TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00226

RG n° : N° RG 24/01436 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COD6

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[H]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

SIRET 783 329 774 00161

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [G] [Y], domicilié audit siège .

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en la personne de Monsieur [X] [W], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [H]

née le 03 Décembre 1976 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [F] [H]

né le 06 Novembre 1974 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2019, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a donné à bail à Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 590,78 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,31 euros, outre 2,20 euros mensuels de prestation télévisuelle, le tout payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 12 janvier 2022.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré aux locataires en date du 23 mai 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 19 septembre 2024, dénoncés le 20 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner l’expulsion des locaux de Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,condamner solidairement Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] à lui payer :la somme principale de 5 888,98 euros, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location,les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour leur occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 718,67 euros au 05 septembre 2024, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 décembre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Monsieur [X] [W], muni d’un pouvoir, a réclamé la somme actualisée de 4 944,99 euros selon décompte arrêté au 09 décembre 2024 et a maintenu le reste de ses demandes. Il a précisé qu’un accord avait été mis en place avec les locataires afin d’apurer la dette locative de manière échelonnée et qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [H] a reconnu devoir la somme réclamée.

Madame [N] [H], citée à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée au 25 mars 2025 pour mise en délibéré.

A cette audience, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Monsieur [X] [W], muni d’un pouvoir, a réclamé la somme actualisée de 1 619,86 euros selon décompte arrêté au 21 mars 2025 et a maintenu le reste de ses demandes, ajoutant que le plan d’apurement de la dette était respecté.

Monsieur [F] [H] a précisé qu’il versait actuellement 1 500 euros par mois au bailleur.

Madame [N] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [H] et Madame [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 983,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 mai 2024.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 juillet 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 718,67 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs pour toutes les dettes nées à leur charge de l’exécution du contrat et de ses suites, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

L’indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 21 mars 2025, que Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] restent devoir la somme de 1 619,86 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de mars 2025 non incluse).

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un paiement libératoire.

En conséquence, Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] seront condamnés solidairement à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 1 619,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit qu’en accord avec le bailleur, Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] règlent mensuellement une somme supérieure à 1 000 euros depuis le mois de septembre 2024, ce qui correspond au montant du loyer et à un versement moyen de l‘ordre de 500 euros au titre du remboursement de l’arriéré locatif.

Dès lors, compte tenu de l’accord intervenu entre les parties et les locataires ayant repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 1 619,86 euros selon décompte arrêté au 21 mars 2025 (échéance de mars 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] à se libérer de leur dette en quatre mensualités soit trois mensualités de 500 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la quatrième et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute pour Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 718,67 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [H] et Monsieur [F] [H] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge