TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56361 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OCC

N° : 4

Assignation du :

29 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [C] [Y] décédée le 17 juin 2019 à [Localité 5] nommé à cette fonction selon décision rendues par le tribunal judiciaire d’Evry le 1er décembre 2021

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS – #A0752

DEFENDERESSE

La société BREA S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-andré NETTER de la SELAS LNA STRATEGIES, avocats au barreau de PARIS – #R223

DÉBATS

A l’audience du 30 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22 février 2006, Mme [C] [Y] a donné à bail commercial à la société BREA des locaux situés [Adresse 1] (boutique, logement, caves) [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 13.410,88 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Un avenant est intervenu le 22 février 2010 sur la destination des locaux, le montant du loyer et du dépôt de garantie.

Mme [C] [Y] est décédée le 17 juin 2019.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’EVRY du 1er décembre 2021, la succession de Mme [Y] a été déclarée vacante et M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales désigné en qualité de curateur.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le curateur à la succession a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 28 mars 2024, à la société BREA, pour une somme de 27.406,91 euros, au titre de l’arriéré locatif au 2 janvier 2024.

Par acte du 29 juillet 2024, M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], a fait assigner la société BREA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société BREA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société BREA à payer à M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], la somme provisionnelle de 41.918,43 euros au titre de l’arriéré locatif (2ème trimestre 2024 inclus),

— condamner la société BREA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société BREA au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi demandé par les parties, à l’audience du 30 décembre 2024, M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette principale à la somme de 49.179,19 euros (3ème trimestre 2024 inclus), et en s’opposant à tous les moyens et prétentions de la défenderesse.

La société BREA a sollicité le rejet de toutes les demandes, et reconventionnellement la condamnation du requérant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

Les parties ont été autorisées à échanger des notes en délibéré, à propos du mandat de la société STARES, ce qu’elles ont fait.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mais la défenderesse soulève différentes contestations. Elle soutient ainsi que la demande principale est irrecevable, l’obligation de payer les loyers étant sérieusement contestable car :

elle était dans l’ignorance du décès de Mme [Y], la désignation du curateur n’est pas valable car il existe des héritiers, le mandat de la société STARES GESTION, percevant les loyers, n’est plus valable du fait du décès de Mme [Y].Par ailleurs, elle critique le caractère certain et exigible de la créance visée par le commandement de payer, en ce que les sommes ont augmenté de façon inexplicable, que de nombreux frais sont appliqués à tort et qu’enfin les sommes antérieures au 5 mars 2019 sont prescrites.

Le requérant s’oppose à ces différents moyens, en relevant notamment que le bail s’est poursuivi après le décès de Mme [Y] sans qu’aucune disposition n’impose une information particulière du preneur (qui par ailleurs en était parfaitement informé), que le mandat donné à la société STARES GESTION par Mme [Y] prévoit expressément que ce mandat se poursuivra en cas de décès du mandant avec les ayant-droit de ce dernier, et que la désignation du directeur des Domaines est parfaitement régulière.

Elle s’oppose à la prescription soulevée en raison de la règle de l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes.

Il convient de relever que s’il n’appartient effectivement pas au juge des référés de statuer sur la qualité d’héritiers de la succession de Mme [Y], les moyens soulevés par le preneur sont totalement inopérants alors qu’un éventuel litige sur la succession, ou sur les mandats locatifs successifs, ne le concerne pas.

En effet, s’agissant de la désignation du requérant, celle-ci résulte d’une décision judiciaire qui est à ce jour parfaitement opposable aux tiers, dont la société BREA, et les suites qui seront apportées au règlement de la succession de Mme [Y] sont indifférentes à la présente action.

S’agissant des arguments relatifs au mandat de STARES GESTION, la défenderesse ne prétend pas par exemple avoir payé des sommes à ce mandataire qui n’aurait pas été reversées sur le compte locatif, de telle sorte que ce moyen n’a aucune pertinence.

Enfin, la défenderesse n’invoque aucune stipulation contractuelle ou disposition légale qui rendrait obligatoire la notification à son profit du décès du bailleur, outre que les pièces démontrent qu’elle avait connaissance de ce décès, au moins depuis 2022.

Par conséquent, les moyens seront rejetés.

M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], avait toute légitimité pour délivrer le commandement du 28 mars 2024.

Le commandement de payer délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société BREA tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

Sur le décompte, a effectivement été opérée une opération de rappels de loyers pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, avec l’appel du 1er trimestre 2023 réalisé le 1er avril 2023.

Ces sommes ont été appelées le 1er avril 2023, de telle sorte qu’en application de la prescription quinquennale des loyers le bailleur ne pouvait effectuer ce rappel pour des périodes antérieures à avril 2018. Or, il ressort des décomptes de révision que la régularisation « 2018 » opère précisément de décembre 2018 à novembre 2019, de telle sorte qu’aucune somme n’était prescrite au moment du rappel effectué le 1er avril 2023.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (page 5 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de représentant du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

S’agissant des frais et honoraires critiqués par la société BREA, il convient de relever que seule la somme de 2,30 euros apparaît en « honoraires divers » le 1er janvier 2023. Faute de justificatif de cette somme, celle-ci sera déduite de la créance, pour retenir donc un montant de 27.404,61 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 29 avril 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BREA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BREA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], l’obligation de la société BREA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 49.156,89 euros, 3ème trimestre 2024 inclus, (déduction faite des honoraires et frais non justifiés, soit 2,30 + 10 + 10) somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BREA, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BREA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BREA ne permet d’écarter la demande de M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BREA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] (boutique, logement, caves) [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BREA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société BREA à payer à M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], la somme de 49.156,89 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29 octobre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société BREA à payer à M. le directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession de Mme [C] [Y], la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BREA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 27 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ