TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/54844 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75PN

AS M N° : 15

Assignation du :

04 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT-OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

S.A.S.U. JERES FORMATION

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS – #C1060

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2017, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH (ci-après " [Localité 6] Habitat-OPH ") a donné à bail commercial à M. [H] agissant au nom et pour le compte d’une société en cours de formation des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années et trois mois à compter du 1er mars 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charge et hors taxe de 15 300 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2019, la société Auto école [Localité 6] 13 a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Jeres formation.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] Habitat-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, à la société Jeres formation, pour une somme au principal de 18 546, 57 euros, selon décompte arrêté au 17 juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, [Localité 6] Habitat-OPH a fait assigner la société Jeres formation devant la juridiction des référés.

L’assignation a été dénoncée, par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, à la Société générale, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 4 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse.

A l’audience du 16 octobre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, [Localité 6] Habitat OPH a demandé au juge des référés, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

«  1°)- DEBOUTER la Société JERES FORMATION de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

2°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à [Localité 6] HABITAT-OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives

EN CONSÉQUENCE :

— ORDONNER, l’expulsion de la Société JERES FORMATION ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

3°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société JERES FORMATION au paiement de la somme de 19 634,87 Euros suivant décompte arrêté au terme du 3 ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE à compter du 8 août 2024, date du commandement de payer,

4°)- AUTORISER [Localité 6] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 8 et 19 du contrat de bail ;

5°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société JERES FORMATION à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (20%) outre les charges et taxes », en application de l’alinéa 5 de l’article « 19. CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

6°)- CONDAMNER la Société JERES FORMATION à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

7°)- CONDAMNER la Société JERES FORMATION aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS. "

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Jeres formation a demandé au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

«  Constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de provision formée par [Localité 6] HABITAT-OPH ;

En conséquence,

Juger n’y avoir lieu à référé quant à la demande de condamnation de la société JERES FORMATION à titre provisionnel ;

Débouter en conséquence [Localité 6] HABITAT-OPH de toutes ces demandes en découlant ;

A titre subsidiaire :

Octroyer à la société JERES FORMATION 24 mois de délais de paiement afin de régler l’arriéré locatif ;

Débouter [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de la société JERES FORMATION à la majoration de 20% de l’indemnité d’occupation qui sera due par cette dernière ;

En tout état de cause :

Condamner [Localité 6] HABITAT-OPH à payer à la société JERES FORMATION la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC, et à supporter les entiers dépens de l’instance ".

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

[Localité 6]-Habitat OPH sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer qui a été délivré le 8 août 2024, les causes de celui-ci n’ayant pas été régularisées dans le délai d’un mois.

Il fait valoir que la société Jeres formation a reconnu sa dette de 18 751, 73 euros par son courriel en date du 3 septembre 2024 en proposant de procéder à des règlements mensuels à hauteur de 3 125, 23 euros et en commençant à exécuter le paiement échelonné, de sorte que le délai de prescription a été interrompu.

Il rappelle, en outre, qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, les paiements effectués par la société Jeres formation se sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Il souligne, enfin, que la société Jeres formation n’a pas respecté l’échéancier qu’elle avait proposé après la délivrance du commandement de payer.

La société Jeres formation invoque une contestation sérieuse, dès lors qu’une partie des sommes réclamées dans le commandement de payer remontent au-delà du 4 juin 2020 et sont ainsi prescrites au jour où l’assignation a été délivrée.

Elle note, en outre, que les parties se sont mises d’accord pour un échéancier, de sorte que le bailleur ne pouvait viser l’intégralité de la dette dans son assignation, qu’il existe une contestation sérieuse portant sur l’exigibilité de la dette, sur le renoncement du commandement de payer et sur la bonne foi du bailleur.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Suivant l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Selon l’article 2240 du même code, « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

L’article 1342-10 du même code précise que " Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. "

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 8 août 2024 par [Localité 6] Habitat-OPH à la société Jeres formation pour avoir paiement de la somme de 18 546, 57 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 juillet 2024.

Il résulte du décompte actualisé au 1er septembre 2025 produit par [Localité 6] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par la société Jeres formation.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Jeres formation invoque la prescription des sommes réclamées depuis le 30 juin 2019.

Toutefois, eu égard aux sommes qui ont été versées par la société Jeres formation entre le 14 juin 2019 et le 8 août 2024 (date de délivrance du commandement de payer), les sommes réclamées par [Localité 6] Habitat-OPH correspondent aux échéances impayées à compter du 30 septembre 2023.

Ainsi, lorsque [Localité 6] Habitat-OPH a fait délivrer le commandement de payer le 8 août 2024, les sommes réclamées au sein de ce commandement correspondant aux loyers et charges impayés du 30 septembre 2023 au 30 juin 2024 n’étaient pas prescrites.

En toute hypothèse, il y a lieu de relever que la société Jeres formation a reconnu expressément dans un courriel en date du 3 septembre 2024 qu’elle devait à [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 18 546, 57 euros réclamée dans le commandement de payer et a proposé de la régler en six versements trimestriels.

En outre, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Enfin, le fait que [Localité 6] Habitat-OPH n’ait pas immédiatement saisi le juge des référés de son action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs que le preneur s’était engagé à régler sa dette par six versements trimestriels n’est de nature ni à affecter la valider du commandement de payer qu’il avait fait délivrer, ni à constituer un renoncement à s’en prévaloir, ni à caractériser une mauvaise foi de sa part, et ce d’autant que la société Jeres formation n’a pas respecté cet échéancier.

Il n’existe donc aucune contestation sérieuse portant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire que [Localité 6] Habitat-OPH a fait délivrer de bonne foi à la société Jeres formation le 8 août 2024.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 septembre 2024.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, [Localité 6] Habitat OPH sollicite la condamnation de la société Jeres formation au paiement de la somme de 19 634, 87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail, du décompte arrêté au 1er septembre 2025 et des développements qui précédent que cette somme est due par la société Jeres formation.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 19 634, 87 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

[Localité 6] Habitat-OPH sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France à compter du 8 août 2024.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 8 août 2024, sur la somme de 18 546, 57 euros et à compter de l’assignation, soit du 4 juin 2025, sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du bail et des efforts de paiement observés depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à la société Jeres formation les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

[Localité 6] Habitat-OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de 20 %, outre les charges et taxes, en application de l’article 19 du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

[Localité 6] Habitat-OPH sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue également une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 6] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Jeres formation sera condamnée au paiement des dépens qui comprennent le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation mais non celui de la levée de l’état des créanciers inscrits qui ne constitue pas un dépens, ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, la société Jeres formation sera condamnée à payer à [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 8 septembre 2024 ;

Condamnons la société Jeres formation à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 19 634, 87 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 1er septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 18 546, 57 euros et à compter du 4 juin 2025 sur le surplus ;

Autorisons la société Jeres formation à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 1 090 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Jeres formation et à celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

° le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

° la société Jeres formation sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Jeres formation aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation ;

Condamnons la société Jeres formation à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ