TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître AUDINEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09520 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6B4W

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O],

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître AUDINEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D502

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Y] épouse [E],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [D] [E], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09520 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6B4W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, Monsieur [W] a donné à bail à Monsieur [G] [E] un appartement à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, situé [Adresse 5].

Monsieur [G] [E], époux de Madame [U] [Y], est décédé le 10 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, Monsieur [J] [O] a fait délivrer à Madame [U] [Y] veuve [E] et à Monsieur [G] [E] un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux visant l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948, à effet au 31 août 2023. Un procès-verbal de difficulté a été dressé par le commissaire de justice en ce qui concerne le congé visant Monsieur [G] [E], compte tenu de son décès.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Monsieur [J] [O] a fait assigner Madame [U] [Y] veuve [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

dire et juger Monsieur [J] [O] recevable et bien fondé en ses demandes ;valider le congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivré le 13 février 2023 ;constater que Madame [U] [Y] veuve [E] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 1er septembre 2023 ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [Y] veuve [E] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 8], avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [U] [Y] veuve [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables et ce à compter du 1er septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner Madame [U] [Y] veuve [E] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée au 20 juin 2025. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Monsieur [J] [O], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande de :

dire et juger Monsieur [J] [O] recevable et bien fondé en ses demandes ;débouter Madame [U] [Y] veuve [E] de l’ensemble de ses demandes ;valider le congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivré le 13 février 2023 ;constater que Madame [U] [Y] veuve [E] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 1er septembre 2023 ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [Y] veuve [E] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 8], avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [U] [Y] veuve [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables et ce à compter du 1er septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner Madame [U] [Y] veuve [E] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il précise être venu aux droits de Monsieur [W]. Il expose que quand bien même le bail aurait été signé en 1963 et non en 1969, il n’en demeure pas moins qu’il est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et que dans ces conditions, la validité du congé n’est pas subordonnée à une échéance du bail. Il en conclut que le congé ne souffre d’aucune cause de nullité à ce titre. Il conteste que Madame [U] [Y] veuve [E] occupe le logement, faisant valoir que le gérant locatif avait signalé le 8 février 2022 qu’une fenêtre du logement était ouverte depuis plusieurs semaines, et ce, en pleine période hivernale ; que le commissaire de justice ne l’a pas trouvée dans les lieux lors de ses passages les 21 octobre 2022, 28 octobre 2022, 13 décembre 2022 et 19 décembre 20222, alors qu’il avait placé des témoins qui n’ont pas bougé ; que le congé avec dénégation du droit aux maintien dans les lieux a été délivré à Madame [U] [Y] veuve [E] à [Localité 9], où elle résidait en réalité avec son époux ; que la quittance de suivi de la consommation d’énergie du mois de mai 2024 ne permet pas de constater une occupation effective dans les lieux objet du bail. Il fait valoir que si le décès de Monsieur [G] [E] a pu constituer un motif légitime pour des déplacements temporaires à [Localité 9], Madame [U] [Y] veuve [E] n’occupait en réalité déjà plus le logement, et passé le deuil légitime, elle n’occupe plus les lieux et réside à [Localité 9], où elle est propriétaire d’un bien. Il conteste toute pression exercée sur Madame [U] [Y] veuve [E], et considère que les certificats médicaux produits sont de pure complaisance. Il soutient en outre que dès lors que Madame [U] [Y] veuve [E] ne respectait pas son obligation d’occupation, la procédure judiciaire devait être maintenue. Il en conclut que le congé doit être validé sur le fondement de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.

Madame [U] [Y] veuve [E], représentée par son fils Monsieur [D] [E], muni d’un pouvoir de représentation, a demandé d’annuler le congé, de rejeter les demandes formées par Monsieur [J] [O], et de la maintenir dans les lieux.

Elle expose que le congé n’est pas valide dès lors qu’il mentionne que le bail a été signé en 1969 alors qu’elle est entrée dans les lieux le 8 décembre 1962 et qu’elle possède un bail signé en 1963. Elle ajoute que le congé mentionne à tort qu’elle n’occupe plus le logement alors qu’elle y réside depuis 62 ans, et que son époux y a résidé avec elle jusqu’à son décès. Elle précise ne jamais avoir abandonné le logement, et que le décès de son époux au mois de juillet 2022, qui a été enterré à [Localité 9], constitue un motif légitime pour une occupation réduite. Elle estime que le propriétaire a fait preuve de pression voire de harcèlement à son égard pour récupérer le bien, que son expulsion, alors qu’elle est âgée de 89 ans et gravement malade, constitue un risque grave pour sa santé, et que ses demandes amiables sont demeurées sans réponse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 3 juillet 2025, le juge a demandé au demandeur ses observations, avant le 15 juillet 2025, sur la recevabilité de son action au regard des dispositions des articles 32, 122 et 125 du code de procédure civile, la pièce n°1 jointe indiquant que Monsieur [J] [O] est nu-propriétaire des lieux et que son père, Monsieur [R] [O] est usufruitier. La note précisait qu’il reviendrait à Monsieur [J] [O] de transmettre ses observations à la partie adverse, qui disposera d’un même délai jusqu’au 27 juillet 2025 pour y répondre.

Monsieur [J] [O] a répondu le 8 juillet 2025 par un courriel adressé en copie à la défenderesse, que Monsieur [R] [O] est décédé le 7 novembre 2009, que l’usufruit a donc cessé à cette date, et qu’il est ainsi devenu le seul propriétaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [J] [O]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 595 du code civil prévoit que l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

En application de cette disposition, seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé.

En l’espèce, une attestation notariée du 14 janvier 1999 indique que suite au règlement de la succession de Madame [T] [A] [W], décédée le 13 octobre 1998, l’immeuble situé [Adresse 5] appartient en totalité en usufruit à Monsieur [R] [O], conjoint survivant, et en totalité en nue-propriété à Monsieur [J] [O], son fils unique. Néanmoins, il ressort du courriel de Maître [B], notaire, du 15 avril 2024, transmis en cours de délibéré, que Monsieur [R] [O] est décédé le 7 novembre 2009, que son usufruit s’est ainsi éteint automatiquement et que Monsieur [J] [O] est devenu propriétaire de la totalité du bien. Il résulte de ce courriel que le bien situé [Adresse 5] ne fait plus d’objet d’un démembrement de la propriété et que Monsieur [J] [O] en est l’unique propriétaire. Il justifie ainsi de sa qualité à agir.

En conséquence, son action sera déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation ou de validation du congé du 13 février 2023 pour déchéance du droit aux maintien dans les lieux

Selon l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

(…)

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ;

(…)

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le congé mentionne que le bail est non daté et qu’il a pris effet le 1er janvier 1969. Le contrat produit par le demandeur est peu lisible dans la mesure où la date est indiquée de manière manuscrite, et il peut ainsi être lu que le bail débute le 1er janvier 1969 ou le 1er janvier 1963. Au regard de ces constatations, il n’est nullement établi que le congé comporte une mention erronée, et en tout état de cause, dès lors qu’il est constant que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, Madame [U] [Y] veuve [E] ne justifie d’aucun grief relatif à l’incertitude de la date à laquelle le bail a été conclu et à la date à laquelle il est entré en vigueur, celui-ci ne prévoyant pas de terme.

Le congé ne saurait donc être annulé sur ce fondement.

S’agissant de l’absence de réponse du bailleur aux demandes de résolution amiables formées par Madame [U] [Y] veuve [E], aucune disposition ne subordonne la délivrance d’une assignation aux fins de validation d’un congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux, qui constituent des demandes indéterminées, à une tentative de résolution amiable antérieure.

Le congé ne souffre donc d’aucune irrégularité sur ce point.

Sur le fond, la charge de la preuve de l’inoccupation des lieux et de la résidence principale du preneur dans un autre lieu pèse sur le bailleur.

En revanche, c’est à l’occupant d’établir la preuve que la non-occupation résulte d’une cause légitime.

De plus, l’article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 ne déroge pas à la règle générale selon laquelle la situation des parties s’apprécie à la date de l’assignation lorsque, l’occupation s’étant poursuivie en vertu de la loi pendant plus d’une année postérieurement à la date d’effet d’un congé, l’assignation en déchéance du droit au maintien dans les lieux pour occupation effective insuffisante a également été délivrée plus d’une année après cette date.

En l’espèce, le congé a été délivré le 13 février 2023 pour le 31 août 2023, et l’assignation a été délivrée le 2 octobre 2024, soit plus d’un an après la date d’effet du congé. Il convient ainsi d’apprécier la situation des parties à la date de l’assignation.

Sur le point de savoir si Madame [U] [Y] veuve [E] réside dans les lieux au moins huit mois par an, il résulte des indications du commissaire de justice qu’il s’est présenté les 21 octobre 2022, 28 octobre 2022, 4 novembre 2022, 13 décembre 2022, 19 décembre 2022, 29 novembre 2023, 15 décembre 2023, 24 janvier 2024 et 26 février 2024 sur place, aux fins de délivrance d’une sommation interpellative, sans jamais rencontrer Madame [U] [Y] veuve [E], et que le congé délivré le 13 février 2023 n’a pu être remis à Madame [U] [Y] veuve [E] à l’adresse du bail, mais qu’il a été délivré à personne à son adresse située [Adresse 2] le 28 février 2023. Cette dernière adresse correspond à celle indiquée sur la pièce d’identité de Madame [U] [Y] veuve [E], ainsi que sur le relevé de propriété d’un bien situé [Adresse 6] dans la même ville de [Localité 9], où il est indiqué qu’elle est usufruitière de ce bien. Il résulte ainsi de ces éléments que Madame [U] [Y] veuve [E] se trouvait [Adresse 2] et non dans le bien objet du bail entre les mois d’octobre 2022 et de février 2023, et qu’elle était à nouveau absente des lieux objet du bail entre les mois de novembre 2023 et de février 2024.

En ce qui concerne la période courant jusqu’au mois de février 2023, il résulte du certificat de décès produit aux débats que son époux est décédé le 10 juillet 2022 et des certificats médicaux produits que le deuil s’est avéré difficile, ce qui constitue un motif légitime pour s’être absentée plusieurs mois de son domicile [Adresse 5].

S’agissant de la période postérieure au mois de février 2023, le bailleur ne justifie de l’absence de l’intéressée dans les lieux qu’entre les mois de novembre 2023 et de février 2024, ce qui ne permet pas de caractériser une inoccupation pendant plus de huit mois par ans.

Au surplus, il convient de relever qu’aucun constat de commissaire de justice n’a été réalisé à l’intérieur des lieux objets du bail, de sorte que le bailleur n’apporte pas la preuve que Madame [U] [Y] veuve [E] n’utilise les lieux situés [Adresse 5] que comme simple pied-à-terre.

Enfin, le relevé de propriété relatif au bien situé [Adresse 6] à [Localité 9], indiquant que Madame [U] [Y] veuve [E] est usufruitière indivise de ce bien et que son adresse se trouve [Adresse 1] à [Localité 9] est nécessairement ancien en ce qu’il mentionne que Monsieur [G] [E] est également usufruitier indivis alors qu’il est décédé le 10 juillet 2022. Il en va de même pour la pièce d’identité de Madame [U] [Y] veuve [E] produite aux débats, qui bien que mentionnant que son adresse se trouve [Adresse 3], a expiré le 19 février 2019, soit depuis de nombreuses années. Ces éléments sont ainsi insuffisants pour permettre au demandeur d’établir que Madame [U] [Y] veuve [E] a établi sa résidence principale à l’adresse située [Adresse 3].

Il en résulte que Monsieur [J] [O] n’apporte pas suffisamment la preuve de l’inoccupation des lieux 8 mois par an par Madame [U] [Y] veuve [E], et de son établissement à titre de résidence principale hors des lieux objet du bail.

Par conséquent, Monsieur [J] [O] sera débouté de l’ensemble de ses demandes et le congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux sera annulé.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter l’ensemble la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [J] [O].

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Déclare Monsieur [J] [O] recevable en son action ;

Déboute Monsieur [J] [O] de sa demande tendant à valider le congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivré le 13 février 2023 ;

Annule le congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivré le 13 février 2023 ;

Déboute Monsieur [J] [O] du surplus de ses demandes ;

Rejette la demande de Monsieur [J] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection