MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 22 Décembre 2025

N° RG 24/03580 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKNN

DEMANDERESSE

S.A.S. R.M. T.H.L.M , prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 903 716 819

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Eudes MALARMEY, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE

SCI SAINT JACQUES LA PAILLE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 444 515 753

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine DUBREUIL, membre de la SELAS JURI OUEST, avocate au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 14 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 18 décembre 2025, prorogé au 20 janvier 2026 puis avancé au 22 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 22 Décembre 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Emmanuel BRUNEAU – 12, Maître Séverine DUBREUIL de la SELAS JURI OUEST – 63 le

N° RG 24/03580 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKNN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte extrajudiciaire délivré le 3 décembre 2024, la SAS R.M. T.H.L.M a fait assigner la SCI SAINT JACQUES LA PAILLE devant le tribunal judiciaire du Mans en annulation d’un commandement de payer émis par la société bailleresse le 5 novembre 2024 visant la clause résolutoire, en application du bail commercial signé le 15 octobre 2021, mettant à sa disposition le local situé [Adresse 1] et [Adresse 2] pour un loyer annuel de 78 000 € hors taxes et assorti d’une indexation annuelle, soit 93 600 € TTC, correspondant à un loyer mensuel de 7 800 € TTC la première année.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 4 juin 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la société R.M. T.H.L.M demande au tribunal, au visa notamment des articles 1195, 1217, 1218, 1219, 1719, 1722 et 1343-5 du Code civil, L 145-41 et suivants du Code de commerce, de :

— A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 novembre 2024 par la société SAINT-JACQUES LA PAILLE ;

— A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date des 13 et 15 octobre 2021 ;

— Fixer à 24 mois les délais dans lesquels elle doit s’exécuter ;

— En tout état de cause, constater le trouble de jouissance résultant pour elle du défaut de conformité du local objet du bail commercial ;

— condamner la société SAINT-JACQUES LA PAILLE à l’indemniser de son préjudice résultant du défaut de conformité, lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux ;

— condamner la société SAINT-JACQUES LA PAILLE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (CPC) ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter la société SAINT-JACQUES LA PAILLE :

. de sa demande tendant au rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 13 et 15 octobre 2021,

. de sa demande tendant au rejet de la demande de délais de grâce

. de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 31 215,26 euros au titre du commandement de payer les loyers délivré le 5 novembre 2024,

. de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 50 016 euros au titre des loyers impayés postérieurement à la délivrance du commandement de payer les loyers en date du 5 novembre 2024 et ne prenant pas en compte la saisie conservatoire pratiquée sur les comptes bancaires de la société R.M. T.H.L.M,

. de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5 001,60 euros au titre de la clause pénale et, à titre subsidiaire, la ramener à de plus justes proportions,

. de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

. du surplus de ses demandes.

En réponse, par conclusions du 2 mai 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la société SAINT JACQUES LA PAILLE demande au tribunal, au visa des articles 145-1 et suivants du Code de commerce, 1103 et suivants et 1240 du Code civil, L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution,de :

— Débouter la société R.M. T.H.L.M de sa demande tendant à ce que soit prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 novembre 2024

— Rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 13 et 15 octobre 2021.

— Rejeter la demande de délai de grâce de 24 mois

— Condamner la société R.M. T.H.L.M à lui régler la somme de 31 215,26 € au titre du commandement de payer les loyers délivré le 5.11.2024.

— Condamner la société R.M. T.H.L.M à lui régler la somme 50 016 € au titre des loyers impayés et régularisation de l’indexation des loyers du mois de novembre 2024 au mois d’avril 2025 postérieurement au commandement de payer qui lui a été délivré et à l’introduction de la présente instance.

— Condamner la société R.M. T.H.L.M à lui régler la somme 5 001,60 € au titre de la clause pénale de 10 % conformément au bail.

— Condamner la société R.M. T.H.L.M à lui régler la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En tout état de cause :

— Débouter la société R.M. T.H.L.M de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Condamner la société R.M. T.H.L.M à lui régler la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

La procédure a été clôturée le 4 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Sur la demande principale d’annulation du commandement de payer :

Selon l’article L 145-41 du code de commerce, Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société R.M. T.H.L.M demande le prononcé de la nullité du commandement de payer au motif qu’il serait basé sur une créance injustifiée ou à tout le moins incertaine. Elle soutient qu’il n’est pas indiqué très précisément les manquements que le bailleur lui reproche, notamment dans la mesure où ne figurerait pas le décompte détaillé des sommes dues afin de lui permettre de vérifier l’exactitude des sommes réclamées. Elle estime ainsi que la réclamation en paiement de la somme de 31 215 ,26 € est inexpliquée et qu’elle est donc injustifiée.

La société SAINT JACQUES LA PAILLE conteste toute imprécision dans les sommes réclamées, soulignant que le décompte des sommes dues figure bien que le commandement de payer, à savoir que demeuraient impayés à cette date les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2024 outre la taxe foncière 2024, sommes auxquelles s’ajoutent la clause pénale de 10 % et le coût des actes. Elle estime donc la société R.M. T.H.L.M de mauvaise foi, et relève par ailleurs que les jurisprudences citées par son adversaire sont inapplicables au cas d’espèce, en ce qu’elles ont trait principalement à des commandements de faire ou d’exécuter.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 qu’il reprend dans son intégralité la clause résolutoire du bail, qu’il mentionne le délai d’un mois à compter de sa date pour payer la somme réclamée et qu’il fait état des sommes dues en ces termes dans un premier tableau :

Dette locative du 23.10.2024 suivant détail ci-dessous : 28 083,00

Clause pénale (10 % suivant bail) : 2 808,30

Coût de l’acte signifié à l’adresse des lieux loués : 246,42

Coût de l’acte ttc : 77,54

Solde à payer en euros  : 31 215,26

Ce tableau est suivi d’un second libellé ainsi :

Loyer 08.2024 : 8073

Loyer 09.2024 : 8073

Loyer 10.2024 : 8336

Taxe foncière 2024 : 3 601

Il peut donc être affirmé que les sommes dues sont détaillées explicitement, ventilées par mois de loyer, et par nature de somme réclamée. Le commandement de payer est donc régulier et permet au débiteur de régler les sommes qu’il reconnaît devoir ou d’en contester d’autres le cas échéant. Le moyen de sa nullité ne saurait être accueilli et la société R.M. T.H.L.M sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande relative à l’exception d’inexécution :

Selon l’article 1219 du code civil, Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La société R.M. T.H.L.M fait encore valoir l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, estimant qu’elle « n’a pu user de la chose louée conformément à son usage contractuel et à la date définie contractuellement », et que « ces importants retards ont contribué à une perte de chiffre d’affaires conséquent». Par ailleurs, la société R.M. T.H.L.M estime qu’elle est en droit de ne pas payer le loyer en application de l’article 1719 du code civil dans la mesure où elle a « découvert après son entrée dans les lieux des désordres au sein des locaux pris à bail».

La société SAINT JACQUES LA PAILLE répond que la société R.M. T.H.L.M n’apporte aucune preuve de ses allégations, ajoutant qu’elle démontre qu’elle lui a donné à bail des locaux en très bon état comme le prouve l’état des lieux d’entrée.

Si la société R.M. T.H.L.M prétend qu’elle pourrait être libérée de son obligation de payer les loyers en raison des manquements de la bailleresse à ses propres obligations, pour autant, elle ne produit aucune pièce de nature à démontrer ses manquements. Au demeurant, elle n’allègue aucun manquement particulier, notamment en qualifiant en quoi elle n’aurait « pas pu faire usage de la chose louée conformément à son usage contractuel », ou en décrivant les désordres dont il serait question, alors que les termes de ses conclusions ont été repris précédemment in extenso, et ne mettent pas la juridiction en mesure de connaître les éventuelles difficultés rencontrées.

N’ayant démontré aucun manquement de la société SAINT JACQUES LA PAILLE, la société R.M. T.H.L.M sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de réparation du préjudice subi par la société R.M. T.H.L.M  :

La société R.M. T.H.L.M demande à la juridiction de condamner la société SAINT-JACQUES LA PAILLE à l’indemniser « de son préjudice résultant du défaut de conformité, lequel ne saurait être inférieur au montant des sommes appelées au titre du commandement litigieux ».

A nouveau, force est de constater que la demanderesse non seulement ne produit aucune pièce à ce titre mais encore n’explicite pas dans ses écritures quel serait le défaut de conformité dont il est question, ni ne chiffre son préjudice.

Elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit en son second alinéa que Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délai de paiement et de suspension de l’effet de la clause résolutoire, la société R.M. T.H.L.M indique qu’elle a « démontré tout au long de la relation contractuelle sa bonne volonté puisqu’elle a toujours payé ses loyers chaque mois nonobstant l’attitude déplacée du bailleur ». Elle relate que le bilan produit démontre une situation difficile après une année 2024 compliquée au regard de l’activité économique globale en France et plus particulièrement dans le domaine du prêt-à-porter, ajoutant que la situation tend à s’améliorer courant 2025.

Si la société R.M. T.H.L.M produit des comptes annuels, force est de constater d’une part qu’il s’agit de ceux concernant la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, soit sur une période antérieure aux loyers réclamés par la bailleresse. D’autre part, la société R.M. T.H.L.M ne justifie pas des difficultés avancées pour l’année 2024, alors que les comptes de l’année 2024 sont nécessairement établis à la date de la clôture de la procédure mais non produits aux débats, et qu’aucune autre pièce n’est versée pour le démontrer. Au demeurant, il ne ressort pas des échanges électroniques avec la société SAINT JACQUES LA PAILLE que la société R.M. T.H.L.M ait fait état de difficultés financière quelconques, qui auraient pu confirmer ce qu’elle allègue, alors qu’au contraire, elle affirmait que les loyers étaient payés et contestait tout retard.

De plus, la société SAINT JACQUES LA PAILLE affirme sans être contestée que depuis l’introduction de la présente procédure en novembre 2024, la société R.M. T.H.L.M n’a pas repris le paiement des loyers.

Alors que le bail prévoyait que le loyer devait être payé d’avance le premier de chaque mois et par virement permanent, il apparaît dans ces circonstances que c’est davantage la société R.M. T.H.L.M qui a fait preuve de mauvaise foi en tentant de différer le paiement des loyers, sans s’exécuter à la date et selon les conditions prévues au contrat de bail, et sans faire jamais état à son cocontractant des difficultés financières éventuelles auxquelles elle pouvait être confrontée.

La société R.M. T.H.L.M sera donc déboutée de sa demande de bénéficier de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de la société SAINT JACQUES LA PAILLE en paiement des sommes dues au titre du bail  :

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail prévoyait, outre le paiement des loyers par avance le 1er de chaque mois, que le preneur devrait également assumer le remboursement de la taxe foncière outre diverses autres taxes, et que le loyer serait de plein droit révisé annuellement par une indexation sur l’indice des loyers commerciaux. Enfin, il était prévu une clause pénale en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due qui n’aurait pas été réglée dans les 14 jours après une mise en demeure par lettre recommandée, majorant les sommes dues automatiquement de 10 % indépendamment des autre frais.

La société SAINT JACQUES LA PAILLE demande la condamnation du preneur au paiement des sommes réclamées dans le commandement de payer, à savoir 31 215,26 € ainsi que des loyers dus entre novembre 2024 et avril 2025, avec indexation, soit la somme de 50 016 €.

La société R.M. T.H.L.M ne répond pas sur ces points, en dehors d’en solliciter le débouté, et notamment ne fait état d’aucun règlement même partiel des sommes réclamées.

En conséquence, dans la mesure où la société SAINT JACQUES LA PAILLE démontre sa créance par la production du bail et du commandement de payer, et où la société R.M. T.H.L.M ne démontre pas s’être libérée de sa dette, il y aura lieu de condamner cette dernière au paiement des sommes dues.

Conformément à la proposition de calcul de la défenderesse non contestée, la société R.M. T.H.L.M sera tenue au paiement de l’ensemble des sommes détaillées au commandement de payer (loyers d’août, septembre et octobre 2024, outre taxe foncière 2024, pénalités et frais d’actes extrajudiciaires), soit la somme de 31 215,26 €.

S’agissant des loyers dus depuis cet acte, les loyers de novembre 2024 à avril 2025 d’un montant de 8 336 € par mois sont dus comme demandé, soit 50 016 €. Il conviendra également d’appliquer à cette somme la pénalité contractuellement prévue de 10 %, soit la somme de 5 001,60 €, alors que la société R.M. T.H.L.M n’avance aucun argument au soutien de sa demande de réduire cette somme.

La société R.M. T.H.L.M sera condamnée au paiement de ces sommes dues au titre du contrat de bail commercial s’élevant donc à 86 232,86 €.

Sur la demande de la société SAINT JACQUES LA PAILLE fondée sur la résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La société R.M. T.H.L.M ne répond pas à la demande d’indemnisation du préjudice subi par la bailleresse, sauf à en demander le débouté, la société SAINT JACQUES LA PAILLE justifiant sa prétention d’obtenir la somme de 10 000 € par la résistance abusive de son cocontractant.

Il ressort des échanges par courriel que la société R.M. T.H.L.M a régulièrement payé avec retard les loyers jusqu’à la date du commandement de payer et a souvent répondu à la bailleresse de mauvaise foi qu’aucune somme n’était due. Par ailleurs, il est également acquis aux débats que depuis la délivrance du commandement de payer et l’assignation à la présente procédure, la société R.M. T.H.L.M a continué d’occuper le bien sans régler les loyers dus postérieurement à ceux qu’elle était en droit de contester, confirmant son intention de ne pas exécuter sa principale obligation au titre du bail.

En conséquence, la demande de la société SAINT JACQUES LA PAILLE d’indemnisation de ce préjudice résultant de la résistance abusive de la société R.M. T.H.L.M au paiement est justifiée. Ce préjudice est évalué à la somme de 4 000 €, à laquelle sa cocontractante sera condamnée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société R.M. T.H.L.M, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui ne comprennent cependant pas les frais de commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société R.M. T.H.L.M, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la société SAINT JACQUES LA PAILLE une somme de 3 500 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DEBOUTE la SAS R.M. T.H.L.M de l’ensemble de ses demandes ;

N° RG 24/03580 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKNN

CONDAMNE la SAS R.M. T.H.L.M à payer à la SCI SAINT JACQUES LA PAILLE la somme totale de 86 232,86 € (quatre vingt six mille deux cent trente deux euros quatre vingt six) au titre des sommes dues contractuellement ;

CONDAMNE la SAS R.M. T.H.L.M à payer à la SCI SAINT JACQUES LA PAILLE la somme de 4 000 € en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE la SAS R.M. T.H.L.M à payer à la SCI SAINT JACQUES LA PAILLE une somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS R.M. T.H.L.M aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente