TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

■

N° RG 24/57909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JYW

N° : 4

Assignation du :

18 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BONNE NOUVELLE CHOU

société civile

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO prise en la personne de M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS – #P0102

DEFENDERESSE

La société SKJ, société par actions simplifiée (société à associé unique)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, agissant par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte en date du 28 février 2024, la société Bonne Nouvelle Chou a donné à bail à la société Rex02 – en renouvellement d’un précédent bail en date du 13 janvier 2012, lui-même en renouvellement d’un précédent bail commercial en date du 1er mars 2002 – des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2], désignés comme suit :

« un local au rez-de-chaussée, un local de 53 m 2 situé au premier étage, et un sous-sol ».

pour les activités autorisées de :

« salon de thés, café-bar, brasserie, restaurant vente sur place et à emporter »,

étant précisé que l’adjonction des activités de « brasserie et restaurant » résulte d’un avenant en date du 12 octobre 2008.

Ce renouvellement a été consenti pour une période de neuf années à compter du 1er mai 2022 moyennant diverses charges et conditions, et notamment un loyer annuel en principal, à la prise d’effet du bail, de 70.000 € HT et HC, « payable mensuellement et à terme échu le dernier jour de chaque mois ».

Il est en outre expressément prévu que le loyer est payable « par prélèvement automatique ».

Par acte du 21 mars 2024, la société Rex02 a cédé son fonds de commerce à la société SKJ.

Or, outre un prélèvement automatique qui n’a pas mis en place, n’a pas davantage été remis à la SCI Bonne Nouvelle Chou la caution bancaire prévue expressément à l’article 7 « Sous-location – Cession – Location-gérance » de l’acte de renouvellement susvisé en date du 28 février 2024 :

« Le cessionnaire agréé par le Bailleur s’oblige à fournir au Bailleur, au plus tard dans un délai d’UN mois à compter de la signature de l’acte de cession, une caution bancaire émanant d’une banque notoire de la place, garantissant le paiement de toutes les sommes susceptibles d’être dues en vertu des présentes à quelque titre que ce soit, à hauteur de six mois de loyer en vigueur à la date de la cession, charges et taxes comprises.

Le défaut de remise de la caution bancaire dans le délai prévu ci-dessus entraine les sanctions prévues à l’article 8 ci-après », l’article 8 étant celui consacré à la « clause résolutoire».

La cession étant intervenue, ainsi que précisé ci-dessus, le 21 mars 2024, il appartenait à la société SKJ de remettre la caution bancaire au plus tard le 21 avril 2024, ce qu’elle n’a pas fait.

La SCI Bonne Nouvelle Chou lui a fait signifier le 4 juin 2024 une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à :

— mettre en place le prélèvement automatique d’une part,

— remettre à la SCI Bonne Nouvelle Chou la caution bancaire « émanant d’une banque notoire de la place, garantissant le paiement de toutes les sommes susceptibles d’être dues en vertu des présentes à quelque titre que ce soit, à hauteur de six mois de loyer en vigueur à la date de la cession, charges et taxes comprises », soit une caution bancaire d’un montant de 45.237,67 € (6 x 7.539,60 €, charges et taxes comprises), dans un délai d’un mois de la sommation, sous la sanction successive et cumulative découlant de la clause résolutoire contractuelle et du régime du refus de renouvellement de l’article L.145-17 du code de commerce prévu en fin de bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la société Bonne Nouvelle Chou a assigné la société SKJ devant le président du tribunal aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2024 par l’effet de la sommation du 4 juin 2024.

Ordonner l’expulsion de la société SKJ, ainsi que tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin est, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte, passé ce délai, de 300 € par jour de retard.

Condamner la société SKJ à payer à compter du 4 juillet jusqu’au jour de la libération effective des locaux et de la remise des clés, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires majorés de 20 %, outre indexation.

Condamner la société SKJ à payer à la SCI Bonne Nouvelle Chou la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner également aux dépens, en ce compris le coût de la sommation en date du 4 juin 2024.

A l’audience du 19 mai 2025, la société Bonne Nouvelle Chou, représentée par son conseil et conformément à ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience, maintient ses demandes.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025 régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société SKJ, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

JUGER que la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée de mauvaise foi et qu’elle s’est acquittée depuis des exigences de la SCI BONNE NOUVELLE CHOU ! ;

DEBOUTER en conséquence la SCI BONNE NOUVELLE CHOU ! de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte et de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ACCORDER, en conséquence, 24 mois de délais à SKJ pour la mise en place du virement automatique et/ou prélèvement automatique et la production de la caution bancaire.

A titre reconventionnel, CONDAMNER la SCI BONNE NOUVELLE CHOU ! à communiquer un mandat SEPA pour la mise en place du prélèvement automatique

En tout état de cause

DEBOUTER la SCI BONNE NOUVELLE CHOU ! de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SCI BONNE NOUVELLE CHOU ! au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC. ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

La société Bonne Nouvelle Chou sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de son absence de renonciation à la mise en place d’un prélèvement automatique plutôt que d’un virement automatique et de la remise de l’original de la caution bancaire le jour de l’audience seulement.

La société SKJ soutient que la sommation a été délivrée de mauvaise foi par le bailleur, que postérieurement à sa délivrance, il lui a été indiqué par courriel du 30 juillet 2024 de régler le loyer par virement automatique et non par prélèvement automatique que cela lui a été de nouveau confirmé par mail du 3 août 2024 par Mme [D] [O], co-gérante de la société Bonne Nouvelle Chou, que le loyer a donc été réglé par virement et qu’aucun impayé n’est à déplorer.

A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés l’octroi à titre rétroactif de délais pour mettre en place le virement automatique, et si le propriétaire y a renoncé le prélèvement automatique, et à titre reconventionnel que la société propriétaire soit condamnée à lui adresser un mandat SEPA.

S’agissant de la caution bancaire, elle produit une garantie bancaire de la Banque Populaire Rives de [Localité 4].

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial du 28 février 2024 stipule une clause résolutoire en son article 8 rédigée comme suit :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, mais également du bail du 1et mars 2002, de l’avenant du 12 octobre 2008 et du renouvellement du 13 janvier 2012, non contraires ou contradictoires avec les stipulations des présentes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécution contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Paris, exécutoire par provision ».

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la société Bonne Nouvelle Chou a fait sommation visant la clause résolutoire à la société SKJ de mettre en place le prélèvement automatique prévu par le contrat de bail pour le paiement du loyer et de lui remettre la caution bancaire prévue expressément à l’article 7 « sous-location- cession- location-gérance », dans un délai d’un mois.

Il est constant que le preneur est à jour du paiement de loyers ou charges.

S’agissant de la renonciation du bailleur à se prévaloir du non-respect de la modalité de règlement des échéances, c’est-à-dire l’absence de mise en place d’un prélèvement automatique, il sera rappelé que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l’infraction doit être caractérisée par des actes positifs (3ème Civ., 30 mai 2007, n° 06-12.853).

Le juge des référés relève qu’il ressort de la correspondance entre les parties entre le 20 juillet 2024 et le 3 août 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant la sommation, le bailleur a indiqué au preneur de mettre en place un virement automatique plutôt qu’un prélèvement automatique.

En effet, dans leur mail du 20 juillet 2024, les gérantes de la société Bonne Nouvelle Chou écrivaient à la société SKJ attendre le « règlement par virement automatique » de l’échéance de juillet 2024. En réponse au mail de la société SKJ demandant de lui faire parvenir un mandat SEPA afin de mettre en place le prélèvement automatique, l’une des co-gérantes de la société Bonne Nouvelle Chou répondait par mail du 3 août 2024 « j’ai vu avec ma banque, le plus simple est que vous demandiez à votre banque de mettre en place un virement automatique à la fin du mois. Cela est très rapide et ne coûte rien. Mettre en place un prélèvement SEPA de notre côté est plus long et coûte des frais et des pénalités si manque de trésorerie […] » (pièce n°1 de la société SKJ).

Il en résulte que si un prélèvement automatique n’a pas été mis en place dans le délai d’un mois à la suite de la sommation du 4 juin 2024 par la société SKJ, la société Bonne Nouvelle Chou a postérieurement renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre en demandant au preneur de régler par virement automatique, plutôt que par prélèvement automatique. Ce qui a été fait par le preneur (pièce n°2 de la société SKJ).

La demande faite par le bailleur au preneur de régler de régler par virement automatique plutôt que par prélèvement automatique caractérise la renonciation du bailleur à se prévaloir de cette infraction au bail. La société Bonne Nouvelle Chou sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre.

S’agissant de la caution bancaire, l’article 7 « sous-location – cession – location-gérance » de l’acte de renouvellement du 28 février 2024 stipule « le cessionnaire agréé par le bailleur s’oblige à fournir au bailleur, au plus tard dans un délai d’UN mois à compter de la signature de l’acte de cession, une caution bancaire émanant d’une banque notoire de la place, garantissant le paiement de toutes les sommes susceptibles d’être dues en vertu des présentes à quelque titre que ce soit, à hauteur de six mois de loyer en vigueur à la date de la cession, charges et taxes comprise. Le défaut de remise de la caution bancaire dans le délai prévu ci-dessus entraine les sanctions prévues à l’article 8 ci-après » (pièce n°4 de la société Bonne Nouvelle Chou).

Il sera rappelé que l’article 8 « clause résolutoire- sanctions » prévoit notamment qu’à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, mais également du bail du 1et mars 2002, de l’avenant du 12 octobre 2008 et du renouvellement du 13 janvier 2012, et un mois après une sommation d’exécution demeurée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas d’exécution postérieure à l’expiration du délai.

La société SKJ n’a pas déféré à la sommation visant la clause résolutoire du 4 juin 2024 dans le délai d’un mois puisque l’acte de caution bancaire versé aux débats porte la date du 22 janvier 2025 (pièce n°3 de la société SKJ).

La société SKJ ne conteste pas ne pas avoir mis en place la caution bancaire dans le délai requis. Elle justifie d’une caution bancaire mise en place le 22 janvier 2025 et sollicite l’octroi de délais rétroactifs indiquant que la mise en place de ce type de garantie est un processus long.

Toutefois, la société SKJ ne justifie pas avoir entrepris les démarches pour mettre cette caution bancaire en place dans le délai contractuel, ni dans le délai d’un mois à compter de la sommation du 4 juin 2024. Elle ne justifie pas plus de difficultés particulières ou de délais imposés par la banque pour la mise en place de cette garantie de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais rétroactifs à ce titre.

En conséquence, compte tenu de la persistance de l’infraction aux clauses du bail au-delà du délai légal d’un mois, le juge ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2024 par l’effet de la sommation du 4 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SKJ et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des locaux sis [Adresse 2] dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il y a lieu de condamner la société SKJ à payer à compter du 5 juillet jusqu’au jour de la libération effective des locaux et de la remise des clés, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires.

S’agissant de la demande de fixation d’une indemnité d’occupation majorée de 20 %, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de cette demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

***

Sur les demandes accessoires

La société SKJ doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de sommation du 4 juin 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

L’équité commande de condamner la société SKJ à payer à la société Bonne Nouvelle Chou la somme de 1.500 euros à ce titre.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Déboutons la société SKJ de sa demande de délais rétroactifs pour la mise en place de la caution bancaire prévue contractuellement ;

Constatons l’acquisition, à la date du 4 juillet 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 1er mars 2002 renouvelé le 13 janvier 2012 et à nouveau le 28 février 2024, liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble situé au [Adresse 2], la société SKJ pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société SKJ à payer à la société Bonne Nouvelle Chou une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité d’occupation majorée de 20% ;

Condamnons la société SKJ aux dépens, incluant le coût de sommation du 4 juin 2024 ;

Condamnons la société SKJ à payer à la société Bonne Nouvelle Chou la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes, ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 4] le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON