TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10578

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXTX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [M] AUNET

[Adresse 9]

[Localité 1]

Monsieur [A] [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [E] [O] [C]

Madame [L] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tous représentés par Maître Nicolas BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant, M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0050

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10578 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXTX

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société AUBRY GESTION

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

PARTIES INTERVENANTES

Madame [U] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0395

Monsieur [H] [K], [O], [Y]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Nicolas BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0050

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [G] [W] et Monsieur [M] AUNET (lot n° 58), Monsieur [S] [N] (lot n° 66), Monsieur [A] [J] [N] (lots n° 71 à 73), Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C] (lots n° 55 à 57 et 81) et Monsieur [H] [Y] (lot n° 54, au premier étage à droit, porte face gauche) sont propriétaires de lots au sein du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 25 mai 2021, les copropriétaires ont été convoqués pour une assemblée génrale ordinaire devant se tenir le 24 juin 2021, l’ordre du jour mentionnant un projet de résolution n° 25 relatif à la vente d’un local commun spécial situé au premier étage droite du bâtiment C au prix de 41.100 € à Madame [U] [F], propriétaire du lot n° 49 au sein du bâtiment C.

La résolution n° 25.1 a été adoptée, lors d’un second vote, au cours de l’assemblée générale du 24 juin 2021.

Par acte d’huissier du 3 septembre 2021, Madame [G] [W], Monsieur [M] AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de ladite résolution (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/00354).

Madame [U] [F] est intervenue volontairement à ladite procédure par conclusions du 17 novembre 2021.

Le 3 juin 2022, les copropriétaires ont été convoqués pour une assemblée générale devant se tenir le 29 juin 2022, au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n° 18.1 et 18.2 portant sur la vente du même local à Madame [U] [F] au prix de 56.000 €.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 2 septembre 2022, Madame [G] [W], Monsieur [M] AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] afin de solliciter à titre principal l’annulation des résolutions n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2022.

Monsieur [H] [Y] est intervenue volontairement à ladite procédure selon conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022.

Madame [U] [F] est intervenue volontairement à ladite procédure selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023.

Selon jugement rendu le 29 août 2023, le Tribunal Judiciaire de Paris (8ème chambre – 1ère section) a annulé les résolutions n° 25 et 25.1 de l’assemblée générale du 24 juin 2021.

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10578 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXTX

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] demandent au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu le jugement rendu le 29 aout 2023,

Annuler les résolutions n° 18.1 et n° 18.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 7],

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] et Madame [U] [F] à payer à les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C].et Monsieur [H] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 7] et Madame [U] [F] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 26,

Vu le décret du 17 mars 1967, notamment son article 11,

Vu l’article 1583 du code civil,

Juger les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] mal fondés en leurs demandes,

En conséquence, les en débouter purement et simplement,

Condamner solidairement les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie életronique le 24 mars 2023, Madame [U] [F] demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Recevoir l’exposante en son intervention volontaire à la présente procédure au soutien du rejet de la demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale présentée par Mme [W] et les 5 autres demandeurs.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 janvier 2025, a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon ordonnance rendue le 30 novembre 2023, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion prévue au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soulevée par Madame [U] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], à l’encontre de Monsieur [H] [Y], de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner de nouveau les moyens de droit soulevés par les parties à ce titre.

Par ailleurs, il convient de recevoir Madame [U] [F] en son intervention volontaire, au soutien du rejet de la demande d’annulation des résolutions querellées n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2022.

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 formée par les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] :

Les consorts [W] et AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], les époux [C] et Monsieur [H] [Y] soutiennent que le droit de jouissance exclusif sur le local aurait un caractère perpétuel et réel, en ce que :

— le règlement de copropriété de l’immeuble mentionne, en page 22, que le lot n° 55 du bâtiment C appartenant aux époux [C] dispose d’un droit de jouissance commun à certains copropriétaires : « à droite sur le palier dans le dégagement commun entre les lots cinquante-trois, cinquante-quatre et cinquante-six, deuxième porte gauche : logement composé d’une pièce. Droit en commun avec les lots cinquante-trois et cinquante-quatre à la cuisine, aux water-closets et au poste d’eau situés à droite dans le dégagement »,

— ce même règlement mentionne en pages 70 et 71 que : « chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne l’appartement, le logement, la cave qui lui appartient exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de la chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements […]

Dans le cas où une personne ou plusieurs personnes seraient propriétaires des lots cinquante-trois, cinquante-quatre, cinquante-cinq, cinquante-six qui serait autorisé à installer, à ses frais, une porte à l’entrée du dégagement desservant ces lots et il en deviendrait propriétaire, ainsi que de la cuisine et water-closets actuellement à usage commun »,

— enfin, en page 80, de ce même règlement de copropriété, il est précisé que : « les frais d’entretien et de réparation des water-closets et dégagement et cuisines communs à plusieurs propriétaires seront à la charge des propriétaires des lots qui en ont la jouissance »,

— l’acte de vente du 30 octobre 1998 des époux [C] mentionne également le droit de jouissance commun dudit local,

— par conséquent, à la lecture de ces documents, il apparaît que les époux [C] bénéficient d’un droit de jouissance en commun avec Monsieur [Y] (lot 53) et les époux [P] (lot 54) sur ce local, partie commune spéciale,

— un tel droit de jouissance exclusif possède un caractère réel et perpétuel,

— par son jugement du 29 aout 2023, la 1ère section de la 8ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Paris a prononcé dans le cadre de la première procédure l’annulation des résolutions n° 25 et 25.1 de l’assemblée générale du 24 juin 2021 au motif que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune spéciale attribuée par le règlement de copropriété avait un caractère réel et perpétuel,

— l’assemblée générale ne pouvait donc, à quelque majorité que ce soit, imposer aux époux [C] et à Monsieur [Y] une modification de la destination de leurs parties privatives ou de leurs modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété précité.

En réponse aux arguments de Mme [F] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, les demandeurs opposent que :

— si l’intitulé des résolutions n° 18.1 et 18.2 laisse penser que le local est abandonné, il convient de rappeler que la Cour de cassation a jugé que le droit de jouissance ne pouvait être assimilé aux servitudes et qu’en conséquence, il ne pouvait s’éteindre par le non-usage,

— au demeurant, les locataires font quotidiennement usage du local litigieux,

— l’assemblée générale litigieuse a été notifiée le 4 juillet 2022 aux copropriétaires, le délai d’action expirant le 4 septembre 2022, de sorte que l’action diligentée est recevable,

— les copropriétaires ayant l’usage de ce local devaient obligatoirement approuver le vote de cette résolution, au regard du caractère réel et perpétuel du droit de jouissance dont ils bénéficient,

— or, les époux [C] se sont opposés à la cession du local au profit de Madame [U] [F] et Monsieur [Y] s’est abstenu de voter pour la résolution n° 18.1 tout en votant contre la résolution n° 18.2,

— l’assemblée générale du 17 septembre 2019 a approuvé la résolution n° 25 autorisant Monsieur et Madame [P] à acquérir le local ; en l’absence de renonciation officielle des acheteurs à l’acquisition du local, le syndicat des copropriétaires ne pouvait vendre une seconde fois à Madame [F] ledit local,

— la fixation unilatérale du prix de vente par Madame [F] et l’annexion d’un plan ne sauraient être des éléments suffisants pour rendre la résolution valable,

— la superficie exacte du local n’est pas connue des copropriétaires,

— le prix au m² proposé par Madame [F] est de 7.407,40 euros et non de 8.000 euros comme lors de l’assemblée générale de 2019, alors que le prix a nécessairement évolué.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] répond que :

— les consorts [P] ne sont pas parties à la présente procédure et n’entendent pas remettre en cause la décision de vente du local commun,

— s’agissant des époux [C], ils ont renoncé à l’usage commun du local, ayant accepté de le céder à Monsieur [P] lors d’une assemblée de 2019, toute vente de partie commune impliquant la renonciation des copropriétaires à leur droit sur la partie cédée,

— par application du principe de l’estoppel, les époux [C] ne peuvent exciper d’un moyen tenant à un droit de jouissance auquel ils ont renoncé en 2019,

— la vente d’un local, partie commune, relève incontestablement de la majorité de l’article 26 ou 26-1 et non de l’unanimité,

— la résolution n° 25, adoptée lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2019, précisait que la proposition d’achat du local formée par Monsieur et Madame [P] avait une durée de validité d’une année,

— or, à la date de l’assemblée générale du 29 juin 2022, la vente n’avait pas été régularisée, les acheteurs y ayant renoncé, de sorte qu’il est inexact de prétendre que le local ne pouvait être cédé à Madame [U] [F],

— il est constant que la vente est parfaite dès lors que l’on est d’accord sur la chose et sur le prix ; or, l’assemblée générale a donné son accord pour vendre à Madame [U] [F] le local partie commune de 6,9 m² pour le prix de 56.000 euros,

— la majorité des copropriétaires au sein du bâtiment C a considéré que la vente de ce local désaffecté pour ce prix procède de l’intérêt collectif et que ledit prix n’est pas insuffisant, d’autant qu’en matière de vente de parties communes, les experts immobiliers valorisent généralement ces dernières en appliquant un abattement de minimum 50 % de la valeur du m².

Madame [F] ne répond pas sur ces moyens, sa demande ne portant que sur la recevabilité de son intervention volontaire.

1.1 Sur la fin de non-recevoir tiré du principe de l’estoppel soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] concernant la demande formée par les époux [C] d’annulation des résolutions n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 :

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 125 du même code prévoit, en son premier alinéa, que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public et, en son second alinéa, que le juge « peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ».

Dérivé de la règle de l’estoppel, applicable au droit international, le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui interdit à une partie d’adopter des positions procédurales incompatibles (Civ. 1ère, 6 juillet 2005, n° 01-15.912, Bull n° 302, Assemblée plénière, 27 février 2009, n 07-19.841, Bull n° 1 : précisant que « la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n’emporte pas nécessairement fin de non-recevoir »).

L’application de la règle de l’estoppel est rattachée au principe de loyauté des débats (Civ. 1ère, 8 juillet 2010, n° 09-14.280, Bull. n° 157 ; 19 décembre 2012, n° 10-27.474, Bull. n° 263) et la contradiction doit être de nature à induire l’adversaire en erreur sur ses intentions (Com., 26 novembre 2013, n° 12-27.456 ; Civ. 1ère, 24 septembre 2014, n° 13-14.534, Bull. n° 154).

En l’espèce, aucune violation de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui au cours d’une même instance ne saurait résulter de l’absence de contestation par les époux [C] de la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2019 (pièce n° 5 produite en demande, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2019, page 32 sur 34) acceptant la proposition de rachat par Monsieur et Madame [P] (propriétaire du lot n° 53) du local commun adjacent, « dont le lot 53 a un droit de jouissance commun, au prix de 8.0000 euros le m² », alors que tout copropriétaire ayant la qualité d’opposant ou de défaillant a le droit de contester les décisions d’une assemblée générale, dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que les époux [C] ont bien voté contre les résolutions querellées n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2022.

Au surplus, le tribunal relève que l’absence d’opposition de copropriétaires à la vente d’une partie commune spéciale aux lots n° 51 à 53 au propriétaire du lot n° 53 n’implique nullement un accord de principe de ces mêmes copropriétaires non opposants à la vente de ladite partie commune spéciale à un autre copropriétaire, qui plus est non propriétaire de l’un des lots n° 51, 52 ou 53 (Madame [U] [F] étant propriétaire du lot n° 49), nulle contradiction n’étant caractérisée à cet égard.

L’absence de remise en cause par les époux [C] de la vente du local litigieux aux époux [P] n’emporte pas davantage renonciation par ces derniers à l’usage dont il bénéficiait sur ce local avant que les époux [P] abandonnent leur projet d’acquisition du local litigieux.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] à l’encontre de la demande de nullité des résolutions n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 formée par Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C], sera rejetée.

1.2 Sur les moyens tirés de l’atteinte au droit de jouissance privatif des propriétaires du local commun spécial situé au premier étage droit du bâtiment C jouxtant le lot n° 53 par la vente dudit local à Madame [U] [F] et de l’impossibilité de procéder à ladite vente sans le consentement des propriétaires du local, partie commune spéciale :

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes spéciales ne créant de propriété indivise qu’entre leurs seuls titulaires, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur celles-ci est, en conséquence, écarté (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925, publié au bulletin).

Seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin).

En l’espèce, il ressort de l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 3 produite en demande), incluant un état descriptif de division, que les lots n° 53 à 55, appartenant respectivement à Monsieur [H] [Y], aux époux [P] et aux époux [C], sont décrits comme suit :

« Premier Etage :

— LOT NUMERO CINQUANTE-TROIS (53)

A droite sur le palier dans le dégagement commun entre les lots Cinquante-quatre, cinquante-cinq et cinquante-six, porte face droite :

LOGEMENT composé de une pièce.

Droit en commun avec les lots Cinquante-quatre et cinquante-cinq à la cuisine, aux water-closets et au poste d’eau situés à droite dans le dégagement.

Et les Quatre-vingts/dix millièmes des parties communes générales dudit ensemble immobilier, notamment dans la propriété du sol indivis ci …. 80/10.000

— LOT NUMERO CINQUANTE-QUATRE (54)

A droite sur le palier dans le dégagement commun entre les lots Cinquante-trois, cinquante-cinq et cinquante-six, porte face gauche :

LOGEMENT composé de une pièce et entrée.

Droit en commun avec les lots Cinquante-trois et cinquante-cinq à la cuisine, aux water-closets et au poste d’eau situés à droite dans le dégagement.

Et les Centre-huit/dix millièmes des parties communes générales dudit ensemble immobilier, notamment dans la propriété du sol indivis ci …. 108/10.000

— LOT NUMERO CINQUANTE-CINQ (55)

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10578 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXTX

A droite sur le palier dans le dégagement commun entre les lots cinquante-trois, cinquante-quatre et cinquante-six, porte face gauche :

LOGEMENT composé de une pièce.

Droit en commun avec les lots Cinquante-trois et cinquante-quatre à la cuisine, aux water-closets et au poste d’eau situés à droite dans le dégagement.

Et les Quatre vingt-trois/dix millièmes des parties communes générales dudit ensemble immobilier, notamment dans la propriété du sol indivis ci …. 83/10.000 »

Par ailleurs, ledit règlement institue des parties communes « spéciales aux propriétaires des lots de chaque bâtiment », incluant notamment les portes d’accès aux parties communes, vestibules, galeries, couloir et dégagement de toutes les parties communes à chaque bâtiment.

L’article Huitième (Droits et obligations des copropriétaires) du règlement de copropriété précise que :

« Chaque propriétaire aura, en ce qui concerne l’appartement, le logement, la cave lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de la chose lui appartenant en tout propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements, de ne rien fait qui puisse compromettre la solidité de la maison, et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

[…]

Dans le cas où un même propriétaire serait propriétaire des lots numéros Cinquante, cinquante-et-un et cinquante-deux, il serait autorisé à installer à ses frais une porte à l’entrée du dégagement desservant ces lots et il en deviendra propriétaire, ainsi que de la cuisine et water-closets actuellement à usage commun.

[…]

Il en est de de même pour le propriétaire éventuel des lots Cinquante-trois, Cinquante-quatre, Cinquante-cinq, Cinquante-six qui serait autorisé à installer, à ses frais, une porte à l’entrée du dégagement desservant ces lots et il en deviendrait propriétaire, ainsi que de la cuisine et water-closets actuellement à usage commun ».

Dans le cas où une même personne ou plusieurs personnes seraient propriétaires des lots Cinquante-et-un et Cinquante-deux elles seraient autorisées à percer une autre porte donnant dans le vestibule de l’immeuble et le lot Cinquante serait autorisé à utiliser les water-closets situés dans la cour avec les lots Deux, Trois et Quatre-vingt-neuf, au lieu des water-closets actuellement communs aux lots Cinquante, Cinquante-et-un et Cinquante-deux.

[…]

Enfin, l’article douzième (charges communes spéciales) dudit règlement institue des charges spéciales concernant les « frais d’entretien et de réparation des water-closets, dégagements et cuisines communs à plusieurs propriétaires, seront à la charge des propriétaires des lots qui en ont la jouissance ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le « local commun spécial » situé au « premier étage droite au bâtiment C jouxtant le lot 53 » faisant l’objet des résolutions querellées n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 juin 2022 a été institué par le règlement de copropriété en partie commune spéciale aux propriétaires des lots n° 53 à 55 (avec création corrélative de charges spéciales), de sorte que l’aliénation de ce local n’aurait pu, le cas échéant, être décidée que par les propriétaires desdits lots et que le vote d’une telle aliénation par l’ensemble des copropriétaires du bâtiment C porterait atteinte à leur droit de propriété exclusif sur ledit local.

Or, en l’espèce, les résolutions querellées n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2022, portant sur l’achat par Madame [U] [F] du local commun spécial, prétendument « abandonné », situé au premier étage à droite du bâtiment C jouxtant le lot 53 (d’ailleurs expressément qualifié de « partie commune spéciale ») ont été adoptées :

— après usage de la passerelle de l’article 26-1, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires du bâtiment C (dont ceux n’étant pas titulaires de la partie commune spéciale concernée),

— et en dépit de l’opposition manifestée, notamment, par les époux [C] et Monsieur [H] [Y], propriétaire indivis (avec les époux [P]) du local commun spécial litigieux, à ladite vente, en s’opposant à l’adoption des résolutions n° 18.1 et 18.2 (pour les époux [C]) et de la résolution n° 18.2 (pour M. [Y]).

S’agissant du prétendu abandon du local commun spécial litigieux, outre que les copropriétaires requérants produisent deux attestations (pièces n° 10 et 11) desquelles il ressort que le local litigieux est utilisé, il est indifférent, en l’espèce, d’établir une quelconque utilisation régulière de cette partie commune spéciale en raison du caractère perpétuel du droit de propriété impliquant qu’il ne s’éteint pas par le non-usage (ex. : Civ. 1ère, 2 juin 1993, n° 90-21.982, publié au bulletin).

Les conditions d’adoption des résolutions querellées, qui auraient dû faire l’objet d’un vote des seuls copropriétaires des lots n° 53 à 55, sont donc irrégulières et portent atteinte au droit de propriété exclusif de ces copropriétaires sur le local litigieux.

Par ces seuls motifs, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de droit soulevés par les copropriétaires requérants au soutien de leur demande principale, l’annulation des résolutions n° 18.1 et 18.2, de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 29 juin 2022, doit être prononcée.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et Madame [U] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 3.000,00 € à Madame [G] [W], Monsieur [M] AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], Monsieur [H] [Y], Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C].

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Reçoit Madame [U] [F] en son intervention volontaire,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], à l’encontre de la demande de nullité des résolutions n° 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 formée par Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C],

Prononce l’annulation des résolutions n° 18.1 et 18.2, de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en date du 29 juin 2022,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et Madame [U] [F] aux entiers dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et Madame [U] [F] à payer, à Madame [G] [W], Monsieur [M] AUNET, Monsieur [S] [N], Monsieur [A] [J] [N], Monsieur [H] [Y], Monsieur [E] [C] et Madame [L] [C], la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2025

La Greffière Le Président