TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile IDIART

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00280 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z2Y

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1931

DÉFENDERESSE

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00280 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z2Y

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [I] est usufruitière du lot 130 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 22 décembre 2023 le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 7380 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023, 35 euros au titre des frais nécessaires, 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [J] [I] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4880,95 euros au titre des appels de fonds charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024 à hauteur de 5701,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [J] [I] a déjà été condamnée au paiement des charges des copropriété, que les appels de fonds ne sont pas régulièrement réglés, que cette carence lui cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il précise que les travaux dont le paiement est demandé relèvent bien de travaux d’entretien comme l’a déjà tranché le jugement du 22 décembre 2023.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [J] [I] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (relevé de propriété, tableau des charges dues pour la période du 1er juillet 2023 au 22 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4880,95 euros, relevé de compte arrêté au 17 décembre 2024, appels de fonds, décompte de charges pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, état des dépenses pour les périodes correspondantes, procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2022, 8 février 2023, 4 avril 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4880,95 euros au titre des appels de fonds charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 22 octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Mme [J] [I] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date de distribution de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 19 novembre 2024, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [I] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Aucune somme n’a été réglée sur la période considérée. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [I], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON les sommes suivantes :

4880,95 euros au titre des appels de fonds charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 22 octobre 2024 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ; 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [J] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente