Copie délivrée

à

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 6]

**** Le 27 Mars 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/05538 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXS3

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LOU CIGALOUN représenté par son syndic en exercice, H4 IMMOBILIER, SAS au capital de 5000.00 Euros identifiée au SIREN sous le numéro 824 677 033, RCS [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

M. [K] [F] [Z]

né le 21 Février 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Février 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Nathalie LABADIE, F.F.Greffier, en présence de [I] [D], Attachée de Justice, et de [X] [B], Greffier stagiaire, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/05538 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXS3

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [Z] est propriétaire des lots n°149, 93 et 163 constitués respectivement d’un appartement, d’un garage et d’une cave, au sein de la Résidence [5].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le [Adresse 7] LOU CIGALOUN, représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER a, par acte en date du 18 novembre 2024 assigné Monsieur [K] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 481-1 du Code de procédure civile, afin de :

— CONDAMNER Monsieur [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LOU CIGALOUN pris en la personne de son syndic H4IMMOBILIER, la somme de 10.147,90 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 18.04.2023.

— S’ENTENDRE CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts.

– S’ENTENDRE CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.080 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— S’ENTENDRE CONDAMNER Monsieur [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

— DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du Code de commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’article 700 du Code de procédure civil.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 27 février 2025.

Bien que régulièrement assigné à l’étude le 18 novembre 2024, Monsieur [K] [Z] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

N° RG 24/05538 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXS3

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 13 juin 2023 et du 18 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement pour l’année 2023/2024 et 2024/2025.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 11 octobre 2024 pour un montant total de 10.147,90 euros.Des appels de fonds et factures de 2023 à 2024.La mise en demeure réceptionnée le 20 avril 2023 et adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [K] [Z] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 20 avril 2023 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2023 et 18 avril 2024 approuvant les comptes pour l’année 2023/2024 et 2024/2025 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER produit un décompte arrêté au 11 octobre 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 10.147,90 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

22/02/2023 : Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros24/03/2023 : SUIVI DOSSIER CONTENTIEUX : 180 euros18/04/2023 : FRAIS DE MISE EN DEMEURE PROTOCOLE RECO : 35 euros17/05/2023 : TRANSMISSION DOSSIER HUISSIER SOMMATION DE : 300 euros 01/08/2023 : Frais de MED PROTOCOLE RECOUVREMENT : 48 euros30/10/2023 : Frais de MED PROTOCOLE RECOUVREMENT : 48 euros22/01/2024 : Frais de MED PROTOCOLE RECOUVREMENT : 48 euros20/05/2024 : Frais de RELANCE LRAR MISE EN DEMEURE : 48 euros 30/05/2024 : TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT- ASSIGNATION : 300 euros 30/07/2024 : FRAIS DE RELANCE LRAR : 48 euros30/09/2022 : REPRISE FONCIA FRAIS DE MED du 10/02/2022 : 40 euros 30/09/2022 : REPRISE FONCIA ENVOI DOSSIER HUISSIER 09/06/22 : 398,52 euros30/09/2022 : REPRISE FONCIA PRONER ET OTT – FRAIS 22/06/22 : 142,56 euros 30/09/2022 : REPRISE FONCIA TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT 08/03/22 : 398,52 euros30/09/2022 : REPRISE FONCIA SVA- FRAIS 04/08/22 : 96 euros

Soit la somme totale de 2.165,60 euros qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire. Le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de traiter cette somme sur le fondement des frais de recouvrement.

Ainsi, il apparait que la somme de 7.982,30 euros (10.147,90 euros montant charges échues – 2.165,60 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [Z] à payer la somme de 7.982,30 euros au [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 20 avril 2023.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [K] [Z] à payer au [Adresse 7] LOU CIGALOUN, représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’application de l’article A444-32 du code de commerce

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Z] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic et que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

Par conséquent, Monsieur [Z], succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [K] [Z] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer la somme de 7.982,30 euros au [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 20 avril 2023, et ce en deniers ou quittance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LOU CIGALOUN, représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer au [Adresse 7] LOU CIGALOUN, représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,