TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/52900 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LZZ

N° : 3

Assignation du :

18 Avril 2025

Ajdu 22/07/25 n°C-75056-2025-0122294

[1]

[1] 3Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [E] [X]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [L] [X]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentés par M^e François-xavier EMMANUELLI, avocat au barreau de PARIS – #R0105

DEFENDERESSES

Madame [G] [M] [S]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par M^e Sandrine FARRUGIA, avocat au barreau de PARIS – #G0423 -Aide Juridictionnelle partielle au taux de 25% accordée par le BAJ de Paris,le 22 juillet 2025, n°C-75056-2025-0122294

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet ORALIA PARTENAIRES SAS

demeurant [Adresse 10]

[Localité 11] et dont le siège social est situé

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PAR(IS – #D0502

DÉBATS

A l’audience du 25 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame et Monsieur [X] sont propriétaires d’une chambre de service (lot n°12) au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14].

Madame [S] est propriétaire de la chambre de service voisine (lot n°11).

Se prévalant d’une urgence liée à l’absence d’évacuation des eaux usées de leur lot et de troubles anormaux du voisinage, les époux [X] ont, par acte du 18 avril 2025, fait assigner Madame [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] Paris 17ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— ordonner à Madame [S] de remettre en état l’évacuation d’eau usées reliant son domicile au leur dans un délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard,

— condamner Madame [S] à leur payer la somme de 5000€ à titre de provision sur les dommages subis,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à leur payer la somme de 1 000 € à titre de provision en réparation du préjudice subi du fait de son inaction,

— condamner in solidum Madame [S] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 25 août 2025, les époux [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Madame [S] demande au juge des référés de :

A titre principal,

— dire Monsieur et Madame [X] irrecevables en leurs demandes, faute de tentative de conciliation préalable,

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur et Madame [X] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 15 000 € au titre de l’ensemble de ses préjudices,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes des époux [X],

A titre subsidiaire,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner in solidum les époux [X] à procéder à la réfection de leurs installations sanitaires privatives sur la base des devis de la société SPS,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum les époux [X] à prendre en charge les honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble pour le contrôle de bonne fin des travaux,

En tout état de cause,

— condamner in solidum les époux [X] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation ou de médiation

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Au cas présent, les défendeurs soutiennent que les demandes des époux [X] sont irrecevables puisqu’elles sont fondées sur les troubles anormaux du voisinage et qu’une tentative préalable obligatoire de conciliation ou de médiation n’a pas eu lieu.

Toutefois, il ressort de l’assignation des demandeurs qu’ils fondent leur demande de remise en état de la canalisation commune sur l’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, et sur le trouble manifestement illicite au visa de l’article 835 du même code constitué par des troubles anormaux du voisinage. En outre, ils fondent leur demande provisionnelle de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur l’article 1240 du code civil.

Il s’ensuit que les troubles anormaux du voisinage n’est pas l’unique fondement juridique des prétentions des demandeurs.

En tout état de cause, une tentative préalable de conciliation entre les parties a déjà eu lieu pour le même litige dans le cadre d’une instance précédente devant le juge des contentieux de la protection.

Dès lors, dans ces circonstances, les demandes des époux [X] seront déclarées recevables.

Sur la remise en état de la canalisation

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Au cas présent, il ressort des pièces produites que :

— les époux [X] ont acquis leur chambre de service en 2011 et y ont fait installer une douche et des WC avec une évacuation avec pompe de relevage dite sanibroyeur,

— Madame [S] a acquis le lot voisin en 2019, et s’est plainte depuis cette date jusqu’en mai 2024 de remontées d’eaux usées dans son bac de douche lorsque le locataire de la chambre de service appartenant aux demandeurs prenait la sienne, et d’odeurs nauséabondes provenant des canalisations,

— après de nombreux échanges avec les époux [X] et le syndicat des copropriétaires ne permettant pas de remédier aux désordres invoqués par Madame [S], celle-ci informait les copropriétaires le 30 mai 2024 qu’elle avait obtenu l’autorisation du syndic pour effectuer des travaux d’isolation des canalisations entre les lots n° 11 et 12 qui auraient lieu le 1er mai 2024,

— à la suite de ces travaux, les époux [X] ont fait constater par un plombier (intervention du 28 mai 2024) et par un commissaire de justice (procès-verbal de constatation du 15 novembre 2024) qu’aucune évacuation des eaux usées (évier, lavabo, douche) ne pouvait avoir lieu en raison de l’existence d’un bouchon obstruant la canalisation et que l’eau finissait par refluer,

— Madame [S] refusait tant au plombier qu’au commissaire de justice l’accès à son logement aux fins de permettre la localisation précise du bouchon.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le lot des demandeurs est totalement inhabitable du fait de l’impossibilité d’évacuer les eaux usées, caractérisant ainsi une situation d’urgence. En outre, la défenderesse ne peut valablement opposer l’existence d’une contestation sérieuse quant à la réalité et l’origine de l’obstruction de l’évacuation des eaux usées alors qu’elle reconnaît dans ses écritures avoir fait réaliser des travaux pour isoler les canalisations des deux lots litigieux.

Dès lors, Madame [S] sera condamnée à remettre en état l’évacuation d’eau usées reliant son lot (lot n°11) à celui des époux [X] (lot n°12) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois.

Sur la réfection des installations sanitaires

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que les installations sanitaires réalisées par les demandeurs ne sont pas conformes et surchargent les canalisations existantes, et sont la source des nuisances subies par Madame [S]. Il précise que les époux [X] ont fait installer un sanibroyeur sans l’autorisation de la copropriété sans toutefois en tirer de conséquence dans le cadre de la présente instance.

Il ressort des pièces produites que :

— le syndicat des copropriétaires a sollicité le 18 mars 2024 l’intervention d’un plombier pour se rendre dans le lot des demandeurs et vérifier les réseaux d’évacuation des installations sanitaires posées par ces derniers,

— la société SPS, intervenue le 27 mars 2024, a relevé que « sur place, nous avons observé que lors de chaque utilisation du sanibroyeur, des fortes odeurs remontent par l’évacuation de la douche de la 2ème chambre.

Afin de remédier au désordre il est nécessaire de :

— Séparer le réseau d’évacuation du sanibroyeur par un nouveau réseau passant en élévation au niveau du plafond des chambres où par le plenum des combles (si possible).

— Procéder au dégorgement du collecteur d’évacuation existant », et a établi un devis correspondant d’un montant de 2 492,82 €.

Il n’est pas contesté que ces préconisations de travaux n’ont pas été suivies d’effet par les demandeurs, ni que Madame [S] a subi les désordres qu’elle invoque et dont elle justifie au vu des pièces produites.

Il s’ensuit que le rattachement du sanibroyeur à un réseau d’évacuation insuffisant, causant un engorgement du collecteur existant, constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient d’y mettre fin.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum les époux [X] à procéder à la réfection de leurs installations sanitaires privatives sur la base du devis de la société SPS du 27 mars 2024, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois, et à la prise en charge des honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble pour le contrôle de bonne fin des travaux.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent la somme de 5 000 € à Madame [S] au titre des préjudices résultant de l’obstruction de leur canalisation commune, tandis que cette dernière sollicite à leur encontre la somme de 15 000 € au titre des préjudices subis par l’installation du sanibroyeur.

Toutefois, au regard des manquements respectifs des parties et de l’absence de justificatif des montants réclamés, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à titre de dommages et intérêts.

Enfin, les époux [X] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires pour son inaction à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Cependant, il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a notamment écrit à Madame [S] afin qu’elle débouche la canalisation commune, et a sollicité l’intervention d’un plombier afin de vérifier les réseaux d’évacuation des installations sanitaires posées par les demandeurs. Ainsi, étant précisé qu’il s’agit de parties privatives, l’inertie alléguée à l’encontre du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée.

Dès lors, la demande de provision formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant chacune partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre les époux [X] et Madame [S], conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code s’agissant de Me [J].

Les mêmes parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991.

Il convient en outre de condamner les époux [X] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2000€.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes des époux [X] ;

Condamnons Madame [S] à remettre en état l’évacuation d’eau usées reliant son lot (lot n°11) à celui des époux [X] (lot n°12) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois ;

Condamnons in solidum les époux [X] à procéder à la réfection de leurs installations sanitaires privatives sur la base du devis de la société SPS du 27 mars 2024, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois, et à la prise en charge des honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble pour le contrôle de bonne fin des travaux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Condamnons par moitié les époux [X] et Madame [S] aux dépens, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile s’agissant de Me [J] ;

Condamnons les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 1] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les époux [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Madame [S] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi de 1991 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 22 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE