel, encore qu’il ne s’agisse que de la violation de règles de bonne conduite. Ils précisent qu’un professionnel ne peut conseiller un placement sans avoir au préalable procédé à un test d’adéquation. Ils ajoutent que les manquements du CIF ainsi constatés ne permettent pas de déterminer si les investissements souscrits étaient adaptés aux objectifs et souhaits des demandeurs, ce qui constitue un manquement à l’obligation de conseil, en sus des manquements à l’obligation d’information. Les consorts [D] exposent ensuite que plus spécifiquement, la société Perennity a manqué, à leur égard, aux obligations d’information et de renseignement lui incombant. Ils notent ainsi, de première part, que ce CIF n’a pas procédé à une vérification véritable et concrète du sérieux de l’opération à la date de souscription. Ils affirment que le CIF, tenu en l’occurrence d’une obligation de renseignement, ne s’est pas assuré de la solidité financière de la SAS Maranatha dont la situation était déjà compromise au jour de l’investissement, quand bien même l’investisseur serait-il averti, la décision de la commission des sanctions de l’AMF du 24 janvier 2019 étant très éclairante sur ce point, le CIF devant, à minima, vérifier les derniers comptes de la société Maranatha.

Les demandeurs considèrent, de deuxième part, que le contexte particulier des opérations Maranatha aurait dû conduire la société Perennity à une vigilance accrue concernant la faisabilité de l’opération, en l’espèce la promesse d’un revenu régulier aux investisseurs alors que la SAS Maranatha ne disposait d’aucun soutien bancaire, ne supportait aucun risque financier, ne fournissait aucune information sur l’usage des fonds collectés au demeurant non contrôlé, étant dépourvue d’expérience sur la finalisation des opérations proposées. Ils notent qu’un CIF a souligné, dès juillet 2015, la fragilité des investissements Maranatha en raison de la fragilité de la société Maranatha et de l’endettement excessif de son président et fondateur, précisant que le président d’honneur de la Compagnie des CGPI a déclaré en 2017 déconseiller depuis plusieurs années les produits Maranatha. Ils relèvent encore la publication par un CIF sur un blog le 28 août 2015 d’un article portant des interrogations sur le groupe Maranatha et soulignant la nécessité d’être prudent dans la recommandation des produits de ce groupe.

Les consorts [D] affirment, de troisième part et de nouveau, que la société Perennity ne s’est pas sérieusement informée sur la solidité financière de la société Maranatha, préalablement à la souscription de l’opération, en ce qu’elle ne démontre pas l’avoir fait, aussi bien quant aux comptes de la SAS Maranatha que concernant les différents hôtels du pôle « Les Hôtels du Roy ». Ils précisent que les évaluations du cabinet KPMG sur le groupe Maranatha et les informations sur les recueils dans la presse par le CIF, les unes et les autres imprécises et peu révélatrices sur la solidité financière du groupe Maranatha et la croissance réelle des actifs hôteliers sous-jacents, ne sont pas probantes quant à la nécessité pour le CIF de se renseigner préalablement à la recommandation de souscription des produits litigieux.

Les consorts [D] affirment par ailleurs que la société Perennity a manqué à ses obligations d’information et de conseil en n’alertant pas les concluants sur les risques généraux des produits d’investissement litigieux. Ils précisent, dans cette perspective, que le CIF ne leur a transmis aucune information sur l’illiquidité de l’investissement, pas plus que sur le risque lié au mécanisme de sortie ou encore sur les risques de perte en capital ou le risque lié à la solvabilité de la SAS Maranatha et du groupe Maranatha, ne les ayant pas davantage informés sur l’indépendance des risques pris par l’investisseur vis-à-vis de la situation économique du pôle hôtelier. Ils exposent que ni les bulletins de souscription, ni la notice d’information ne font état de ces risques, ainsi que l’a déjà jugé ce tribunal. Ils exposent en outre que la société Perennity a manqué à ses obligations d’information et de conseil en ne les alertant pas sur les caractéristiques juridiques et financières du montage des opérations et sur les risques exceptionnels de perte en capital en découlant. Ils indiquent avoir déjà fait état de ces risques exceptionnels à propos desquels le CIF ne s’est pas informé alors qu’il le devait. Ils affirment que la société Perennity aurait dû s’apercevoir de l’inadéquation de la forme sociale de la commandite par actions pour encadrer les sociétés recevant les investissements et du sous-investissement de la SAS Maranatha dans ces SCA ainsi que le défaut de mécanisme de contrôle interne de la SAS Maranatha agissant en qualité de commandité usant par ailleurs de manière anormale de conventions de trésorerie pour ponctionner à l’excès les SCA et la gestion hasardeuse des fonds collectés en termes d’investissement eu égard au montage financier des acquisitions d’hôtels et le financement des travaux sur ces hôtels. Ils ajoutent qu’un CIF avisé aurait dû s’apercevoir que la SAS Maranatha contrevenait à la règlementation de l’offre publique de titres, en se dispensant notamment d’un prospectus visé par l’AMF. Ils affirment que les investisseurs ne percevaient aucun fruit de leur placement au cours de l’opération, les gains escomptés devant intervenir en fin d’opération, ce dont ils n’avaient pas été informés.

Les consorts [D] considèrent, de surcroît, que la société Perennity a manqué à ses obligations en ne délivrant aux demandeurs aucune information sur les particularités du montage juridique et financier mis en place par la SAS Maranatha pour faire l’acquisition des « Hôtels du Roy » et sur l’aggravation des risques de perte en capital en découlant. Ils soulignent que la société Perennity n’a fait montre d’aucune diligence et n’a entrepris aucune recherche sur les conditions d’acquisitions des « Hôtels du Roy ». Ils estiment que les décisions citées par le CIF sur l’appréciation de la situation financière de la SAS à la date de souscription, en particulier l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 février 2023 ou les décisions du tribunal de céans du 1er juin 2023, sont étrangers et inapplicables au présent litige, en ce qu’ils ne tranchent pas la question de la connaissance par les investisseurs et leurs conseillers des risques anormaux et exceptionnels de perte des produits Maranatha, au-delà du risque de défaillance de cette société quant au rachat des parts sociales, ces décisions allant par ailleurs au rebours de plusieurs autres plus pertinentes. Ils ajoutent que même à supposer que les concluants aient été des investisseurs avertis, leur compétence professionnelle ne leur permettait pas d’anticiper les risques anormaux et exceptionnels invoqués plus avant. Ils notent que le courrier adressé à Monsieur [K] par Monsieur [D] et postérieur aux souscriptions, ainsi que les échanges de courriers électroniques entre les concluants et la société Perennity, ne démontrent pas davantage que les demandeurs ont été pleinement informés. Ils observent en outre que la société Perennity s’est excusée par courrier du 14 juin 2023, auprès d’autres investisseurs ayant souscrit des investissements dans les « Hôtels du Roy », en reconnaissant que les plaquettes d’information étaient flatteuses et qu’elle n’a pas pu « anticiper plusieurs soucis dans le dossier », le CIF ayant commis les mêmes manquements au détriment des concluants à propos d’investissements similaires.

Les consorts [D] considèrent plus encore comme constitutifs de manquements à l’obligation d’information le fait, pour la société Perennity, de n’avoir formulé aucune remarque sur les informations erronées, voir trompeuses, communiquées par la SAS Maranatha quant aux caractéristiques des opérations en cause. Ils les identifient dans les notices du produit « Club [8] 7 » précisant que le capital était protégé, laissant en outre clairement entendre que les investissements étaient garantis par la SAS Maranatha ou par un tiers alors que cette société ne détenait en propre que des actifs limités, son actif net se révélant en fin de compte négatif. Ils estiment que la vraie contrepartie des investissements résidait dans les hôtels eux-mêmes, de valeur par nature fluctuante et tributaire des aléas du marché hôtelier et aux spécificités de l’activité de chaque hôtel, la garantie des investissements se révélant dès lors inexistante. Ils soulignent que la rente annuelle de 8% consistait en réalité dans le remboursement des comptes courants d’associé.

A propos des préjudices, les consorts [D] affirment que si la société Perennity n’avait pas commis les manquements qui lui sont reprochés, les demandeurs n’auraient pas souscrit les placements litigieux. Ils contestent l’argumentation adverse tenant à des circonstances extérieures telles que les manquements du dirigeant de la SAS Maranatha, constitutifs de fautes de gestion, estimant que ce sont bien les fautes de la société Perennity qui sont à l’origine de leur préjudice consistant en l’occurrence dans une perte de chance. Ils évaluent cette perte de chance de mieux investir les fonds ou une perte de chance de souscrire dans des conditions différentes, en tenant compte du plan de continuation prévoyant la vente du groupe hôtelier par le fonds Colony Capital et du protocole de sécurisation proposé aux investisseurs, ainsi que la perception par les concluants de la somme de 11.597,59 euros pour chacune des opérations, soit un remboursement total de 34.792,77 euros, alors que la SCI [D] a perçu celle de 18.582,22 euros pour chaque opérations souscrites, soit la somme totale de 46.746,66 euros. Ils précisent qu’avant le redressement judiciaire des entités Maranatha, l’Indivision [D] avait perçu la somme de 12.000 euros correspondant au remboursement des comptes courants pour toutes ces opérations, alors que la SCI percevait la somme de 16.200 euros pour ses propres comptes courants. Ils notent que le liquidateur amiable a informé les concluants que les dernières sommes versées n’en appelaient pas d’autres, le préjudice financier invoqué en l’espèce étant définitif et certain, évalué à 100% de la chance perdue. Ils demandent en outre la réparation du gain manqué considéré comme le fruit d’un investissement dans une opération ne générant pas d’exposition à un risque excessif excluant toute perte en capital, soit une rémunération de 2% calculée sur le risque moyen d’un contrat d’assurance-vie en 2017 tel que retenu par l’ACPR, soit la somme de 52.650 euros pour la SCI [D] et celle de 36.000 euros pour l’Indivision [D]. Ils ajoutent à ce préjudice celui correspondant à des frais de défense dans le cadre des opérations de restructuration de leurs investissements, soit la somme de 2.208 euros. Ils se prévalent en outre d’un préjudice moral, constitué par les soucis, les tracas et l’anxiété causés aux demandeurs, justifiant l’octroi de la somme de 2.000 euros. Ils se prévalent enfin des dispositions de l’article L.124-3 du code des assurances pour exercer une action directe contre la société MMA Iard, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Perennity, de garantir celle-ci par une condamnation in solidum à régler les sommes dues par l’assuré.

En réplique, la société Perennity conteste tout manquement de sa part, rappelant d’emblée être tenue à une simple obligation de moyen en sa qualité de CIF, ne pouvant être ni garant de la rentabilité à long terme du produit conseillé, ni de prémunir son client contre tout aléa financier, pas davantage la stratégie patrimoniale adoptée. Il indique que dans les opérations Maranatha, il ne lui incombait pas d’établir un business plan à l’endroit des investisseurs. Elle indique en outre que l’obligation d’information et de conseil incombant au CIF s’efface quand l’investisseur est averti, précisant par ailleurs que les obligations d’un CIF sont limitées dans le temps et dépendent de l’information disponible au jour de l’investissement, appréciée en considération du droit positif en vigueur au jour de l’investissement, ne pouvant être mis à sa charge un devoir de prévisibilité du droit à venir, pas plus qu’un CIF n’est tenu d’assurer un suivi de la réalisation du projet sous-jacent à l’investissement. Elle rappelle encore que l’obligation d’information porte sur des faits objectivement vérifiables alors que le devoir de conseil vise à éclairer le client sur l’opportunité des choix à exécuter, précisant que la première ne s’applique à ce qui est nécessairement de la connaissance de tous, la seconde s’appréciant en fonction de la situation financière du client et de son expérience en matière financière, ainsi que de ses objectifs en matière d’investissement. Elle affirme que les obligations d’un CIF ne s’étendent pas à la détection de fraude émanant de tiers.

Au cas particulier, la société Perennity entend réfuter toutes les prétentions des demandeurs. A propos du reproche tenant au défaut de communication par la concluante des documents visés aux articles 325-3 et suivants RG AMF, tenant à la lettre d’entrée en relation, à la lettre de mission et au rapport de préconisation des investissements, la société Perennity considère que le grief est hors-sujet, dans la mesure où la présente juridiction n’est pas saisie d’une procédure tendant à vérifier si un CIF a manqué à ses obligations règlementaires, ajoutant que quand bien même il y aurait un manquement susceptible de sanction administrative, qu’il n’y aurait rien d’automatique en ce qu’une telle sanction se traduise par une condamnation en responsabilité civile pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, le manquement professionnel étant en outre dépourvu de tout lien de causalité avec un éventuel préjudice.

Au sujet des risques liés à la valorisation des murs et fonds des « Hôtels du Roy », la société Perennity répliquent aux demandeurs que le secteur de l’hôtellerie était particulièrement rentable et florissant à la date de souscription des investissements litigieux, avec des implantations dans des lieux prestigieux. Elle affirme qu’un CIF n’est pas un expert immobilier et que l’expert KPMG valorisait tous les ans les actifs de la SAS Maranatha. Elle ajoute que les prix de sortie étaient fixés par la SAS Maranatha, avec une information claire préalable, délivrée en outre à des investisseurs avertis. Elle estime que sous couvert de contestation de la valorisation des actifs Maranatha, les demandeurs critiquent en réalité la rentabilité de l’investissement, celle-ci étant fonction d’un risque inhérent à tout placement. Quant au manque d’informations juridiques portant sur la forme sociétaire des SCA allégués par les demandeurs, la société Perennity affirme que le propos adverse est inexact. Elle relève à cet effet que la SAS Maranatha, commanditée, avait effectué certes des apports limités, ce qui n’emportait pas pour autant limitation de son obligation aux dettes sociales de la SCA, de telle sorte qu’il est erroné de dire que sa gestion était sans risque. Elle souligne que la forme sociale des SCA était mentionnée dans les actes de souscription, observant en outre que Monsieur [L] [D], ayant exercé pendant 20 ans en qualité de juge consulaire, était particulièrement averti sur ce point, ayant en outre négocié avec les dirigeants de la SAS Maranatha les clauses statutaires de la SCA en cause, obtenant d’ailleurs des modifications dans ces statuts.

S’agissant du prétendu défaut d’information sur les risques liés à l’existence d’une convention de trésorerie entre la SAS Maranatha et les SCA, ayant permis à celle-là de spolier celles-ci, la société Perennity fait valoir que preuve n’est pas rapportée de l’existence de cette convention et la chose serait-elle avérée qu’aucune difficulté devrait en résulter, en ce qu’il est question d’une procédure habituelle dans un groupe de sociétés. Elle ajoute n’avoir jamais été informée de l’existence de pareilles conventions.

Concernant le défaut d’information sur le contrôle de la gestion des sociétés ayant accueilli les investissements, la société Perennity considère l’argument comme inopérant, en ce que les organes de gestion présents dans les SCA étaient habituels dans des situations similaires, observant que de nombreuses sociétés n’ont pas d’organe de surveillance. La présence de membres de la famille de dirigeant dans des organes de surveillance n’a rien de critiquable, selon la société Perennity qui observe à cet égard que l’ensemble des sociétés du groupe Maranatha était dotée de conseils de surveillance et de commissaires aux comptes, rien ne permettant aux CIF de douter de la bonne utilisation des fonds investis, aucun risque de fraude n’étant avéré à l’époque de souscription ni établi. Elle ajoute que la manière dont la société support utilise ces fonds relève de choix de gestion sur lesquels la concluante n’a aucune prise, pas plus qu’elle n’avait l’obligation, après la souscription, de contrôler l’utilisation des fonds investis.

Relativement au défaut d’information sur le montage financier et juridique de l’opération d’acquisition des hôtels, la société Perennity affirme n’avoir disposé du moindre élément d’information sur les dettes obligataires souscrites par la SAS Maranatha auprès du fond Cale Street ni du crédit-vendeur consenti par la SAS Maranatha, les demandeurs n’apportant aucune démonstration en ce sens. Elle souligne que les informations portant sur ces financements ne sont apparues qu’après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS Maranatha. Elle ajoute que les demandeurs ne justifient pas en quoi la concluante était tenue de rechercher et d’analyser de telles informations, ce d’autant plus que retenir une approche inverse reviendrait à imposer au CIF/CGP une obligation de résultat en le contraignant à réaliser un audit financier et comptable des sociétés cibles d’investissements, aucune mission semblable, d’ailleurs fort coûteuse, ne lui ayant été confiée au demeurant.

Quant au reproche des demandeurs tenant à la faute de la concluante dans la communication d’informations trompeuses, la société Perennity considère la critique comme vaine,

— en ce que les demandeurs ne démontrent pas que les fonds investis n’auraient pas été attribués aux hôtels mentionnés dans les bulletins de souscription, lesquels précisaient par ailleurs que les fonds pouvaient être affectés à d’autres hôtels ;

— en ce que la décision de la Commission des sanctions de l’AMF du 1er juillet 2019, dont fait état les demandeurs, n’est en rien transposable au cas particulier, cette décision portant sur le défaut de transmission aux investisseurs d’une information de gestion aux conséquences potentiellement négatives connue du dirigeant de la société cible.

Au reproche articulé sur l’absence d’informations relatives à la dilution des fonds investis, en ce que seuls 75% de ces fonds étaient affectés à la détention d’actifs hôteliers et non 100%, sans justification ni explication, la société Perennity rétorque n’avoir disposé, au jour de la souscription, d’aucun moyen de contrôler l’utilisation future des sommes en cause, utilisation relevant au demeurant d’un choix discrétionnaire des dirigeants. Elle ajoute qu’il fallait non seulement acheter les murs, mais encore financer les travaux de rénovation et l’exploitation des hôtels, la répartition des fonds collectés n’étant pas dès lors anormale, ce d’autant plus que les bulletins de souscription et la notice d’information mentionnaient l’exploitation directe ou indirecte des hôtels.

A un autre reproche tenant au défaut d’information sur les risques généraux des investissements, en particulier sur les risques de perte en capital et d’illiquidité des sommes investies, la société Perennity souligne que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 25 juin 2020 (RG 18/01758) n’est pas pertinent car cette décision met en évidence le profil prudent de l’investisseur, un particulier au demeurant alors qu’en l’espèce, Monsieur [D], juge consulaire pendant 20 ans, était particulièrement averti, devant être précisé que les produits financiers en litige en l’espèce n’ont pas été présentés comme totalement sécurisés. Elle indique, à propos du courrier électronique de la concluante du 14 juin 2023 produit par les demandeurs, que son contenu tient dans une analyse purement rétrospective sans tenir lieu d’aveu de culpabilité, Monsieur [J], auteur du message, faisant état de l’ensemble des informations qu’il ne connaissait pas au jour des investissements en cause, à savoir le 23 février 2016 alors que la majeure partie de ce message n’est pas citée par la partie adverse, portant en particulier sur ce que le CIF en cause traitait son premier dossier Maranatha dans un contexte de fort développement du groupe éponyme. Elle souligne qu’il ne peut lui être tenu grief de n’avoir pas connu des informations confidentielles au jour de l’investissement, révélées seulement après la mise en redressement judiciaire de la SAS Maranatha.

A l’argument adverse tenant à ce que la société Perennity aurait dû s’inquiéter de la faisabilité de l’opération, la concluante fait valoir que la valorisation de la SAS Maranatha par l’expert KPMG au jour de l’investissement révélait des actifs amplement suffisants pour permettre à l’intéressé de faire face à ses dettes, rien n’autorisant un CIF à anticiper les difficultés qu’allait connaître le groupe ainsi que l’a déjà jugé ce tribunal. Elle rappelle n’être tenue, en tant que CIF, à une simple obligation de conseil portant sur les risques inhérents à tout investissement, étant mis à sa charge un devoir de prudence, de diligence et de soin, ce qui exclut toute obligation de s’assurer de la faisabilité de l’opération d’investissement, en ce qu’elle devait s’enquérir seulement du sérieux de celle-ci. Elle note, à propos de l’article publié sur un blog le 28 août 2015 invoqué par les demandeurs, que ce blog n’était pas connu de la concluante, une telle publication émettant en outre des opinions venant de tous horizons dont un CIF n’a pas nécessairement à tenir compte, ajoutant que le produit en cause, « Fimotel 2 », proposé par le groupe Maranatha, présentait bien des différences avec celui en litige, le premier étant présenté comme sécurisé et offrant une forte rentabilité garantie, la conclusion du blog estimant d’ailleurs, en fin de compte, ne pouvoir dire qu’il s’agit d’un bon ou d’un mauvais produit.

Quant au prétendu défaut de diligence de la société Perennity, celle-ci fait valoir que les éléments produits au soutien de cet argument sont inopérants. Elle indique ainsi que le propos consistant dans l’absence de recours au financement bancaire est incompréhensible car le memorandum rédigé par Ernst & Young produit par les demandeurs fait état d’une dette bancaire de 29,9 millions d’euros de la SAS Maranatha, le recours au prêt bancaire n’étant pas au demeurant systématique dans une société qui peut utiliser d’autres formes de financement, pareil choix de gestion échappant en outre à l’appréciation d’un CIF. Elle indique par ailleurs que les produits PEA Maranatha afférents à des placements « Fimotel Premium » ont été agréés par l’AMF le 12 juillet 2013, ce produit prévoyant une période de blocage des fonds pendant 7 ans, ce qui justifie que 4 ans après, aucune des opérations Maranatha n’ait donné lieu à un désengagement général des investisseurs. Elle estime qu’elle n’avait pas lieu de s’inquiéter sur une telle situation au jour de la souscription des investissements en cause. Elle réplique, à l’argument tiré du défaut de sollicitation par la concluante de la communication des comptes de la SAS Maranatha, clos le 30 septembre 2015, que l’existence d’un endettement élevé de cette société n’interdisait pas en elle-même la recommandation des investissements litigieux à propos d’un groupe ayant fait le choix d’une croissance externe par la dette avec, en corollaire, des actifs substantiels, de 675 millions d’euros en 2016 contre 296 millions d’euros de dettes, la dette intra groupe étant en outre de 125 millions d’euros. Elle ajoute que les demandeurs ne peuvent, sans contradiction, invoquer l’endettement anormal du groupe Maranatha et dire que ce groupe n’avait pas suffisamment recours à l’emprunt bancaire. Elle considère dès lors n’avoir commis aucune faute, ayant agi en professionnel normalement diligent. A propos des préjudices, la société Perennity fait valoir, relativement aux pertes financières alléguées, que les demandeurs ne justifient pas des montants qu’ils pourront effectivement recevoir dans le cadre de la reprise des actifs Maranatha par Colony Capital, la partie adverse se fondant sur une projection d’estimation par nature non définitive et susceptible de varier dans le temps, ainsi que le précise le document du 25 juillet 2019. Elle souligne que le choix de l’option « Tout cash partielle » permet à l’investisseur d’espérer jusqu’à 100% de l’investissement, en sorte que les demandeurs affirment à tort qu’ils ne récupéreront pas 100% de leurs investissements, le préjudice financier n’apparaissant pas dès lors certain. Elle souligne que les demandeurs sollicitent la réparation de 100% de leurs pertes alors que le préjudice de perte de chance ne peut jamais correspondre à un tel pourcentage. A propos des sommes perçues par les demandeurs auprès du liquidateur et considérées par eux comme définitives, la société Perennity observe que les montants apparaissant sur les relevés bancaires ne correspondent pas à ceux annoncés par les demandeurs, ceux-ci ne produisant en outre aucun document attestant que ces virements correspondent au remboursement des investissements litigieux à caractère définitif, les préjudices financiers n’apparaissant pas dès lors justifiés.

Au sujet du préjudice de gain manqué, la société Perennity souligne son caractère infondé, en ce que pareil dommage est envisagé sous l’angle de la perte de chance, le calcul produit étant au demeurant d’opportunité en ce qu’il s’appuie certes sur un investissement sécurisé mais situé en-dehors des objectifs dont les demandeurs ont fait part à la concluante, la perte de chance étant ici nulle, justifiant le rejet de la demande.

Au sujet du préjudice lié aux frais d’avocats, la société Perennity expose que ces frais ne peuvent être indemnisés que dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ces frais n’ayant aucun lien avec l’intervention de la société Perennity.

Quant au préjudice moral, la société Perennity estime que les demandeurs ne produisent aucune pièce pour en justifier, ce dommage ne pouvant en outre se déduire des seules difficultés financières qui ne sont au demeurant ni alléguées, ni justifiées.

Enfin, la société Perennity soutient qu’il n’existe aucun lien causal entre les préjudices invoqués et les manquements allégués, les difficultés de remboursement des demandeurs n’étant en rien liées à l’intervention de la concluante, mais résultant de la mise en redressement judiciaire de la SAS Maranatha et des sociétés du même groupe, ainsi que du comportement de Monsieur [X] [K], président du groupe Maranatha.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Par ailleurs, il pèse sur le CIF une obligation d’information, qui lui impose notamment de fournir un renseignement objectif sur l’investissement proposé, outre une obligation de conseil consistant à proposer à l’investisseur un placement adapté à sa situation financière, à son expérience en la matière et à ses objectifs.

1.1 Sur l’obligation de conseil

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément démontrant que la société Perennity a établi le profil d’investisseur de Monsieur [D], agissant es qualité, faisant ressortir le degré d’appétence au risque de celui-ci.

Pour autant, la société Perennity affirme, sans être utilement contredite, que Monsieur [D] a œuvré pendant près de vingt ans en qualité de juge consulaire au tribunal de commerce de Soissons, de telle sorte qu’il était rompu aux relations d’affaires en raison de l’exercice de cette activité.

Il ressort également des pièces produites, en particulier des échanges de courriers électroniques produits aux débats par la SARL Perennity, que Monsieur [D] a été en mesure d’échanger directement avec la SAS Maranatha, en présence du CIF, sur la teneur des investissements litigieux, en particulier sur les statuts des SCA servant de véhicules aux investissements litigieux et dont il a pu obtenir des modifications statutaires.

Il résulte des éléments qui précèdent que Monsieur [D] pouvait être qualifié, au jour des investissements litigieux, d’investisseur averti, de telle sorte que la société Perennity était dispensée à son égard de toute obligation de conseil.

1.2 Sur l’obligation d’information eu égard à la situation financière du groupe Maranatha

En revanche, il est indifférent que le groupe Maranatha se soit financé principalement auprès des investisseurs privés et par des obligations convertibles émises auprès du fonds d’investissement Cale Street, avec un soutien bancaire résiduel, ce mode de financement n’étant pas, en lui-même facteur de risques, outre qu’il pourrait tout au contraire être soutenu l’aspect positif d’un faible endettement bancaire.

A propos des comptes annuels de la SAS Maranatha, c’est à tort que Monsieur [D] reproche à la société Perennity de ne s’être fondée que sur ceux de ses comptes clos le 30 septembre 2014, faisant état d’un résultat net de 69.320 euros, d’un chiffre d’affaires à hauteur de 4.290.449 euros et de capitaux propres à hauteur de 7.312.986 euros, et par voie de conséquence d’une situation saine, contrairement aux comptes postérieurs.

En l’occurrence, la société Maranatha avait jusqu’au 30 mars 2016 pour faire approuver par ses associés les comptes clôturés le 30 septembre 2015, de telle sorte que Monsieur [D] ne peut tenir à grief au CIF de la méconnaissance des informations contenues dans ce document qui n’était pas publié au 23 février 2016, au jour des investissements litigieux.

Au sujet des rapports de la société KPMG, dont il est rappelé qu’elle est une société d’expertise comptable et de commissariat aux comptes, il n’appartenait pas à la société Perennity de contester ces rapports, alors qu’elle n’est ni expert-comptable ni commissaire aux comptes.

Elle demeurait pour autant libre de comparer les éléments qui en ressortaient pour les confronter à d’autres informations dont il était légitime qu’elle ait connaissance, avant de conseiller les investissements objets du litige.

Cependant, à propos du grief tiré de la décision de la commission des sanctions de l’AMF du 24 janvier 2019 opposée à la société Perennity et son assureur, il sera relevé que cette décision est certes postérieure à la date des investissements litigieux, tous souscrits le 23 février 2016.

Elle évoque cependant, en pages 9 et 10, le fait qu’un CIF s’interrogeait sur la santé financière du groupe Maranatha.

Or pendant la période couverte par l’enquête de l’AMF comprise entre mars 2014 et mai 2016, ce CIF a notamment conseillé la souscription de parts sociales au sein du groupe Maranatha spécialisé dans l’acquisition, la rénovation et l’exploitation d’hôtels.

Or, dès juillet et août 2015, ce CIF s’est interrogé sur la santé financière du groupe Maranatha, faisant part dans un courriel de l’étonnement de ses partenaires distributeurs sur « le manque de données financières » du groupe et demandant à celui-ci des informations financières complémentaires (compte de résultat analytique et commentaire sur l’exploitation de chaque hôtel ainsi qu’un tableau de sortie de fonds), estimant que « les engagements des opérations de court terme (plusieurs dizaines de millions d’euros) sur 12 mois vont peser sur une trésorerie rendue exsangue par la dernière opération parisienne ».

L’instruction de l’AMF ajoute que le CIF avait conscience du manque d’information concernant les produits Maranatha conseillés à ses clients puisque le 23 juillet 2015, il adressait un courrier au groupe Maranatha dans lequel il soulignait le manque de données financières et sollicitait la communication des ratios financiers du groupe.

Lors de son audition devant le rapporteur de l’AMF, ce CIF rappelle avoir eu quelques difficultés pour obtenir des éléments comptables, n’ayant pas obtenu de chiffres consolidés, ajoutant qu’il était très difficile de s’y retrouver dans les flux financiers des structures car le groupe les utilisait ensuite entre différentes structures sans qu’une vision extérieure soit possible.

L’AMF en conclut que le CIF aurait dû informer les investisseurs de ce facteur de risques, alors qu’il a continué à conseiller les produits Maranatha sans les évoquer.

Les consorts [D] exposent en outre que ces craintes et interrogations n’étaient pas isolées, avant l’investissement litigieux, puisqu’ils produisent la copie d’un courriel du 15 juillet 2015 adressé par un CGP, la société Hortus Patrimoine & Associés, à un destinataire non précisé, indiquant que la SAS Maranatha est une société fragile financièrement, le fondateur et le président étant extrêmement endettés.

Il demeure que si la décision de la commission des sanctions de l’AMF mentionnée plus avant a été rendue dans le cadre d’une procédure distincte de la présente procédure judiciaire et n’oblige pas le présent tribunal, il en ressort néanmoins que contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, des CIF placés dans les mêmes conditions que la société Perennity et disposant des mêmes informations ont procédé à une analyse permettant de conclure à l’existence d’un risque lié à l’opacité de la situation financière du groupe Maranatha et dès lors susceptible de mettre en péril les fonds investis par les souscripteurs.

Or, la société Perenitty ne réplique pas utilement sur le fait qu’elle n’a pas eu, comme ces conseillers, les mêmes interrogations quant à la situation financière du groupe Maranatha, alors que ces interrogations sont antérieures aux investissements litigieux, de telle sorte qu’elle aurait dû les porter à la connaissance de Monsieur [D].

1.3 Sur les risques particuliers de l’opération

Si Monsieur [D] fait reproche à la société Perennity de ne l’avoir pas informé sur l’aléa négatif véhiculé par le recours à la forme sociétaire de la SCA comme véhicule des investissements en litige, il sera relevé que le CIF produit aux débats un échange de courriers électroniques couvrant la période allant du 2 septembre 2015 au 2 octobre 2015 établissant que non seulement Monsieur [D] a rencontré les dirigeants de la SAS Maranatha, mais a discuté des clauses statutaires de ces sociétés, la SAS Maranatha ayant approuvé les propositions de modifications de l’investisseur.

Les demandeurs ne contestent pas utilement ces échanges qui démontrent que loin de méconnaître le régime de la SCA, ils ont contribué aux aménagements statutaires de ces sociétés qui ont encadré les investissements en litige, de telle sorte que le grief est infondé.

C’est encore à tort que les consorts [D] reprochent à la société Perennity de ne pas les avoir informés des risques particuliers de perte en capital, en ce que les « Hôtels du Roy » auraient été acquis pour un montant surévalué, alors qu’ils procèdent sur ce point par une simple affirmation.

De même, il n’appartenait pas à la société Perennity d’informer ses clients du fait que le fonds d’investissement Cale Street, bénéficiant d’une priorité de remboursement, du fait de l’emprunt obligataire accordé à la SAS Maranatha, pouvait devenir propriétaire des « Hôtels du Roy » en cas de non-remboursement de l’emprunt.

Il en est de même, d’une manière générale, du plan de financement retenu par la SAS Maranatha, outre que les consorts [D] évoquent des données financières sur ce point postérieures à la date de l’investissement.

Ainsi, il n’entrait pas dans les attributions d’un CIF de présenter dans le détail ce plan de financement aux investisseurs, à supposer, ce qui n’est pas démontré, qu’à l’époque où les investissements ont été conseillés, les données dont font aujourd’hui état les demandeurs étaient accessibles à la société Perennity.

Plus encore, il n’appartenait pas à la société Perennity d’attirer l’attention des demandeurs sur les collectes effectuées auprès des investisseurs privés, hôtel par hôtel, sur la valeur des hôtels acquis, sur les travaux de rénovation, les modalités de financement des opérations d’acquisition des hôtels et l’utilisation des fonds apportés par les investisseurs privés.

A cet égard, en souscrivant à ces placements, les consorts [D] n’ont pas entendu participer à la gestion quotidienne des hôtels concernés par les actions acquises au sein des SCA, et ne démontrent pas avoir notifié leur volonté d’investir nécessairement dans l’acquisition des murs, leur objectif étant uniquement financier.

Au surplus, il n’incombait pas au CIF de surveiller la gestion de ces hôtels, ne s’étant pas engagé dans une mission de suivi de l’investissement, étant observé que cette gestion des hôtels relève dans tous les cas d’un choix discrétionnaire du dirigeant de la SAS Maranatha.

En outre, les fonds versés au titre des investissements litigieux ont servi à acquérir des actifs hôteliers.

De plus, il résulte des stipulations des différents bulletins de souscription aux produits en litige que les consorts [D] ont été informés du fait que les hôtels concernés par les investissements faisaient partie du groupe « les Hôtels du Roy » et que la société dans laquelle l’investisseur souscrit des parts pourra être affectée à tout autre hôtel, mur et fonds.

Par ailleurs, c’est à tort que Monsieur [D] reproche à la société Perennity de ne pas l’avoir informé du fait que l’associé commandité unique, la SAS Maranatha, ne supportait pas les risques financiers, du fait des faibles sommes investies par cette dernière par rapport aux fonds versés par les investisseurs, associés commanditaires supportant les risques financiers.

A cet égard, le risque supporté par le demandeur ne dépendait pas de la valeur de l’apport consenti par les autres actionnaires de la société et restait le même, indifféremment du montant de l’apport de la SAS Maranatha.

Or, la société Maranatha étant le seul associé commandité des SCA, elle répond seule indéfiniment des dettes sociales alors que les investisseurs ne répondent des pertes qu’à hauteur de leurs apports.

Par suite, le grief, infondé, doit être rejeté.

1.4 Sur les modalités de souscriptions des investissements

A propos des modalités de souscriptions des investissements en litige, les consorts [D] font reproche à la société Perennity de n’avoir pas respecté les obligations formelles lui incombant en sa qualité de CIF, pour n’avoir pas fait établir un document d’entrée en relation, une lettre de mission, un rapport de mission, un bilan patrimonial des investisseurs et un document justifiant de l’adéquation des investissements aux attentes et aux objectifs d’investissement des souscripteurs.

Il sera retenu le bien-fondé de cette argumentation dès lors que, s’il est produit aux débats un mandat de recherche en date du 20 février 2016 signé par Monsieur [D] et la société Perennity portant sur des placements ou des fonds privés, pour une durée de 3 mois, prévoyant un rendement élevé et une mise de départ de 100.000 euros, ce document ne précise nullement la qualité des investisseurs représentés par Monsieur [D] tenant tantôt à l’Indivision [D], tantôt à la SCI [D].

De plus, si la SARL Perennity produit une lettre de mission signée le 20 juillet 2016, il sera relevé que ce document est largement postérieur aux investissements litigieux, lesquels ont été souscrits le 23 février 2016.

Au demeurant, cette lettre de mission est signée de Monsieur [Y] [D] alors que l’Indivision [D] et la SCI sont représentées, dans la souscription des investissements en litige, par Monsieur [L] [D].

Par suite, c’est à raison que les consorts [D] font reproche à la société Perennity de n’avoir pas satisfait aux obligations formelles incombant au CIF, encore que cette obligation, de nature réglementaire, ne donne lieu à condamnation à la réparation d’un préjudice que s’il est démontré un manquement spécifique et un dommage en résultant directement.

1.5 Sur l’obligation d’information eu égard aux risques généraux de l’opération

En l’espèce, il sera relevé que ni les bulletins de souscription, ni les notices d’information des différents produits d’investissement en litige ne comportent d’information sur les risques généraux de l’investissement, en particulier ceux inhérents au défaut de rendement et de non-rachat des titres des SCA en exécution des promesses souscrites par la SAS Maranatha.

Si la société Perennity prétend que les consorts [D] étaient informés que les investissements en cause n’étaient pas entièrement sécurisés, aucune des pièces produites n’établit cette allégation et même à supposer l’assertion avérée, elle ne peut suffire à pallier le défaut d’information sur les risques de l’investissement.

Par suite, les consorts [D] sont fondés à faire reproche à la société Perennity de ne les avoir pas informés sur les risques généraux des investissements litigieux.

2. Sur les préjudices

Les manquements à l’obligation d’information commis par la société Perennity ont occasionné une perte de chance pour les consorts [D] de ne pas souscrire aux investissements litigieux, peu important à cet égard les éléments opposés par le CIF et qui lui sont extérieurs, à savoir les conséquences de la baisse du marché de l’hôtellerie à la suite des attentats commis en France et les erreurs de gestion commises par le dirigeant du groupe Maranatha.

Il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats que la société Perennity n’a délivré aux consorts [D] aucune information sur le risque de perte notamment en capital et les aléas du rachat des actions des SCA par la SAS Maranatha, alors que pareilles informations auraient permis aux demandeurs de prendre une décision d’investissement mieux éclairée.

Il existe dès lors un lien direct entre les manquements retenus à l’encontre de la société Perennity et la perte financière alléguée.

Monsieur [D] justifie par la production d’une lettre du mandataire amiable en charge de la liquidation des « Hôtels du Roy » en date du 1er février 2024 que les consorts [D] ne peuvent plus espérer d’autre indemnisation que la somme déjà versée dans le cadre du protocole de sécurisation et que par conséquent, leur dommage correspond à une perte de chance de 100%.

Or il est de principe que le préjudice de perte de chance ne peut correspondre à la valeur intégrale de l’avantage escompté, mais à un pourcentage de celui-ci, ainsi que le rappellent la société Perennity et son assureur.

Par ailleurs, si la société Perennity et son assureur contestent les montants reçus par les consorts [D] au titre des versements en compte courant et de l’option « Tout cash partielle » que ceux-ci ont retenu sur proposition du repreneur Colony Capital, ils ne produisent aux débats aucun élément propre à remettre en cause les bases des calculs de leur préjudice établies par les demandeurs.

En conséquence, ces bases de calcul seront retenues par le tribunal, la perte de chance étant alors évaluée à 50 % des sommes perdues, soit :

— pour l’Indivision [D], 50% de la somme de 229.207,23 euros, le préjudice financier s’établissant alors à 114.603,65 euros ;

— pour la SCI [D], 50% de la somme de 309.653,34 euros, le prejudice financier s’établissant alors à 154.826,67 euros.

Sur les gains manqués, les consorts [D] ont fait le choix de souscrire aux investissements litigieux qui, par les rendements escomptés, lesquels n’étaient pas garantis par la SAS Maranatha aux termes des pièces produites, les exposaient nécessairement à un risque plus important que des investissements entièrement sécurisés.

Par suite, les préjudices invoqués au titre des gains manqués sont inexistants.

Contrairement à ce que soutient la société Perennity, les frais d’avocat engagés par les consorts [D] dans le cadre de la procédure collective du groupe Maranatha sont en lien avec les fautes commises.

En effet, si les consorts [D] n’avaient pas souscrit aux investissements litigieux, ils n’auraient pas eu à assurer leur défense dans cette procédure.

La société Perennity sera dès lors condamnée à payer aux consorts [D] la somme de 2.208 euros sollicitée à ce titre et justifiée par la production des factures acquittées émises par leur conseil.

Le préjudice moral allégué n’est établi ni dans son principe ni dans son quantum.

La société MMA Iard, assureur du CIF, sera condamnée in solidum à payer les sommes accordées aux consorts [D], cet assureur ne contestant pas sa garantie.

La capitalisation des intérêts légaux sera ordonnée.

3. Sur les demandes annexes

Succombant, la SARL Perennity et la société MMA Iard seront condamnées in solidum aux dépens, dont distraction au profit du cabinet Goethe Avocats et à verser aux consorts [D] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SARL Perennity et la société anonyme MMA Iard à payer au groupement Indivision [D] la somme de 114.603,65 euros ;

CONDAMNE in solidum la SARL Perennity et la société anonyme MMA Iard à payer à la société civile immobilière [D] la somme de 154.826,67 euros ;

CONDAMNE in solidum la SARL Perennity et la société anonyme MMA Iard à payer au groupement Indivision [D] et à la société civile immobilière [D] la somme de 2.208 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SARL Perennity et la société anonyme MMA Iard aux dépens, dont distraction au profit du cabinet Goethe Avocats, représenté par Maître Bertrand de Campredon ;

CONDAMNE in solidum la SARL Perennity et la société anonyme MMA Iard à verser au groupement Indivision [D] et à la société civile immobilière [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 16 Mai 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT