TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [R] [J]

Madame [C] [J]

Monsieur [K] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55JC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEURS

Madame [R] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55JC

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] sont propriétaires des lots n° 3 et 4 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3318,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2023, 822 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant la somme de 143,06 euros.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231 et suivants du code civil que les copropriétaires ne paient qu’irrégulièrement leurs charges depuis plusieurs années, que le règlement de copropriété intègre une clause de solidarité, que le défaut de règlement affecte la situation financière de la copropriété dont l’insuffisance de trésorerie ne permet plus que difficilement le paiement des fournisseurs.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de compte pour la période du 1er mai 2023 au 5 juillet 2024, répartition de charges pour les années 2022 et 2023, appels de provisions et travaux, procès-verbaux des assemblées générales du 20 mai 2021, 1er juin 2022, 24 mai 2023 et 18 mars 2024 ainsi que les attestations de non recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3318,65 euros portant sur la période allant du 1er mai 2023 au 5 juillet 2024.

Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] seront en conséquence condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2023, date de première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception, sur la somme de 1261,42 euros (1333,42 euros – 72 euros de frais de mise en demeure) et à compter de l’assignation pour le surplus en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires n’a produit qu’une seule page du règlement de copropriété et que le II du chapitre VI sur lequel il s’appuie ne porte, s’agissant d’une indivision, que sur l’envoi du relevé trimestriel des charges mais aucunement sur une solidarité entre coindivisaires laquelle ne pourra être prononcée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 822 euros se décomposant comme suit : 72 euros au titre de de la mise en demeure du 6 décembre 2023, 150 euros au titre des frais de syndic de remise du dossier au commissaire de justice le 22 janvier 2024, 600 euros au titre des frais de syndic de suivi contentieux le 5 juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire des factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que celui-ci aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les sommes de 150 et 600 euros seront écartées.

Seul le coût de la mise en demeure sera retenu.

Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] n’ont effectué aucun paiement depuis l’année 2023. Néanmoins, il ressort du décompte produit que des sommes conséquentes leur ont été reversées en 2022 (2894,20 euros) et 2023 (2453,38 euros) à la suite de la régularisation annuelle de charges. Il en résulte que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la trésorerie n’est pas en difficulté, le montant des appels de fonds paraissant sensiblement supérieur aux charges réelles. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels n’incluront pas le coût de la sommation de payer de 143,06 euros qui n’est pas un acte indispensable à l’introduction de la présente procédure mais relève en revanche des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER les sommes suivantes :

3318,65 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 1er mai 2023 au 5 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 1261,42 euros et à compter du 31 juillet 2024 pour le surplus ; 72 euros au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [R] [J], Mme [C] [J] et M. [K] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55JC