Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 juin 2025, n° 25/51200

TJ Paris 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Mise en œuvre régulière de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement mentionnait le délai d'un mois pour régler les causes et que le locataire n'avait pas justifié de ses obligations, rendant la clause résolutoire applicable.
Accepté
Résiliation de plein droit du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail était justifiée en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, confirmant ainsi la demande de résiliation.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le maintien du locataire dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite, rendant l'expulsion nécessaire.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement des arriérés locatifs.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation sans droit
La cour a estimé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, en raison de son occupation sans droit.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à payer une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 juin 2025, n° 25/51200
Numéro(s) :	25/51200
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline BORIS
Cabinet(s) :	C3C
Parties :	Elisant domicile chez son mandataire FTIM EURL, La SCI MONTSOURIS c/ La société MARILLONS S.A.S.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51200 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CCA

N° : 2

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Sandra PERALTA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI MONTSOURIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Elisant domicile chez son mandataire FTIM EURL

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS – #P0138

DEFENDERESS

La société MARILLONS S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sandra PERALTA, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la S.C.I. SCI MONTSOURIS a donné à bail commercial à la S.A.S MARILLONS un local, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2019 moyennant un loyer principal annuel de 17.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de :

“ Boutique

VENTE DE VETEMENTS ET ACCESSOIRES, CONSEIL EN BEAUTE, COIFFURE ET MAQUILLAGE”.

Par acte extrajudiciaire du 2 janvier 2025, la S.C.I. SCI MONTSOURIS a fait délivrer à la S.A.S MARILLONS un commandement d’avoir à payer la somme de 5.182,28 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 février 2025, la S.C.I. SCI MONTSOURIS a fait assigner la S.A.S MARILLONS devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— prononcer la résiliation du bail de plein droit,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S MARILLONS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S MARILLONS à lui payer la somme provisionnelle de 10.585,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement à hauteur de 5.024,13 euros et pour le solde à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la S.A.S MARILLONS au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la S.A.S MARILLONS au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée, la S.A.S MARILLONS n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 22 avril 2025, la S.C.I. SCI MONTSOURIS a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, l’article B des conditions générales du contrat de bail intitulé “LE PRENEUR EST TENU DES OBLIGATIONS PRINCIPALES SUIVANTES “ du contrat de bail stipule “(…) ASSURANCES : s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de PRENEUR, responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, émeutes, actes de terrorismes… et justifier à première réquisition du BAILLEUR ; être à jour du paiement des primes y afférentes sous peine de résiliation du bail (…)”.

Le contrat de bail stipule également à l’article intitulé “CLAUSE PENALE – CLAUSE RESOLUTOIRE” que “les parties conviennent expressément que :

— en cas de manquement par le PRENEUR à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur,

(…)

Le bail sera résilié de plein droit un mois après sa mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du PRENEUR devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge”.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 2 janvier 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et pour justifier d’une assurance contre les risques locatifs en produisant les justificatifs d’assurance et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un récapitulatif des sommes dues y est précisé, permettant au locataire d’en contester la régularité.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir transmis à la bailleresse les justificatifs d’assurance sollicités ni avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 février 2025 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 2 février 2025, date à laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, des charges et accessoires applicables.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Après examen du décompte produit, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 10.585,54 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation échus au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 5.024,13 euros et à compter du 14 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S MARILLONS, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

L’équité commande de condamner la S.A.S MARILLONS à payer à la S.C.I. SCI MONTSOURIS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 février 2025 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S MARILLONS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S MARILLONS , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel indexé, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la S.A.S MARILLONS à payer à la S.C.I. SCI MONTSOURIS la somme de 10.585,54 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 5.024,13 euros et à compter du 14 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la S.A.S MARILLONS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 janvier 2025;

Condamnons la S.A.S MARILLONS à payer à la S.C.I. SCI MONTSOURIS la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sandra PERALTA