TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07976 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXR

N° MINUTE :

2025/8

JUGEMENT

rendu le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association ONLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e FAURE Aurélie

Avocate inscrite au Barreau de Paris

vestiaire E1190

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 5]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07976 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2010, la société ONLE a consenti un bail d’habitation à M. [X] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2790,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [J] le 14 mars 2024.

Par assignation du 19 juin 2024, la société ONLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2020,65 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation dû au jour de l’audience,−700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 octobre 2024, la société ONLE représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s’élève désormais à 1599,73 euros. Elle s’oppose à tout délai.

M. [X] [J], comparant en personne, expose avoir effectué un paiement de 1000 euros le 10 octobre 2024.

Il indique que la bailleresse a refusé un plan d’apurement de la dette. Il déclare percevoir un salaire de 2500 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et le rejet des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée à cette fin à l’audience, la société ONLE a produit en cours de délibéré un décompte locatif actualisé au 18 octobre 2024 faisant apparaitre le paiement de 1000 euros évoqué par M. [X] [J].

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ONLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant un délai de deux mois a été signifié au locataire le 13 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2790,72 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que M. [X] [J] a repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 110 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égale à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ONLE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société ONLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 octobre 2024, M. [X] [J] lui devait la somme de 599.73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [J] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2010 entre la société ONLE, d’une part, et M. [X] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 14 mai 2024,

CONDAMNE M. [X] [J] à payer à la société ONLE la somme de 599,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024,

AUTORISE M. [X] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [J] sera condamné à verser à la société ONLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [X] [J] aux dépens,

DÉBOUTE la société ONLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Le Greffier La Juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07976 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXR