TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53391 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XAZ

N° : 1

Assignation du :

14 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [I] [D] agissant par son administrateur de biens la SAS BELLEROCHE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS – #P0073

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ANAPA en ses lieux loués

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS – #P0497

DÉBATS

A l’audience du 28 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 8 septembre 1999, [V] [D] a consenti un bail commercial à la société Anapa portant sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel principal de 42.000 francs.

Ce bail a été renouvelé le 30 septembre 2008 puis le 22 janvier 2018, le loyer annuel étant porté à 11.500 euros HC/HT, payable trimestriellement et d’avance.

[V] [D] est décédée le 16 octobre 2024, laissant pour légataire universel M. [I] [D].

Par acte du 21 février 2025, M. [D] a fait délivrer à la société Anapa un commandement de payer la somme de 22.544,09 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 14 mai 2025, M. [D] a assigné la société Anapa devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse à payer à Mme [V] [D] la somme provisionnelle de 26.006,12 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.544,09 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— condamner la défenderesse à payer à Mme [V] [D] une indemnité d’occupation de 1.350 euros HT par mois jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner la défenderesse à payer à Mme [V] [D] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 juillet 2025, le demandeur actualise sa demande en paiement à la somme de 29.468,15 euros au 15 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, et s’oppose à tous délais de paiement, faisant valoir que les impayés sont anciens et que plusieurs commandements ont déjà été délivrés à la locataire, laquelle n’est manifestement pas en mesure de régler le loyer courant et d’apurer son arriéré locatif.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 juillet 2025, la société Anapa demande de :

A titre principal,

— déclarer M. [D] irrecevable en ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence,

— débouter M. [D] de l’intégralité de ses prétentions ;

À titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour le règlement de toute somme qui pourrait être allouée à M. [D] et ce, à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de l’échéancier ;

— juger qu’en conséquence, la clause résolutoire ne pourra produire effet en cas de paiement du solde dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;

— juger que toute éventuelle déchéance du terme ne pourra être mise en oeuvre par le bailleur que quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

En tout état de cause,

— condamner le demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le demandeur aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP HB & associés.

En cours de délibéré, l’avocat du bailleur a été invité à produire les régularisations de charges depuis cinq ans et un décompte actualisé de sa créance, prenant en considération les versements de 9.000 et 1.000 euros effectués par la locataire la veille de l’audience. Il a également été invité à présenter ses observations sur la recevabilité des demandes de provisions formées au profit de [V] [D], qui est décédée le 16 octobre 2024.

Il a produit une note en délibéré le 30 juillet 2025, communiquée à l’avocat adverse.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 21 février 2025 à hauteur de la somme de 22.544,09 euros en principal.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Toutefois, la société Anapa soulève des contestations qu’elle estime sérieuses et qui s’opposent, selon elle, au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle invoque en premier lieu l’inopposabilité de la clause résolutoire invoquée par le bailleur au motif qu’elle ne figure pas dans le bail renouvelé du 22 janvier 2018, en second lieu, l’absence de régularisation annuelle des charges, en violation des articles L.145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et l’impossibilité pour elle d’identifier les sommes réellement dues au bailleur en l’absence de tout décompte détaillé annexé au commandement, en troisième lieu, la délivrance de mauvaise foi de ce commandement, qui s’inscrit selon elle dans une stratégie manifestement déloyale et est détourné de sa finalité afin de la contraindre à libérer le local et de le proposer à la location dans des conditions plus avantageuses.

Ainsi que l’a exposé le bailleur à l’audience, le « renouvellement de bail commercial » du 22 janvier 2018 rappelle expressément le « cadre contractuel », en précisant que les documents contractuels comprennent « le présent contrat et ses annexes », qui « font partie intégrante du contrat et ont valeur contractuelle ». Or, sont expressément annexés au contrat, en annexe 1, « le bail commercial initial et/ou les renouvellements antérieurs ».

En conséquence, la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial initial du 8 septembre 1999 et au renouvellement du 30 septembre 2008 fait partie intégrante du contrat du 22 janvier 2018, de sorte que le bailleur pouvait la mettre en oeuvre, ce qu’il a fait en délivrant le commandement du 21 février 2025.

S’agissant des contestations de la locataire relatives à l’absence de régularisation des charges, l’article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats de bail conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

L’article R. 145-36 du même code dispose que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Le bail renouvelé du 22 janvier 2018 prévoit que « le bailleur s’oblige à annexer au présent renouvellement un tableau faisant l’objet de l’inventaire précis des charges, travaux, taxes et redevances conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce » et que « cet inventaire, annexé au contrat, donne lieu à un état récapitulatif annuel communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges dans l’hypothèse où les lieux loués sont situés dans un immeuble en copropriété ; cet état récapitulatif comprendra la liquidation et la régularisation des comptes de charges, impôts, taxes et redevances ».

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 6], 7 avril 2021, n°18/14694).

Le bailleur ayant justifié en cours de délibéré des régularisations de charges annuelles, la contestation de la locataire n’est pas sérieuse sur ce point.

En revanche, ainsi qu’elle le relève, le commandement de payer ne comporte aucun décompte des sommes dues, se bornant à rappeler l’historique des relations entre les parties et à mentionner une somme de 22.544,09 euros, sans aucun relevé de compte locatif ni aucune précision permettant à la locataire de vérifier les sommes dues, leur cause, leur origine et la ventilation des loyers et charges locatives. La société Anapa n’était donc nullement en mesure d’identifier les causes du commandement et, par suite, de savoir ce qui lui était réclamé.

Il est rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

La contestation tenant à l’absence d’information loyale et complète de la locataire par le commandement de payer du 21 février 2025 est donc fondée, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du bailleur relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, toutefois, les demandes de provisions sont toutes formées au nom de [V] [D], qui est décédée le 16 octobre 2024.

Dans sa note en délibéré, M. [D] expose « qu’il est évident que les sommes reçues récemment s’imputent sur les loyers les plus anciens et qui concernaient donc la succession de Mme [V] [D] » et « qu’il convient d’actualiser la fin du dispositif de la manière suivante :

« Condamner la société Anapa à payer la somme provisionnelle à M. [I] [D] au titre de la succession de Mme [V] [D] à hauteur de 8.272,06 euros et à 11.196,09 euros au titre des trois premiers trimestres 2025.

Condamner la société Anapa à payer à M. [I] [D] une indemnité d’occupation de 1.350 euros HT/mois à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à l’entière libération des locaux.

Condamner la société Anapa à payer à M. [I] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société Anapa aux dépens ».

Cependant, il résulte de l’article 445 du code de procédure civile qu’ « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, si M. [D] a été autorisé à former, en cours de délibéré, des observations sur la recevabilité des demandes de provisions formées au profit de [V] [D], décédée le 16 octobre 2024, cette autorisation ne lui permettait pas de modifier ses demandes telles que formulées à l’audience du 28 juillet 2025.

Il sera, en conséquence, uniquement statué sur les demandes telles que contenues dans son assignation et soutenues oralement à l’audience du 28 juillet 2025, les demandes nouvelles contenues dans la note en délibéré du 30 juillet 2025 n’étant pas recevables.

Il en résulte que les demandes de provisions, formées au profit d’une personne décédée, sont irrecevables.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais et dépens

Le demandeur, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenu aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, chacune des parties conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées au nom de [V] [D], décédée ;

Condamnons M. [I] [D] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 6], le 11 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Rachel LE COTTY