TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09/10/2025

à : Maitre Fabienne MOUREAU-LEVY

Copie exécutoire délivrée

le : 09/10/2025

à : Maitre Sylvain-ulrich OBAME

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XXA

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [E] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Sylvain-ulrich OBAME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #H1

DÉFENDERESSE

La S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Fabienne MOUREAU-LEVY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XXA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2022 la société HOMYA a donné à bail à Madame [L] [E] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (5ème étage, lot n°1077) à [Localité 5] pour un loyer mensuel hors charges de 1 916,60 euros.

Exposant avoir constaté en octobre 2022 l’apparition de moisissures sur les murs et les plafonds des chambres de son appartement et reprochant à sa bailleresse son inertie en dépit de plusieurs mises en demeure, Madame [L] [E] épouse [P], après avoir saisi un conciliateur de justice qui a établi un constat de carence en l’absence de la société HOMYA, l’a par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, assignée en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux mentionnés dans le rapport d’expertise d’assurance amiable du cabinet DIDIER FOX EXPERTISE du 24 janvier 2024 et dans la mise en demeure du service technique de l’habitat de la Ville de Paris du 13 décembre 2024, ainsi que l’autorisation de consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux et l’indemnisation à titre provisionnel de ses préjudices.

Madame [L] [E] épouse [P] a été relogée à titre provisoire par la société HOMYA du 10 mars au 30 avril 2025 période durant laquelle divers travaux ont été réalisés.

À l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois ordonnés à la demande d’au moins une des parties, Madame [L] [E] épouse [P], représentée par son conseil, a sollicité la condamnation de la société HOMYA à installer une VMC et à repeindre les murs de la cuisine dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir, ainsi qu’à lui payer les sommes provisionnelles de 13 276,06 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et pour frais de bouche, 3 000 euros pour préjudice moral, 4 000 euros au titre du préjudice sanitaire de sa fille, la demanderesse sollicitant à titre subsidiaire la condamnation de sa bailleresse à l’indemniser à hauteur des sommes dont cette dernière se reconnaît redevables, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant les frais des procès-verbaux de constat et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir au visa notamment des articles 1719 et suivants du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 § 6 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que si la société HOMYA a effectué en cours de procédure un certain nombre de travaux, elle n’a en dépit des préconisations de son expert d’assurance et de la mise en demeure du service technique de la Ville de [Localité 4], toujours pas installé de VMC, ni repeint les murs de sa cuisine dégradés par l’humidité et considère dès lors que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Elle estime que l’obligation de la société HOMYA de l’indemniser des désordres subis à raison de son manquement à lui assurer une jouissance paisible des lieux n’est pas sérieusement contestable et insiste sur l’importance de son préjudice de jouissance, qu’elle chiffre à 20 % du montant du loyer, du 22 octobre 2022, date d’apparition des désordres, au 25 avril 2025, date de la fin des travaux. Elle déclare avoir dû exposer des frais de bouche, lorsqu’elle a été relogée à titre provisoire, la cuisine de l’appartement ne lui permettant pas de se faire à manger.

Elle allègue sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil d’un préjudice moral compte tenu notamment du manque de réactivité de la bailleresse et de son état de stress. Enfin elle affirme que l’asthme de sa fille [Z] a été aggravé par l’état du logement.

La société HOMYA, représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes sauf à proposer le versement d’une somme provisionnelle de 7 057,71 euros au titre du préjudice de jouissance et en cas d’acceptation du préjudice sanitaire subi par la fille de sa locataire une somme de 1 000 euros à ce titre, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XXA

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’appartement dispose déjà d’une VMC naturelle fonctionnelle et reproche à la locataire de ne pas aérer suffisamment son logement comme cela a été constaté par la société ayant réalisé les travaux. Elle indique que la preneuse n’a jamais fait état de la nécessité de procéder à la réfection des peintures des murs de la cuisine.

Elle considère que la somme sollicitée au titre du préjudice de jouissance est excessive et propose une indemnisation sur une base de 12 % du montant du loyer, à compter du 11 janvier 2023 date de la première réclamation de la preneuse, en affirmant que le logement est demeuré habitable avec un taux d’humidité peu élevé et que les moisissures dans la cuisine et la salle de bains ne sont apparues que dans un second temps.

Elle prétend que le logement mis disposition à titre temporaire comportait bien une cuisine permettant de se faire à manger et relève l’absence de pièces justifiant des frais de restaurant prétendument exposés. Elle considère que le préjudice moral n’est démontré ni dans son principe ni dans son montant. Enfin, elle conteste le lien de causalité entre l’état du logement et l’aggravation des problèmes respiratoires de la fille de la demanderesse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

Dûment autorisée, Madame [L] [E] épouse [P], a par note reçue au greffe le 30 juillet 2025, produit un mail de l’inspectrice de salubrité du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] du 18 juillet 2025 indiquant envisager d’établir un procès-verbal de non-exécution des travaux prescrits dans la mise en demeure, ainsi qu’une copie des factures d’honoraires établies par son avocat et a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4 045 euros.

En réponse, la société HOMYA a par note reçue au greffe le 19 août 2025 maintenu son opposition à la demande de travaux.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025 puis a été prorogée pour être en définitive rendue ce jour.

MOTIFS

À titre préliminaire, il sera rappelé que si Madame [L] [E] épouse [P] a été autorisée à justifier en cours de délibéré de sa demande au titre des frais irrépétibles en produisant les notes d’honoraires de son conseil, elle ne pouvait après la clôture des débats en augmenter le montant, le juge n’étant valablement saisi que des demandes formulées contradictoirement à l’audience.

Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XXA

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Le décret n°202-120 du 30 janvier 2002 précise que pour que le logement soit décent, il doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. La nature et l’état de conservation et d’entretien des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Par ailleurs, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées établi avec l’évidence requise en référé est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d’indécence : la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes ; la deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer ou la suspension du paiement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement donné à bail à Madame [L] [E] épouse [P] a présenté d’importants problèmes d’humidité occasionnant le développement de moisissures dans plusieurs pièces, particulièrement dans les chambres, ainsi que cela ressort notamment du rapport d’expertise amiable du 5 décembre 2023 et des procès-verbaux de constat des 14 novembre et 13 décembre 2024, et qu’à la suite d’une inspection le 3 décembre 2024 le service technique de la direction du logement de la Ville de [Localité 4] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2024 mis en demeure la société HOMYA de prendre dans un délai de trois mois les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres à l’effet « d’assurer l’aération générale et permanente dans le logement » et remettre en état les revêtements de parois et de sols détériorés par les infiltrations. Il est tout aussi constant qu’à la suite de cette mise en demeure et de l’engagement de la procédure, la défenderesse a courant mars et avril 2024 fait réaliser divers travaux pour un montant total de 12 999,03 euros selon factures de la société ALAZARD des 13 et 23 mai 2025.

Cependant, s’il ressort de l’examen de ces factures que des réparations ont bien été effectuées pour traiter l’origine des désordres (réalisation d’une isolation thermique sur plafonds et murs en raccord, détalonnage des portes, réfection des calfeutrements des ouvertures avec reprise des joints) et procéder à la reprise des murs dégradés par l’humidité, elle n’a pas installé de VMC, dont l’absence apparaît pourtant comme l’une des causes essentielles des désordres.

Ainsi, dans son rapport l’expert d’assurance a relevé « une absence de ventilation fonctionnelle dans les pièces concernées par la moisissure » et le service technique de l’habitat a souligné dans sa mise en demeure une « absence de VMC dans la cuisine » et une « VMC inopérante dans la salle de bains et le WC », étant relevé d’une part que la défenderesse ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ces constatations techniques, d’autre part que l’affirmation selon laquelle Madame [L] [E] épouse [P] n’aérait pas suffisamment son logement n’est étayée par aucune pièce du dossier.

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XXA

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que la société HOMYA n’a pas mis en œuvre l’ensemble des mesures nécessaires pour satisfaire à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent telle qu’imposée par les dispositions précitées des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 § 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dès lors que l’exécution seulement partielle des travaux prescrits par les services techniques de l’habitat de la Ville de [Localité 4], qui envisagent de dresser un procès-verbal d’infraction, n’est pas de nature à mettre un terme définitif aux désordres constatés et va très certainement conduire au développement de nouvelles moisissures, ce qui caractérise un dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile ainsi qu’une obligation non sérieusement contestable d’avoir à réaliser les travaux demandés.

Il convient en conséquence de condamner la société HOMYA à créer une VMC dans la cuisine et à réparer celles existant dans la salle de bains et le WC pour qu’elle soient fonctionnelles, ainsi qu’à procéder à la remise en état des équipements, notamment des revêtements muraux, qui pourraient être détériorés à cette occasion, et compte tenu de l’importance des travaux à réaliser, ce dans un délai qu’il est plus raisonnable de fixer à quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Cette condamnation ne sera pas assortie d’une astreinte dans la mesure où cette demande, qui figurait initialement dans l’assignation, n’a pas été reprise dans les conclusions visées par le greffe, ni soutenue oralement à l’audience.

En revanche, l’obligation de procéder à la réfection des peintures des murs de la cuisine est sérieusement contestable, en ce que s’il a été constaté aux termes du procès-verbal du 14 novembre 2024 la présence « de taches éparses en pourtour et sur le dormant » de la fenêtre, des constatations identiques ayant été effectuées par l’expert d’assurance, ce dernier a uniquement préconisé le remplacement de la toile de verre des murs des trois chambres et Madame [L] [E] épouse [P] ne produit aucun élément plus récent de nature à démontrer que les traces d’humidité auraient dégradé les peintures au point de devoir les refaire. Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts provisionnels

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la réalité des désordres dénoncés par Madame [L] [E] épouse [P] et qui ont affecté principalement les trois chambres (particulièrement l’une d’entre elles ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat du 14 novembre 2024), mais aussi en partie le séjour, la cuisine et la salle de bains (cf. même constat et rapport d’expertise amiable), c’est-à-dire en réalité la quasi-intégralité du logement, est établie avec l’évidence requise en référé depuis au moins le 29 décembre 2022, date à laquelle la locataire justifie avoir adressé un mail à sa bailleresse pour se plaindre de « traces d’humidité et de moisissures ».

L’obligation dans laquelle elle s’est trouvée contrainte de devoir vivre avec sa famille dans un appartement dont les murs et plafonds présentent d’importantes traces d’infiltrations, de moisissures et d’humidité lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance et au regard de la nature et de l’ampleur des désordres tels que ressortant notamment des clichés photographiques versés aux débats et de la gêne conséquente en résultant, l’évaluation faite de son préjudice à hauteur de 20 % du montant du loyer, soit à la somme mensuelle de 428,26 euros (2 141,30 euros x 20 %), n’apparaît en aucun cas excessive.

En revanche, s’il est exact au vu de l’état des lieux d’entrée versé aux débats que la cuisine de l’appartement qui lui a été mis à disposition à titre temporaire ne comportait « pas de plaque à induction » ni de « prise » adaptée pour brancher un « four », Madame [L] [E] épouse [P] ne produit aucun document de nature à établir qu’elle aurait été contrainte d’exposer des « frais de bouche » de sorte qu’aucune majoration ne saurait lui être allouée à ce titre.

En conséquence, il y a lieu d’évaluer son préjudice de jouissance, du 29 décembre 2022 au 25 avril 2025 date de fin des travaux, soit durant 27 mois et 28 jours, sur une base mensuelle de 428,26 euros, à la somme de 11 961,30 euros (428,26 euros x 27,93 mois) à laquelle la société HOMYA sera condamnée à titre provisionnel.

Le préjudice moral subi par Madame [L] [E] épouse [P] n’est pas plus contestable au vu de la résistance de la société HOMYA à procéder aux travaux permettant de remédier aux problèmes d’humidité présent dans le logement, puisque cette dernière a attendu plus de deux ans après la première réclamation de sa locataire pour le 15 janvier 2025 mandater une entreprise afin de constater la réalité des désordres dénoncés et faire établir un devis, et ce postérieurement à l’engagement de la procédure après y avoir été contrainte par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4], obligeant la demanderesse à multiplier les courriers et les demandes d’intervention (auprès de son assureur protection juridique, un commissaire de justice, un conciliateur, les services de la mairie). À ce titre, une somme de 1 500 euros lui sera allouée à titre provisionnel.

Enfin, Madame [L] [E] épouse [P] est irrecevable à solliciter une indemnisation pour le compte de sa fille [Z] (qui n’est pas intervenue volontairement à la procédure) puisqu’au jour où le dossier a été retenu, cette dernière était devenue majeure comme étant née le 11 avril 2007 ainsi que cela ressort du certificat médical versé aux débats.

Sur les demandes accessoires

La société HOMYA, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais de délivrance de l’assignation, des procès-verbaux de constat des 14 novembre 2024, 13 décembre 2024 et 12 mars 2025 ainsi que le coût de la signification de la présente ordonnance.

S’agissant des frais d’exécution de l’ordonnance, il sera rappelé que l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n’est pas justifié de frais d’exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. Par ailleurs, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera également rejetée.

Enfin, Madame [L] [E] épouse [P] produit les factures d’honoraires de son avocat. Il serait donc inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a été contrainte d’engager pour la défense de ses intérêts de telle sorte qu’il lui sera alloué une somme de 4 000 euros conformément à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONDAMNONS la société HOMYA à créer une VMC dans la cuisine du logement de Madame [L] [E] épouse [P] et à réparer celles existant dans la salle de bains et le WC pour qu’elles soient fonctionnelles, ainsi qu’à procéder à la remise en état des équipements, notamment des revêtements muraux, qui pourraient être détériorés à cette occasion, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la condamnation de la société HOMYA à procéder à la réfection des peintures des murs de la cuisine,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Madame [L] [E] épouse [P] la somme provisionnelle de 11 961,30 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Madame [L] [E] épouse [P] la somme provisionnelle de 1 500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral,

DÉCLARONS IRRECEVABLE la demande d’indemnisation provisionnelle formulée par Madame [L] [E] épouse [P] pour le compte de sa fille [Z] [P],

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à Madame [L] [E] épouse [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la société HOMYA aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.