TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02916 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NB5

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

ROCHE & CO

Société civile dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS,vestiaire B0282

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LAGOA en la personne de Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-015154 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02916 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NB5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2023, la société ROCHE & CO a donné à bail à Monsieur [L] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (1er étage, lot n°0007) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 750 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la société ROCHE & CO a fait délivrer à Monsieur [L] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 371,37 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la société ROCHE & CO a assigné en référé Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [L] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 820,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 371,37 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 816,23 euros jusqu’à la remise effective des clés et le départ des lieux loués,

— condamner Monsieur [L] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

À l’audience du 28 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société ROCHE & CO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 311,04 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

La bailleresse s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire compte tenu du montant important des charges de copropriété auxquelles elle doit faire face.

Monsieur [L] [I], représenté par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois pour apurer sa dette, subsidiairement un délai d’un an pour quitter les lieux, ainsi que le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qu’il a été licencié pour inaptitude en octobre 2024 mais a repris le paiement du loyer courant et est en capacité de respecter un échéancier, percevant 1 500 euros d’allocations d’aide au retour à l’emploi par mois.

Il fonde sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux sur les dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution en indiquant avoir d’ores et déjà engagé des démarches pour trouver un nouveau logement qui n’aboutiront pas avant plusieurs mois, rencontrer des problèmes de santé et faire des efforts pour apurer sa dette.

Enfin, il demande d’écarter l’exécution provisoire au vu des conséquences manifestement excessives d’une décision d’expulsion.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ROCHE & CO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 17 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024 pour la somme en principal de 2 371,37 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [L] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société ROCHE & CO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [L] [I] est redevable de la somme de 4 311,04 euros à la date du 28 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus (en ce inclus 145,25 euros de frais de signification facturés le 1er mai 2025).

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 165,79 euros (4 311,04 euros – 145,25 euros) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 371,37 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 509,02 euros (4 820,06 euros – 4 311,04 euros) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de novembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme de 830,33 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [L] [I] a repris le versement du loyer courant depuis avril 2025 et a commencé à apurer sa dette en réglant 922 euros en moyenne par mois. Il justifie de ses revenus, constitués par l’allocation d’aide au retour à l’emploi de 1 500 euros par mois, de la mise en place d’un accompagnement social ainsi que du dépôt d’une demande d’aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL) qui, si elle devait être accueillie, lui permettra de percevoir une allocation logement de 350 à 400 euros par mois.

Dès lors, il apparaît en mesure de continuer à procéder au versement du loyer courant tout en apurant sa dette de façon échelonnée selon les conditions des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, il sera précisé que les charges de copropriété dont la bailleresse fait état concernent plus d’une vingtaine d’appartements et d’un salon de pédicure, et non pas seulement le logement donné à bail à Monsieur [L] [I].

Il sera par conséquent fait droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [L] [I] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ROCHE & CO concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il convient donc de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2023 entre la société ROCHE & CO et Monsieur [L] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot n°0007) à [Localité 5] sont réunies à la date du 14 février 2025,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la société ROCHE & CO la somme de 4 165,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 371,37 euros à compter du 13 décembre 2024 et sur la somme de 509,02 euros à compter du 5 mars 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ROCHE & CO puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [L] [I] soit condamné à verser à la société ROCHE & CO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la société ROCHE & CO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société ROCHE & CO de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.