TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [F] [U]

M [S] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07334 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QY2

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07334 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QY2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2008, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 460,91 euros et d’une provision pour charges de 114,30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [F] [U] et M. [S] [T] un commandement de payer la somme principale de 3 383,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [U] et M. [S] [T] le 18 avril 2024.

Par assignations du 23 juillet 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [U] et M. [S] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 622,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa dette à la somme de 2 622.66 euros terme du mois de décembre 2024 inclus et précise que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle accepte ainsi le plan d’apurement propose et se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée.

Mme [F] [U] reconnaît le montant de la dette. Elle indique qu’elle a bénéficié d’une décision favorable du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) et sollicite ainsi, dans l’attente du versement effectif de la somme de 2 622,19 euros par la CAF, d’être autorisée à verser la somme mensuelle de 10 euros outre le paiement du loyer courant. Elle demande enfin la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [F] [U] et M. [S] [T] le 17 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 383.27 euros n’a pas été réglée par Mme [F] [U], seule titulaire du bail, dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à l’encontre de Mme [F] [U], dont les conditions sont réunies depuis le 30 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse indique, le jour de l’audience, que le paiement du loyer courant, à savoir celui du mois de décembre 2024, a effectivement été repris bien que ce versement ne figure pas encore au décompte. Cette condition sera donc réputée satisfaite.

Les parties s’entendent pour la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur du règlement d’une somme de 10 euros par mois en plus du paiement du loyer courant, dans l’attente du versement du FSL dont Mme [F] [U] justifie avoir bénéficié.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 30 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant du loyer actuel augmenté des charges. Il est rappelé que l’indemnité d’occupation sera due, in solidum, par les occupants effectifs du logement à savoir, Mme [F] [J] et M. [S] [T].

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

A titre liminaire, il convient de relever que la solidarité est bien prévue au contrat de bail mais que M. [S] [T], n’en est pas signataire. Par ailleurs, il n’est pas démontré qu’il est marié ou pacsé à Mme [F] [U] étant relevé que les deux défendeurs portent des noms différents. Ainsi, le caractère ménager de la dette alléguée n’est pas établi au sens de l’article 220 du code civil.

La solidarité ne se présumant pas, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation solidaire formée par la RIVP à l’encontre de M. [S] [T] au titre de l’arriéré locatif, cette obligation apparaissant contestable.

Concernant Mme [F] [U], la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, la dette dont elle réclame paiement s’élevait à 3 152.10 euros. La requérante précise cependant que la dernière échéance a été réglée et que par conséquent, la dette s’élève à 2 622.66 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [F] [U] ne conteste pas ce montant. Elle sera donc condamnée à régler cette somme provisionnelle au bailleur avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 532.73 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [F] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 30 mai 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2008 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), d’une part, et Mme [F] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], 1er étage, Porte D est résilié depuis le 30 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation solidaire de M [S] [T] avec Mme [F] [U] au paiement de la dette formée par la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP),

CONDAMNE Mme [F] [U] seule à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 2622,66 euros (deux mille six cent vingt-deux euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

AUTORISE Mme [F] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 532.73 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [U] et à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [S] [T], au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [F] [U] et M. [S] [T] seront condamnés, in solidum à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 avril 2024 et celui des assignations du 23 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge