TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/54398 – N° Portalis 352J-W-B7J-[V]

N°: 1

Assignation du :

23 Juin 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA RIVE DROITE [Localité 13] Provence, S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #C1383

DEFENDERESSE

La société FRAGEO, Société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS – #P0139

DÉBATS

A l’audience du 28 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble du [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété.

La société SCI FRAGEO est propriétaire depuis le 4 juin 1998 du lot n°1 situé sur une partie du RDC, du 1er étage et du sous-sol. Il loue, au titre d’un bail commercial du 28 février 2018, à la société [Adresse 11] qui y exploite un café-bar-brasserie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] se plaint de nombreux désordres dans le cadre de l’exploitation du commerce.

C’est dans ces conditions que par acte du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a assigné la société SCI FRAGEO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et réserver les dépens.

Un renvoi a été accordé à la demande des parties qui ont été invitées à recevoir une information à la médiation.

A l’audience du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et s’est opposé aux fins de non-recevoir soulevées en défense.

En réplique à l’audience, la société SCI FRAGEO a sollicité :

— À titre principal que la demande soit déclarée irrecevable

— À titre subsidiaire que certaines pièces soient déclarées irrecevables et que la demande d’expertise soit rejetée

— À titre très subsidiaire que le chef de mission relatif aux « non-conformités d’ordre sanitaire et d’hygiène des cuisines, des équipements et des installations pour l’exploitation du bar brasserie restaurant sources de nuisances et de risque pour la sécurité des biens et des personnes » soit supprimé

— En tout état de cause la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande d’expertise

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative préalable de résolution amiable

La société SCI FRAGEO soutient que la demande est irrecevable puisqu’elle concerne des allégations de troubles anormaux du voisinage sans tentative préalable de résolution amiable.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à cette fin de non-recevoir inapplicable aux actions fondées sur l’article 145 du code de procédure civile.

En droit, l’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’ "en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. "

En l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires a pour objet la désignation d’un expert avant tout procès.

Cette action exercée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile a pour but de réunir des preuves et le cas échéant d’interrompre un délai, de telle sorte qu’elle n’est pas soumise à l’application de l’article 750-1 du même code, et ce peu important que le procès éventuel futur soit possiblement fondé sur un trouble anormal du voisinage.

Dès lors, la tentative amiable n’est nullement obligatoire et la fin de non-recevoir sera rejetée.

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La société SCI FRAGEO soutient que l’action du demandeur est prescrite s’agissant de l’appropriation alléguée d’une partie du sous-sol et de la pose d’une extraction en toiture, ces deux éléments apparaissant déjà sur des plans de 1993, alors que les actions personnelles du syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire se prescrivent par 5 ans et les actions réelles immobilières par 30 ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à cette fin de non-recevoir en relevant que de nombreux désordres qu’il allègue sont actuels.

En droit, il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que les énonciations, constatations et appréciations desquelles il ressort que l’action au fond est manifestement vouée à l’échec car prescrite caractérisent l’absence de motif légitime justifiant la mesure d’instruction.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que certains désordres allégués sont indéniablement actuels, de telle sorte que l’éventuelle prescription soulevée quant à deux désordres particuliers ne peut entraîner l’irrecevabilité de la demande d’expertise, mais peut seulement conduire à écarter certains chefs de mission.

Le plan de 1993 produit en défense permet effectivement de constater qu’il existe déjà un extracteur en toiture " [E] 3500 m3/H ". Le demandeur allègue de l’installation d’une ventilation en toiture, mais sans produire aucune précision ni aucune pièce qui permettrait de suspecter que cette installation soit différente de celle présente depuis 1993, soit depuis un délai supérieur à 30 ans.

Par conséquent, en l’état cet élément ne rend pas irrecevable la demande d’expertise, mais conduit, si une expertise est ordonnée, à écarter des chefs de mission cette installation en toiture.

S’agissant du mur de parpaing édifié dans le couloir des caves et qui caractériserait une appropriation des parties communes, le constat du 18 mars 2025 produit en demande rend plausible le désordre allégué, sans possibilité de le dater, alors que le plan de 1993 produit en défense ne permet pas de repérer la cloison qui correspondrait à ce mur.

Par conséquent, la société SCI FRAGEO ne démontre pas que toute action relative à ce désordre allégué soit manifestement prescrite.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter ce chef de mission si une expertise est ordonnée.

La demande d’expertise sera donc déclarée recevable.

II- Sur la recevabilité des pièces (photographies et vidéos) n°1 à 24

La société SCI FRAGEO sollicite que ces pièces, n°1 à 24 du « récapitulatif » listé en pièce 15 du demandeur, soient déclarées irrecevables et écartées des débats comme obtenues de façon déloyale, à l’insu et sans l’autorisation des personnes filmées ou photographiées, et portant une atteinte disproportionnée à leur vie privée.

Le demandeur s’oppose à cette demande en indiquant que les pièces ne sont pas déloyales, et qu’en tout état de cause d’autres preuves sont apportées.

En droit, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, entre en conflit avec d’autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence. Il en résulte que, dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Ass. plén., 22 décembre 2023, pourvoi n° 20-20.648, publié).

Ainsi en présence d’une demande d’écarter des débats des pièces en raison de leur caractère déloyal ou illicite, le juge doit d’abord vérifier si le caractère illicite ou déloyal de l’obtention de ces preuves est établi, avant le cas échéant de rechercher si les pièces sont indispensables à l’exercice du droit à la preuve et si l’atteinte est strictement proportionnée au but poursuivi.

La défenderesse soutient que ces pièces sont illicites car portant atteinte au droit à la vie privée des personnes filmées ou photographiées, et obtenues à leur insu donc de façon déloyale.

Pourtant s’il est exact que l’article 9 du code civil rappelle que « Chacun a droit au respect de sa vie privée », encore faut-il pour qu’une atteinte à ce droit soit caractérisé que les personnes photographiées ou filmées dans une cour commune soient identifiables.

En l’espèce, les pièces litigieuses sont des photographies ou des vidéos de la cour commune, dans laquelle s’affèrent des personnes. Les prises de vue sont faites depuis les étages supérieurs, de telle sorte que les personnes ne sont pas identifiables.

Par ailleurs, le caractère déloyal de ces prises de vue n’est pas non plus démontré alors que les personnes évoluent dans une cour commune, à la vue de toutes les fenêtres des logements de l’immeuble.

Le caractère illicite ou déloyal des preuves litigieuses n’étant pas rapporté, il n’y a donc pas lieu de les écarter des débats.

III- Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, les pièces produites en demandes, en particulier les constats réalisés par commissaire de justice le 15 octobre 2022 et le 18 mars 2025 rendent vraisemblables les désordres allégués, en particulier s’agissant des dégradations des parties communes du RDC et de la cour, de l’occupation de certaines parties communes, ou encore des nuisances olfactives et sonores.

Il convient de relever que les pièces qui étaient critiquées comme illicites et déloyales ne sont pas pertinentes dans la mesure où elles n’ont pas la fiabilité d’un constat réalisé par commissaire de justice, et qu’en tout état de cause rien ne permet de dire avec certitude que les personnes photographiées ou filmées sont des employés de la société défenderesse.

Il apparaît que les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Cependant l’expertise ne portera pas sur les points suivants :

— L’installation d’un extracteur en toiture (question manifestement prescrite en l’état des éléments produits)

— Les « non-conformités d’ordre sanitaire et d’hygiène des cuisines, des équipements et des installations pour l’exploitation du bar brasserie restaurant » (aucun élément produit ne permet de suspecter de telles non-conformités ni de caractériser des désordres qui en découleraient).

IV – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire droit aux demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Déclarons recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n°1 à 24 du « récapitulatif » listé en pièce 15 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

Accueillons la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

1. Se rendre sur place [Adresse 4] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

2. Examiner l’immeuble, le décrire ;

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, et les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, à l’exception de l’installation d’un extracteur en toiture et des « non-conformités d’ordre sanitaire et d’hygiène des cuisines, des équipements et des installations pour l’exploitation du bar brasserie restaurant » ;

4. Donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

5. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

6. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination;

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

8. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité;

9. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

10. Fournir tous autres renseignements utiles ;

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de préférence par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 26 janvier 2026 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 28 septembre 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 13] le 25 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 16]

[Localité 10]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [P] [L]

Consignation : 5 000 € par Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA RIVE DROITE [Localité 13] Provence, S.A.S.

le 26 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 28 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 14]

[Localité 10].