TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e FRIMIGACCI (B1029)

M^e DUFFOUR (P0043)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/10247

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HE

N° MINUTE : 8

Assignation du :

09 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. COMPTOIR DES COTONNIERS (RCS de [Localité 10] n°720 802 776)

[Adresse 1]

[Localité 7]

representée par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1029.

DÉFENDERESSE

S.A.S. GETRIM 5 (RCS de [Localité 10] n°308 455 435)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/10247 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5HE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis à été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025, délibéré prorogé au 4 juin 2025, puis au 11 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2008, la SAS GETRIM 5 a donné à bail commercial en renouvellement à la société COMPTOIR DES COTONNIERS DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er avril 2009 au 31 mars 2018, à destination de l’activité d'« Achat, vente au détail de tous vêtements, articles de confection habillement, accessoires, équipement de la personne », et moyennant un loyer annuel de 81 001,25 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 14 septembre 2018, la société COMPTOIR DES COTONNIERS a signifié à la société GETRIM 5 une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années.

Après avoir notifié à la bailleresse un mémoire préalable, la société COMPTOIR DES COTONNIERS a fait assigner la société GETRIM 5, par acte du 9 octobre 2019, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2018 à la somme de 47 700 euros en principal. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/11928.

Par jugement du 2 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté, par l’effet de la demande de renouvellement formée le 14 septembre 2018 par la société COMPTOIR DES COTONNIERS et son acceptation par la société GETRIM 5, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2018, et a désigné en qualité d’expert M. [P] [N], avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués. L’expert a déposé son rapport le 13 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 16 juin 2021, la société COMPTOIR DES COTONNIERS a fait signifier à la société GETRIM 5 l’exercice de son droit d’option et déclaré entendre quitter les lieux le 30 juillet 2021, ce qu’elle a fait à la date annoncée.

Par acte d’huissier du 4 août 2021, la société COMPTOIR DES COTONNIERS a fait assigner la société GETRIM 5 devant le présent tribunal, aux fins notamment de voir fixer l’indemnité d’occupation, due à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 juillet 2021, à la somme de 44 449 euros par an.

Par jugement du 15 novembre 2021, rendu dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 19/11928, le juge des loyers commerciaux a déclaré parfait le désistement d’instance de la société COMPTOIR DES COTONNIERS et constaté l’extinction de l’instance et son dessaisissement.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2023), la société COMPTOIR DES COTONNIERS demande au tribunal de :

« 1- Concernant la fixation de l’indemnité d’occupation :

A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER, que la surface pondérée des locaux sis [Adresse 11] doit être retenue à 54,65 m².

— PRONONCER, que le prix moyen pondérée des locaux sis [Adresse 11] doit être retenue au 1er octobre 2018, à 813,33 euros m2 P.

— EN CONSEQUENCE, FIXER l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 à la somme de QUARANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT QUARANTE NEUF EUROS (44 449 €) (54,65 * 813,33 euros) par an jusqu’au départ effectif du preneur, à savoir le 30 juillet 2021 ;

— REJETER la demande formulée par le Bailleur concernant l’indexation de l’indemnité d’occupation à fixer.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— PRONONCER, que la surface pondérée des locaux sis [Adresse 11] doit être retenue à 63,50 m².

— PRONONCER, que le prix moyen pondérée des locaux sis [Adresse 11] doit être retenue au 1er octobre 2018, à 1.100 euros m2 P.

— EN CONSEQUENCE, FIXER l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 à une somme qui ne saurait excéder SOIXANTE NEUF MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS (69.850 €) par an HT HC, jusqu’au départ effectif du preneur, à savoir le 30 juillet 2021 ;

2- Concernant la restitution du trop versé :

A TITRE PRINCIPAL :

— ORDONNER qu’il soit fait la différence entre d’une part les sommes payées par le Preneur au titre des loyers TTC et charges entre le 1er octobre 2018 et le 30 juillet 2021 et d’autre part l’indemnité d’occupation telle qu’elle sera fixée sur la même période,

— CONDAMNER en conséquence la société GETRIM 5 à restituer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS les sommes correspondant au calcul ainsi effectué à savoir : • pour le cas où l’indemnité d’occupation serait fixée à la somme de 44 449 € ht hc par an, la somme de 230.216,65 €, • pour le cas où l’indemnité d’occupation serait fixée à la somme de 69.850 € ht hc par an, la somme de 211.569,99 €,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ORDONNER qu’il soit fait la différence entre d’une part les sommes payées par le Preneur au titre des loyers TTC hors charges entre le 1er octobre 2018 et le 30 juillet 2021 et d’autre part l’indemnité d’occupation telle qu’elle sera fixée sur la même période,

— CONDAMNER en conséquence la société GETRIM 5 à restituer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS les sommes correspondant au calcul ainsi effectué à savoir : • pour le cas où l’indemnité d’occupation serait fixée à la somme de 44 449 € ht hc par an, la somme de 158.247,15 €, • pour le cas où l’indemnité d’occupation serait fixée à la somme de 69.850 € ht hc par an, la somme de 139.600,49 €,

3- Concernant la restitution du dépôt de garantie :

— CONDAMNER la société GETRIM 5 à restituer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS la somme de 20 250,31 € versée au titre du dépôt de garantie ;

— REJETER la demande du Bailleur visant à réclamer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS le paiement des travaux de remise en état allégués ;

4- En tout état de cause :

— ASSORTIR chacune des condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard ;

— CONDAMNER la société GETRIM 5 à payer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société GETRIM 5 aux dépens en application de l’article 696 du CPC ;

— PRONONCER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2023), la société GETRIM demande au tribunal de :

« Rejeter l’ensemble des fins et prétention de la société LE COMPTOIR DES COTONNIER.

Dire et juger que la surface pondérée des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] doit être retenue à 64,40 m2 ;

Dire et juger que le prix moyen pondéré des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] doit être retenu au 1er octobre 2018 à 1500 € / m2 pondéré.

En conséquence,

Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 106 543 € (1500 x 64,4) par an augmenté des charges et taxes contractuelles, jusqu’au départ effectif du preneur, à savoir le 30 juillet 2021.

Dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé annuellement en fonction de la variation des indices du coût de la construction publiés par l’INSEE, fixé par le bail.

Dire et juger qu’il n’y a lieu a aucune restitution de GETRIM 5 à la société LE COMPTOIR DES COTONNIERS.

Dire et juger n’y avoir lieu à la restitution du dépôt de garantie par le bailleur ;

Condamner la société LE COMPTOIR DES COTONNIERS à payer à la société GETRIM 5 de la somme de 8 651,69 € HT au titre des travaux de remise en état.

Condamner la société COMPTOIR DES COTONNIERS aux entiers dépens de ladite procédure au visa de l’article L 145-57 alinéa 2 du Code de Commerce, soit la somme de 9 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société COMPTOIR DES COTONNIERS aux entiers dépens ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience à juge rapporteur du 30 janvier 2025 et mise en délibéré au 2 avril 2025, délibéré prorogé au 4 juin 2025, puis au 11 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 juillet 2021

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En l’espèce, par acte d’huissier du 16 juin 2021, la société COMPTOIR DES COTONNIERS a signifié à la société GETRIM 5 l’exercice de son droit d’option et déclaré entendre quitter les lieux le 30 juillet 2021.

La société COMPTOIR DES COTONNIERS ayant ainsi exercé son droit d’option, le bail unissant les parties n’a pas été renouvelé et la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la date de son départ effectif au 30 juillet 2021.

Les parties s’accordent ce point et sur la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative statutaire au 1er octobre 2018

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

* Sur la description du local

Aux termes du rapport d’expertise de M. [N], dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point par les parties, les locaux se situent au numéro 18 de la [Adresse 16], laquelle est une longue voie du [Localité 4], qui débute [Adresse 13] et se termine 600 mètres plus loin, prolongée par la [Adresse 15]. La circulation automobile y est soutenue et à double sens, alors qu’une large piste cyclable se trouve du côté impair.

L’expert indique qu’il s’agit d’un secteur mixte d’habitations, de commerces et, dans une moindre mesure, de bureaux. Il expose que la [Adresse 16] est dotée d’une bonne animation commerciale, avec une continuité de boutiques en pieds d’immeubles, correspondant tantôt à des commerces indépendants tantôt à des enseignes, notamment de prêt-à-porter.

M. [N] souligne que le secteur est bien desservi par les transports en commun, par le biais de la station de métro [Adresse 9] et de l’arrêt de bus Birague, et qu’un parking public souterrain se situe dans l’immeuble mitoyen, au numéro 16.

Il en conclut que les locaux sont situés à un bon emplacement commercial dans un secteur animé et au flux de chalands soutenu, à proximité de la [Adresse 13] et de la [Adresse 14].

Il observe par ailleurs que l’immeuble est ancien, avec une courette intérieure, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage partiel sous toiture zinc. Il ajoute qu’il est pourvu d’une façade plate en maçonnerie sous enduit peint, de trois fenêtres sur rue par étage courant et de garde-corps en fer forgé. Le rez-de-chaussée, à usage commercial, est occupé par la boutique « KARL [V] JOHN » à gauche et par la boutique expertisée « COMPTOIR DES COTONNIERS », tandis que les étages sont à usage d’habitation.

M. [N] décrit les lieux de la façon suivante :

— Au rez-de-chaussée, une aire de vente avec une vitrine glace sur serrurerie en bois, parquet au sol, murs peints, faux-plafond avec éclairage et climatisation intégrés, hauteur sous faux-plafond de 2,52 m, trois cabines d’essayage et issue de secours ; accessible depuis l’aire de vente par une porte située près des cabines d’essayage, une arrière-boutique à usage de réserve, vestiaire et locaux sociaux, avec revêtement plastique au sol, murs peints, faux-plafond avec éclairage encastré, évier, sanitaires ;

— Au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes par un escalier en pierre non relié, une réserve voûtée avec sol ciment peint, murs peints, éclairage par tubes linéaires fluorescents, hauteur sous clé de voûte de 2,35 m.

Au titre des impressions générales, l’expert relève que les locaux sont en bon état d’entretien général.

* Sur la surface pondérée du local

La société COMPTOIR DES COTONNIERS fait valoir que la surface doit être pondérée selon la méthode de la Charte de l’expertise prévue pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre ville et se prévaut de la pondération retenue par l’expert en tenant compte des travaux réalisés par la preneuse, en raison de l’existence d’une clause d’accession en fin de bail, soit une surface utile de 86,01 m² et une surface pondérée de 54,65 m².

La société GETRIM 5 soutient au contraire qu’il y a lieu de prendre en compte la configuration des lieux avant travaux, au motif qu’elle n’a jamais autorisé les travaux ayant abouti à une diminution de la surface de vente, que la clause d’accession est en réalité une clause d’accession en fin de jouissance, qu’enfin le choix de la locataire de réduire sa surface de vente pour augmenter sa surface de réserve procède de sa volonté exclusive et qu’elle ne saurait donc en supporter les conséquences. La bailleresse sollicite donc de voir appliquer la pondération avant travaux retenue par l’expert, soit une surface pondérée de 64,40 m².

En raison de la présence d’une clause d’accession au sein du bail, l’expert procède au calcul de deux surfaces pondérées, l’une tenant compte des travaux réalisés par la locataire à la suite de son entrée dans les lieux, l’autre ne tenant pas compte de ces travaux survenus en cours de bail. Dans l’hypothèse d’une absence de prise en compte des travaux, l’expert retient une surface utile de 92,10 m² et une surface pondérée de 63,50 m². Dans l’hypothèse de la prise en compte des travaux réalisés par la preneuse, il retient en revanche une surface utile de 96,01 m² pour une surface pondérée de 54,65 m².

Le bail stipule que « Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur en cours de bail, deviendront à la fin du bail, la propriété du bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur. »

Il y a donc lieu de constater que le bail mentionne une date d’accession fixée à la fin du bail. Toutefois l’accession est corrélée à la possibilité de remise des locaux dans leur état primitif, ce qui s’entend comme l’état d’origine des locaux tels que décrits dans le bail initial du 4 avril 2000.

Or la remise des lieux dans cet état primitif ne peut intervenir lors des renouvellements du bail. Il s’ensuit donc une contradiction dans les termes du contrat, ce qui justifie que la clause soit interprétée dans le sens que lui donne la bailleresse, qui est le seul où elle peut recevoir pleinement application, à savoir que la fin du bail signifie en réalité la fin des relations contractuelles et de l’occupation des locaux par le locataire.

En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux ne peuvent être intégrés au calcul de la surface pondérée et il y a donc lieu de tenir compte de la configuration avant travaux.

En l’état des éléments d’appréciation, il y a donc lieu de retenir la surface pondérée avant travaux proposée par l’expert, comme le sollicite la bailleresse.

C’est toutefois à tort que la bailleresse affirme que l’expert retient une surface pondérée avant travaux de 64,40 m², la surface proposée par ce dernier étant de 63,50 m², ce qui résulte clairement des pages 28, 44 et 62 de son rapport.

En conséquence, sera retenue une surface pondérée de 63,50 m².

b) Sur la destination des lieux

L’article R. 145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les parties ne forment aucune observation sur la destination du bail, laquelle est définie de la façon suivante : « Achat, vente au détail de tous vêtements, articles de confection habillement, accessoires, équipement de la personne ».

c) Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les parties ne forment aucune observation sur les facteurs locaux de commercialité.

Comme exposé précédemment, l’expert a relevé que les locaux étaient situés dans un bon emplacement commercial, dans un secteur animé et au flux de chalands soutenu. Après avoir étudié l’évolution de la population, du pouvoir d’achat, de la fréquentation du métro, des nouvelles constructions, des enseignes présentes [Adresse 16] et le classement de la rue en ZTI, il observe également que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas connu de modification notable en cours de bail.

d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la détermination de la valeur locative unitaire

La société COMPTOIR DES COTONNIERS fait valoir qu’il convient de retenir les références de l’expert hors réintégration des prix de cession et droits d’entrée, de rejeter toutefois la référence du [Adresse 5], dans la mesure où elle correspond à une valeur extrême, et de constater que la moyenne arithmétique des références de l’expert conduit à une valeur locative unitaire égale à 813,33 euros. Elle ajoute que les trois références additionnelles produites par la bailleresse sont à écarter, celle du [Adresse 2] étant trop ancienne et les autres étant postérieures au 1er octobre 2018.

La société GETRIM 5 expose qu’il y a lieu de prendre en compte la référence voisine du [Adresse 2], que la référence du [Adresse 5] est également pertinente, étant très récente et proche des locaux litigieux, qu’il convient en outre de tenir compte de la décapitalisation des loyers, et que la détermination de la valeur locative ne peut résulter de la simple moyenne arithmétique des éléments de comparaison cités par l’expert. Elle conclut en conséquence que la valeur locative unitaire ne saurait être inférieure à 1 500 euros.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— quatre références de loyers fixés judiciairement, de 700 euros à 1 000 euros/m2P, pour des locaux de surfaces de 19 à 72,24 m2P, dans lesquels sont exercées des activités de prêt-à-porter, de café, vins, liqueurs, brasserie-restaurant et d’agence bancaire, tous situés [Adresse 16], et des baux renouvelés entre le 1er avril 2014 et le 1er octobre 2015 ;

— trois références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 641 euros à 812 euros/m2P, pour des locaux de surfaces de 54,60 à 129,30 m2P, dans lesquels sont exercés des activités d’agence bancaire et de parfumerie, également situés [Adresse 16], et des baux renouvelés entre le 1er juillet 2013 et juillet 2016 ;

— quatre références de loyers de nouvelles locations de 382 euros/m2P (hors cession) ou 1 392 euros/m2P (cession incluse) à 1 737 euros/m2P (hors droit d’entrée) ou 1 819 euros/m2P (droit d’entrée inclus), pour des locaux de surfaces de 29,50 à 44 m2P, dans lesquels sont exercées des activités de cosmétiques, prêt-à-porter féminin, vente de maillots de bain, lingerie et collants, encore situés [Adresse 16], et des baux conclus entre 2015 et 2017 ;

soit :

— des renouvellements judiciaires de 700 à 1 000 euros/m2P,

— des renouvellements amiables de 641 à 812 euros/m2P,

— des nouvelles locations de 382 euros/m2P (hors cession) ou 1 392 euros/m2P (cession incluse) à 1 737 euros/m2P (hors droit d’entrée) ou 1 819 euros/m2P (droit d’entrée inclus).

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, il convient d’exclure la référence « KARL [V] JOHN » du [Adresse 2], avancée par la bailleresse, eu égard à sa date trop ancienne, le renouvellement ayant eu lieu en juin 2011, soit plus de sept ans avant la date de non-renouvellement du bail litigieux.

En outre, les références « HOT DOG COMPANY », « PALAIS DES THES » et « KP SAINT ANTOINE » de la société GETRIM 5 doivent également être écartées, celles-ci concernant des baux postérieurs à la date de non-renouvellement du 1er octobre 2018.

Par ailleurs, comme le soutient justement la preneuse, il ne peut être tenu compte des loyers intégrant un pas de porte ou un droit au bail, lesquels sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des lieux évaluée selon les critères du code de commerce.

En revanche, il sera rappelé que l’établissement d’une valeur locative ne saurait résulter d’une simple moyenne arithmétique, comme y procède la locataire, mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir au 1er octobre 2018 la valeur unitaire de 1 100 euros proposée par l’expert.

*****

Dès lors, l’indemnité d’occupation annuelle au 1er octobre 2018 doit donc être fixée ainsi qu’il suit :

63,50 x 1 100 euros = 69 850 euros par an, taxes et charges en sus.

En ce qui concerne l’indexation de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société GETRIM 5, il sera observé que, si le bail prévoit en son article 20 l’indexation du loyer, la convention reste muette sur la question de l’indexation d’une éventuelle indemnité d’occupation. En l’absence de toute stipulation contractuelle en ce sens, la demande de la bailleresse aux fins d’indexation de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

3- Sur les travaux de remise en état et le dépôt de garantie

La société GETRIM 5 affirme que la locataire est tenue de restituer les locaux en bon état, qu’en l’espèce, aux termes de l’état des lieux de sortie, un certain nombre de remises en état étaient cependant nécessaires à la suite du départ de la preneuse, qu’en conséquence la société COMPTOIR DES COTONNIERS doit supporter le coût de ces travaux, qu’elle chiffre à la somme de 28 335 euros hors taxes, s’appuyant sur un devis du 26 janvier 2022 de la société DAS. Elle sollicite en conséquence la conservation du dépôt de garantie, d’un montant de de 20 250,31 euros, ainsi que le paiement d’une somme complémentaire de 8 651,69 euros hors taxes.

La société COMPTOIR DES COTONNIERS s’oppose à la prise en charge des travaux de remise en état, faisant valoir que la bailleresse ne lui a jamais notifié de devis, que certains travaux du devis produit ne correspondent à aucun désordre relevé lors de l’état des lieux, que le devis a été établi en janvier 2022, soit plus de six mois après son départ, que la bailleresse ne produit qu’un devis et non une facture, qu’enfin les locaux ont été reloués, si bien que les désordres éventuels ont été pris en charge par le nouveau locataire, son bail prévoyant une prise des lieux en l’état.

L’article 7 du bail prévoit un droit réservé au bailleur « d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans leur état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur ». En outre, l’article 13 stipule que le locataire est tenu de « rendre les lieux loués en bon état de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux ». Ce même article énonce encore : « Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, le preneur devra dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau technique ou des entreprises agréées par le bailleur donner son accord sur lesdits devis. Si le preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en réclamant le montant au preneur. Si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager, à titre de condition essentielle et déterminante, à les faire exécuter par les entreprises qualifiées et agréées par le bailleur. »

Il résulte de ces clauses claires et précises une obligation de remise en état à la charge de la locataire, celle-ci étant tenue de rendre les lieux loués « en bon état de réparation ».

Si le bailleur n’a pas à démontrer qu’il a effectivement réalisé les travaux de remise en état pour prétendre à une indemnisation à ce titre, il en va différemment s’il est avéré que son dommage n’est pas constitué notamment parce qu’il a reloué ou vendu les locaux en l’état et sans perte résultant d’une contrepartie telle qu’une réduction de prix ou de loyer.

La société COMPTOIR DES COTONNIERS, après étude du contrat de bail conclu entre la société GETRIM 5 et son nouveau locataire, la société KP SAINT ANTOINE, qui a été produit aux débats, ayant soulevé que ce nouveau locataire a pris les lieux en l’état, et la société GETRIM 5 n’ayant finalement pas présenté cette pièce dans son dossier de plaidoirie, alors qu’il lui appartient de rapporter la preuve de son préjudice et au tribunal de l’apprécier, ni contesté l’argumentation à ce sujet, a manifestement reloué les lieux en l’état et ne justifie pas d’une perte résultant de l’état dans lequel les locaux lui ont été restitués.

Par conséquent, la société GETRIM 5 sera déboutée de sa demande de condamnation de la société COMPTOIR DES COTONNIERS à lui payer la somme de 8 651,69 euros HT au titre des travaux de remise en état et condamnée à payer à la société COMPTOIR DES COTONNIERS la somme de 20 250,31 euros en restitution du dépôt de garantie.

4- Sur la demande de restitution du trop versé de loyers

La société COMPTOIR DES COTONNIERS, dans l’hypothèse où l’indemnité d’occupation retenue serait fixée à la somme annuelle de 69 850 euros hors charges et taxes, soutient que la société GETRIM 5 resterait débitrice, après compensation avec l’indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2018 jusqu’au 30 juillet 2021, d’une somme de 158 247,15 euros, correspondant à la différence entre les loyers TTC et charges payés et l’indemnité d’occupation, ou bien d’une somme de 139 600,49 euros, correspondant à la différence entre les loyers TTC hors charges payés et l’indemnité d’occupation.

La société GETRIM 5 conteste ce calcul en arguant qu’il n’est pas possible de compenser des loyers TTC avec des indemnités d’occupation HT et qu’il n’y a pas lieu d’ajouter au montant des loyers les charges locatives payées. Elle sollicite donc le rejet de toute restitution et propose à titre subsidiaire trois calculs du solde locatif, le premier tenant compte de l’indemnité d’occupation évaluée par la preneuse (141 356,16 euros en faveur de la preneuse), le second fondé sur l’indemnité d’occupation telle qu’évaluée par l’expert (98 507,88 euros en faveur de la preneuse) et le dernier partant de son propre calcul de l’indemnité d’occupation (34 464,35 euros en faveur de la bailleresse).

En l’espèce, l’indemnité d’occupation étant fixée à 69 850 euros taxes et charges en sus, il y a lieu de tenir compte des loyers hors taxes et charges, comme le soutient justement la bailleresse, pour le calcul du différentiel entre les loyers versés et l’indemnité d’occupation.

Dans la perspective de ce calcul, il est constaté que les quittances versées aux débats par la société COMPTOIR DES COTONNIERS ne permettent pas de s’assurer des sommes versées sur la période du 1er octobre 2018 au 30 juillet 2021. A cet égard, il est notamment observé que les quittances du deuxième trimestre 2019, du quatrième trimestre 2020, du premier trimestre 2021 et du mois de juillet 2021 ne sont pas produites.

Dès lors, il y a lieu de limiter le solde locatif à celui reconnu par la société GETRIM 5 dans l’hypothèse d’une valeur locative fixée à 69 850 euros par an, retenue en l’espèce, soit un solde locatif de 98 507,88 euros hors taxes et charges en faveur de la preneuse.

En conséquence, la société GETRIM 5 sera condamnée à restituer ce trop-versé à la société COMPTOIR DES COTONNIERS.

5- Sur les demandes accessoires

La société COMPTOIR DES COTONNIERS ne justifie pas sa demande d’astreinte, laquelle n’apparaît pas nécessaire et sera rejetée.

La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence de laisser à la charge des parties les dépens par elles engagés.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé à ce sujet que dans son jugement du 15 novembre 2021, le juge des loyers a déjà rejeté la demande du bailleur au titre des honoraires d’avocat d’un montant de 9 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE à la somme de 69 850 euros (soixante-neuf mille huit cent cinquante euros) par an, taxes et charges en sus, l’indemnité d’occupation due par la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS à la SAS GETRIM 5 à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 juillet 2021,

REJETTE la demande de la SAS GETRIM 5 d’indexation de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la SAS GETRIM 5 à verser à la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS la somme de 98 507,88 euros (quatre-vingt-dix-huit mille cinq cent sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre du différentiel entre les sommes versées par la locataire à compter de la fin du bail et l’indemnité d’occupation effectivement due,

REJETTE la demande d’astreinte formée par la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS,

DEBOUTE la SAS GETRIM 5 de sa demande de condamnation de la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS à lui payer la somme de 8 651,69 euros HT au titre des travaux de remise en état,

CONDAMNE la SAS GETRIM 5 à payer à la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS la somme de 20 250,31 euros (vingt mille deux cent cinquante euros et trente-et-un centimes) en restitution du dépôt de garantie,

LAISSE à la charge des parties les dépens par elles engagés,

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 Juin 2025

Le Greffier P/ Président empêché

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER