TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [F] [T],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHU

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

HENEO ( ANCIENEMMENT DENOMMEE LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDERESSE

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 septembre 2021, la société par actions simplifiées SAS HENEO, anciennement LERICHEMONT a donné en location une chambre meublée à Madame [F] [T] dans la résidence sociale située, [Adresse 2], logement n°0003, RDC, pour une redevance mensuelle de 514,96 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1433,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêtée au 30 janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SAS HENEO a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir ;

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ;

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Madame [F] [T] à lui payer les redevances impayées, soit la somme provisionnelle de 1660,65 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, SAS HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 5 février 2024.

A l’audience du 26 septembre 2024, SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse pour la somme de 2228 euros, selon décompte en date du 25 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus. Elle fait valoir qu’un échéancier avait été signé entre les parties le 27 septembre 2023, échéances que Madame [F] [T] n’a jamais honorées. Elle précise également que la locataire provoque des nuisances au sein de l’immeuble. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [F] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Un trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement, la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 16 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 1433,71 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, comprend une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que Madame [F] [T] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

Madame [F] [T] étant sans droit ni titre depuis 6 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [T] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [F] [T] reste lui devoir la somme de 2228 euros à la date du 25 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [F] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2228 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1433,71 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [F] [T] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 16 septembre 2021 entre la [6] HENEO et Madame [F] [T] concernant la chambre située au [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SAS HENEO de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO la somme provisionnelle de 2228 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 1433,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection