TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2026

à : Monsieur [T] [H]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2026

à : Maitre Mathilde DE PINA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11456

N° Portalis 352J-W-B7J-DBRLD

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 mars 2026

DEMANDERESSES

La S.C.I. HKJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

La S.C.I. JAA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Mathilde DE PINA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #K0021

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11456 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRLD

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 octobre 2022, la SCI JAA a procédé à l’acquisition du rez-de-chaussée du bâtiment H, du bâtiment J et du bâtiment K au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris (75011).

Suivant acte authentique du 6 mai 2025, la SCI HKJ a fait l’acquisition du bâtiment I comprenant un appartement au rez-de-chaussée (lot n°180) et une cave au sous-sol (lot n°190) au sein du même ensemble immobilier.

Ces deux SCI ont le même associé gérant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2025, la SCI HKJ a mis en demeure Monsieur [T] [H] de libérer le bâtiment I dans un délai de huit jours.

Cette demande a été réitérée par lettre signifiée par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, la SCI HKJ et la SCI JAA ont fait assigner en référé Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir son expulsion immédiate ainsi que sa condamnation à payer à titre provisionnel à la SCI HKJ la somme de 4 920 euros au titre des indemnités d’occupation échues ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 820,10 euros jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés outre 8 340 euros de dommages et intérêts à valoir sur le manque à gagner locatif du bâtiment I et à la SCI JAA la somme de 36 000 euros de dommages et intérêts à valoir sur le manque à gagner locatif des bâtiments H, J et K outre 100 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’augmentation des taux d’intérêts des prêts bancaires ainsi qu’à chacune d’elles la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience du 27 janvier 2026, la SCI HKJ et la SCI JAA, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1011, 1014 et 2224 du code civil, qu’en vertu d’un testament du 19 décembre 2019 Monsieur [T] [H] s’est vu attribuer par l’ancienne propriétaire, Madame [E] [Y], décédée le 28 janvier 2020, un droit de jouissance sur le bâtiment I à titre de legs particulier, mais qu’il n’a pas sollicité la délivrance dudit legs et que son action à ce titre est désormais prescrite de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre.

Elles évaluent le montant de l’indemnité d’occupation depuis la date d’acquisition du bien à 29,50 euros du m² pour une surface totale de 27,80 m².

Elles invoquent par ailleurs des préjudices économiques distincts tenant d’une part au retard dans la mise en location des biens devant faire l’objet d’un rénovation globale et d’autre part au surcoût lié à la nécessité de souscrire un nouveau crédit faute de déblocage des fonds dans le délai imparti.

Assigné à personne, Monsieur [T] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens des demanderesses à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 3 mars 2026.

Décision du 03 mars 2026

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MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En application de l’article 1014 du code civil, tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.

Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l’ordre établi par l’article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie.

Il résulte de ce texte que si le légataire particulier devient dès l’ouverture de la succession propriétaire de la chose léguée, il est néanmoins tenu pour faire reconnaître son droit de demander la délivrance du legs, peu important qu’il ait été mis en possession de cette chose par le testateur avant son décès.

Enfin, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en délivrance du legs, qui présente le caractère d’une action personnelle, est soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, Madame [E] [Y] est décédée le 28 janvier 2020 en laissant pour lui succéder, en l’état d’un testament olographe du 19 décembre 2019, son neveu et ses nièces, Monsieur [G] [J], Madame [M] [J] épouse [R], Madame [C] [L] épouse [V], Madame [A] [L] épouse [Z] et Madame [U] [L] épouse [X], à titre de légataires universels, et instituant son compagnon, Monsieur [T] [H], légataire à titre particulier d’un droit de jouissance sur les lots n°180 et 190 du bâtiment I de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Monsieur [T] [H], exécuteur testamentaire, a procédé au dépôt du testament auprès de Maître [D] [Q], notaire à [Localité 3], le 25 mars 2020.

Cependant, il n’a jamais sollicité la délivrance de son legs auprès des héritiers, ainsi que cela ressort notamment des mentions figurant sur l’attestation de vente établie par Maître [O] [S], notaire à [Localité 1] le 6 mai 2025.

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11456 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRLD

En application de l’article 2224 précité du code civil, il lui appartenait de le faire dans les cinq ans du dépôt du testament, soit au plus tard le 25 mars 2025.

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que l’action en délivrance est désormais prescrite, ce qui prive définitivement Monsieur [T] [H] du bénéfice du legs particulier.

À défaut d’avoir sollicité la délivrance du legs, le défendeur n’a jamais pu acquérir un droit de jouissance opposable aux héritiers et par conséquent à la SCI HKJ, qui a acquis auprès d’eux les lots n°180 et 190.

Monsieur [T] [H] se trouvant ainsi sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des délais de l’expulsion, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI HKJ ne fait pas la démonstration de la mauvaise foi ou de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’expulsion « immédiate » et donc de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Lorsqu’un occupant sans droit ni titre se maintient dans un local, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire, en application de l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice certain subi par le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance et est évaluée à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la SCI HKJ, il convient de dire que Monsieur [T] [H] sera redevable à son égard d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 6 mai 2025 date à laquelle elle est devenue propriétaire du bâtiment litigieux.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, il résulte de l’attestation notariée de vente que l’appartement comprend un salon avec une entrée sur cour et aurait une superficie de 27,80 m² bien que cela ne ressorte d’aucune des pièces versées aux débats. L’état du bien n’est pas précisé mais Madame [E] [Y] le décrit dans son testament comme étant un « atelier », ce qui peut laisser supposer qu’il n’aurait pas toutes les commodités nécessaires, et il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 15 novembre 2023 qu’il serait affecté d’importantes fissures avec un risque d’écroulement.

La demanderesse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée sur la base d’une valeur locative de 29,5 euros du m² tel que ressortant des données publiées sur un site Internet. Il ressort toutefois du dispositif d’encadrement des loyers applicable à [Localité 1] que le loyer de référence minoré (qui sera retenu au vu de ce qui précède) pour un logement d’une pièce, non meublé, dans un immeuble construit avant 1946, situé dans le [Adresse 4] dans le [Localité 4] s’élève à 18,6 euros du m².

Dès lors, compte- tenu des caractéristiques du logement et de sa localisation, d’autre part de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par la demanderesse, l’indemnité d’occupation peut être raisonnablement fixée avec l’évidence requise en référé à la somme arrondie à 520 euros par mois.

En conséquence, Monsieur [T] [H] sera condamné à verser à titre provisionnel à la SCI HKJ la somme de 3 120 euros au titre des indemnités d’occupation échues du 6 mai 2025 au 6 novembre 2025 conformément à la demande ainsi qu’à une somme mensuelle de 520 euros à compter du 7 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l’expulsion.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts pour préjudices économiques

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code précité de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du manque à gagner locatif, outre le fait que la SCI HKJ n’est devenue propriétaire du bâtiment I que le 6 mai 2025, les demanderesses ne produisent ni le permis de construire, ni les plans d’exécution, ni le prévisionnel de chantier et partant ne démontrent pas que le chantier aurait pris du retard, pas plus qu’elles ne justifient de la valeur locative estimée à 50 euros le m², soit bien au-delà du loyer de référence majoré, qu’elles prétendent pouvoir percevoir une fois les travaux terminés.

Il est par ailleurs douteux que le maintien dans les lieux du défendeur empêche le relogement temporaire de Madame [K] [P], qui selon les demanderesses habiterait dans le bâtiment J dans lequel doivent débuter les travaux, alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023 qu’un expert judiciaire a été désigné par le tribunal administratif lequel note que les logements appartenant aux deux SCI « risquent de s’écrouler à tout moment » et qu’il « faudra sans aucun doute [les] démolir (…) pour reconstruire des bâtiments sains ».

La réalité comme le montant de la dette alléguée apparaît donc très sérieusement contestable.

Les demandes provisionnelles de dommages et intérêts pour manque à gagner locatif seront donc rejetées.

Les mêmes motifs doivent conduire au débouté de la demande de dommages et intérêts provisionnels pour augmentation des taux d’intérêt des prêts bancaires.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [H], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HKJ les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Monsieur [T] [H] est occupant sans droit ni titre du logement (bâtiment I, lot n°180) et de la cave (lot n°190) situés [Adresse 3] à [Localité 5],

DÉBOUTONS la SCI HKJ de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [H] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] et à tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SCI HKJ pourra, deux mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à verser à la SCI HKJ la somme provisionnelle de 3 120 euros au titre des indemnités d’occupation échues pour la période du 6 mai 2025 au 6 novembre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à verser à la SCI HKJ une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 520 euros à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de dommages et intérêts pour manque à gagner locatif et pour augmentation des taux d’intérêt des prêts bancaires,

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à verser à la SCI HKJ la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la SCI JAA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.