TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/57731 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FHC

AS M N° : 9

Assignation du :

07 Novembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS PREMIUM PLUS

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS – #D0848

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. POKE & SHAKE 2

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Hakim KEBILA, avocat au barreau de PARIS – #Z14, M^e Eizer SOUIDI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

La S.C.I. [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS – #D649

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La S.C.I. [Localité 11] est propriétaire des lots n°1, 9 et 16 de l’immeuble sis [Adresse 3]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2021, la S.C.I. [Localité 11] a donné à bail commercial à la société Poke & Shake ces locaux pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2022, la société Poke & Shake a cédé à la société Poke & Shake 2 le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Exposant que la destination du lot n°1 a été changée en cuisine, que le local commercial a été relié à la cave par un escalier sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, que le local poubelle est encombré par les ordures du restaurant et que les toilettes constituant le lot n°16 sont à l’origine de nuisances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Premium plus, a, par actes de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, fait assigner la S.C.I. [Localité 11] et la société Poke & Shake 2, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 février 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi avec invitation pour les parties de rencontrer un conciliateur.

La conciliation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2025.

Par ordonnance en date du 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a convoqué les parties à une audience de règlement amiable le 3 juillet 2025 et les a convoquées à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2025 pour reprise de l’instance et éventuel désistement.

L’audience de règlement amiable n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 septembre 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures déposées et oralement soutenues par son conseil, a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Condamner in solidum la SCI [Localité 11] et la SARL POKE & SHAKE 2, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir :

— à remettre en état le lot n°1 à usage de cave, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et ainsi à supprimer toutes les installations de cuisine (bac d’évier, plan de travail, pompe de relevage) et à déposer le carrelage et le ciment au sol,

— à déposer la trémie d’escalier existante entre le lot n°1 et le lot n°9 et à reboucher tout accès entre le local commercial et la cave,

— à respecter l’hygiène en parties communes en s’assurant que les poubelles soient vidées et nettoyées quotidiennement à chaque collecte des ordures ménagères, afin de limiter les nuisances olfactives.

— à remplacer la serrure du sanitaire privatif situé à l’inter-étage rez-de-chaussée – 1er étage, afin que la porte soit fermée en permanence,

— à effectuer une isolation phonique de la porte de service donnant vers les parties communes (à côté de l’ascenseur),

Dire que sur simple constat d’Huissier, le syndicat des copropriétaires pourra saisir le présent Tribunal afin de liquider l’astreinte prononcée.

Condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. "

Le syndicat des copropriétaires a, toutefois, précisé oralement ne pas maintenir ses demandes de condamnation à respecter l’hygiène en parties communes et à remplacer la serrure du sanitaire privatif.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°2 déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la S.C.I. [Localité 11] a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1962, de :

«  Juger irrecevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires concernant :

— L’ouverture de la trémie entre le lot n°9 et le lot n°1,

— L’existence d’une arrivée d’eau dans le lot n°1,

— L’existence d’une chape en ciment constituant le sol du lot n°1,

En tout état de cause, juger non fondé le reste des demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires, le lot n°1 n’ayant jamais été utilisé comme cuisine et la SCI [Adresse 10] étant libre d’installer et d’aménager son lot privatif comme bon lui semble, dans la mesure où il n’y a aucune atteinte aux parties communes et au règlement de copropriété.

A titre infiniment subsidiaire, juger qu’en cas de condamnation, la SCI [Localité 11] devra être entièrement garantie par sa locataire, la SARL POKE & SHAKE 2 qui exploite les locaux.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires au versement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. "

Dans ses écritures en défense n°2 déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Poke & Shake 2 a demandé au juge des référés de, à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires, à titre subsidiaire, mettre hors de cause la société Poke & Shake 2 et, en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de remise en état

o Sur la demande relative à la trémie de l’escalier

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local commercial a été relié à la cave par un escalier intérieur sans aucune autorisation de la copropriété alors qu’il s’agit de lots séparés et que cet escalier créé touche aux parties communes de l’immeuble.

Il conteste que son action soit prescrite, dès lors qu’en créant une trémie et un escalier par percement du plafond haut des caves, la S.C.I. [Localité 11] s’est appropriée par emprise une partie commune de l’immeuble, de sorte qu’elle exerce une action réelle qui n’est pas soumise à la prescription de l’article 42 qui ne s’applique qu’aux actions réelles.

Il relève que, contrairement à ce que soutient la S.C.I. [Localité 11], son titre de propriété ne fait pas état de cet escalier intérieur dans la désignation des biens vendus, le plan du géomètre-expert n’ayant aucune valeur contractuelle et n’étant pas opposable à la copropriété.

La S.C.I. [Localité 11] soutient que la trémie séparant le local commercial situé au rez-de-chaussée de la cave existait quand il a acheté les locaux en 2013 et figurait ainsi dans un plan annexé à son acte d’achat.

Elle relève que si la jurisprudence dominante considère qu’en cas de création d’une trémie, il y a appropriation d’une partie commune, une telle qualification relève du juge du fond et ne saurait être tranchée par le juge des référés.

Elle souligne que les copropriétaires de l’immeuble ne pouvaient ignorer que les boulangers qui exploitaient à l’époque les lieux ne passaient pas par les parties communes pour acheminer les denrées et procéder à l’exploitation de leur magasin.

Elle relève que l’existence de la trémie ne modifie pas la destination de l’immeuble, ne porte pas atteinte à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires et y contribue au contraire puisque si elle était supprimée, l’exploitant du commerce serait obligé d’emprunter les parties communes pour se faire livrer les denrées et matériels nécessaires à l’exploitation de son commerce.

La société Poke & Shake 2 fait valoir que les travaux entrepris pour l’installation d’une trémie serait antérieure à 2013, datation qui n’est pas contestée par le courriel du conseil du syndicat des copropriétaires et qui est conforme au plan annexé à l’acte authentique d’acquisition des locaux versés par la S.C.I. [Localité 11].

Elle souligne que le diagnostic figurant en pièce 2 fait état également de l’existence d’une trémie.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée ni même invoquée par le syndicat des copropriétaires. Sa demande de dépose de la trémie d’escalier ne saurait donc utilement prospérer sur ce fondement.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 6-3 vient préciser que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot.

L’article 14 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la surveillance, la conservation de l’immeuble et l’administration de ses parties communes.

En application de l’article 9 I. de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Suivant l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, les décisions des assemblées générales des copropriétaires relatives aux actes de dispositions autres que ceux visés à l’article 25 d) de la loi, doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire occupe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En outre, l’article 2227 de ce code dispose :« Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Il a été jugé sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2227 du code civil que l’action visant à obtenir le rétablissement des parties communes dans leur état initial est une action personnelle soumise au délai de prescription contenu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque son unique objet est de faire cesser les infractions au règlement de copropriété mais est une action réelle soumise au délai de prescription de l’article 2227 du code civil lorsqu’elle vise également à mettre fin à une annexion ou appropriation des parties communes réalisées par un copropriétaire (v. notamment en faveur de l’action personnelle en l’absence d’appropriation de parties communes : 3e Civ, 26 mai 2010, pourvoi n°09-67.038 ; v. notamment en faveur de l’action réelle en présence d’une appropriation des parties communes : 3e Civ, 12 janvier 2010, pourvoi n°09-11.514).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 26 juin 1995 incluant un état descriptif de division décrit le lot n°1 comme une cave au sous-sol, le lot n°9 comme un local commercial situé au rez-de-chaussée sur rue et le lot n°16 comme un water-closet situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, donnant sur l’escalier.

Il n’est ainsi à aucun moment mentionné dans l’état descriptif de division que le lot n°9 et le lot n°1 sont reliés par un escalier.

En outre, le règlement de copropriété précise en page 16 que constituent des parties communes spéciales à chaque bâtiment le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols.

Dès lors, la réalisation d’une trémie entre le lot n°1 et le lot n°9 implique nécessairement un percement du gros œuvre des planchers et, par voie de conséquence, une appropriation de parties communes.

Dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la dépose de la trémie et le rebouchage de l’accès entre le local commercial et la cave vise à mettre fin à une appropriation de parties communes et s’analyse, en conséquence, en une action réelle soumise au délai de prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Il ressort des annexes à l’acte de vente conclu le 8 janvier 2013 entre M. [I] et la S.C.I. [Localité 11] que cet escalier existait au moment de cette vente puisqu’il apparait dans le croquis de repérage du dossier technique amiante établi par la société Allodiagnostic le 1er octobre 2012 et qu’il est mentionné dans le constat de risque d’exposition au plomb établi le 23 avril 2008 par la société Diagnostic environnement prévention.

Toutefois, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que cet escalier existe depuis plus de trente ans à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a introduit la présente instance.

Dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires visant à mettre fin à l’appropriation de parties communes par la création d’une trémie n’était pas prescrite lorsqu’elle a été introduite par acte du commissaire justice en date du 7 novembre 2024.

Or, il n’est pas contesté que cette trémie a été réalisée par les précédents propriétaires des lots n°1 et 9 sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et constitue en conséquence un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile auquel il convient de mettre fin.

La S.C.I. [Localité 11], en sa qualité de propriétaire des lots n°1 et 9, sera, en conséquence condamnée à déposer la trémie et reboucher l’accès entre les lots n°1 et 9 dans un délai, compte tenu de sa bonne foi, de douze mois et ce, passé ce délai, sous astreinte, suivant les termes du présent dispositif.

Il n’y pas lieu, en revanche, que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

En outre, dès lors que la société Poke & Shake 2 n’est pas à l’origine des travaux ayant conduit à la création de la trémie de l’escalier, la demande de syndicat des copropriétaires de condamnation solidaire de la société Poke & Shake 2 et la demande de garantie formée par la S.C.I. [Localité 11] seront rejetées.

o Sur la demande relative au changement de destination de la cave

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la cave constituant le lot n°1, qui ne disposait d’aucune arrivée d’eau et avait un sol en terre battue, a été transformée en 2021 en cuisine puisqu’il y sont installés des plans de travail, des arrivées et évacuations d’eau ainsi que des éléments d’équipements (frigidaires, four à micro-onde, machine à laver …).

Il conteste que sa demande soit prescrite, arguant qu’il s’agit d’une action personnelle ou mobilière de droit commun soumise, depuis la loi Elan, à une prescription quinquennale qui commence à courir à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, il soutient n’avoir eu connaissance des installations de cuisine dans la cave et du changement de destination du lot n°1 qu’à la fin de l’année 2021, de sorte que l’action qu’elle a introduite le 7 novembre 2024 n’était pas prescrite.

Il précise que la nourrice et les vannes d’arrêt d’eau constituent l’arrivée en eau froide de l’immeuble, ce qui expliquent qu’elles soient installées dans les parties communes et que le ballon d’eau invoqué est un ballon abandonné et inexploité depuis de très nombreuses années.

La S.C.I. [Localité 11] expose que, lorsqu’il a acquis les lots litigieux, le sol de la cave était cimenté et les murs déjà carrelés et la cave disposait d’une arrivée d’eau, une douche et un sanibroyeur y étant installés.

Elle conteste le changement d’usage de la cave, les aménagements réalisés par l’ancien locataire servant uniquement au stockage de denrées alimentaires, aucun plat n’étant cuisiné en sous-sol.

Elle précise que l’arrivée d’eau avec une pompe de relevage existe depuis une dizaine d’années et ne démontre nullement l’utilisation du sous-sol comme une cuisine.

Elle rappelle que la cave est un lot privatif qu’elle est, en conséquence, en droit d’aménager en posant de la faïence au mur et du carrelage au sol.

La société Poke & Shake 2 relève que l’acte de vente de 2013 de la société [Localité 11] fait état d’un usage commercial de l’ensemble des lots, en ce compris la cave, et de l’existence d’un sol carrelé.

Elle explique, en outre, que le sous-sol est strictement destiné à une activité de stockage de marchandises, le laboratoire de cuisine étant situé au sein du lot n°9.

Elle relève, en tout hypothèse, que rien n’interdit qu’un lot à destination de cave soit utilisé aux fins de cuisine annexe à un restaurant.

Vu l’article 834 du code de procédure civile précité,

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée ni même invoquée par le syndicat des copropriétaires. Sa demande de dépose de remise en état du lot n°1 en cave ne saurait donc utilement prospérer sur ce fondement.

Vu l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile précité,

L’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Suivant l’article 9 I, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 26 précise que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En application de ces articles, il a été admis qu’un changement d’affectation des parties privatives puisse intervenir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque ce changement n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Vu les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil précités,

En l’espèce, le règlement de copropriété du 26 juin 1995 décrit le lot n°1 comme une cave au sous-sol, le lot n°9 comme un local commercial situé au rez-de-chaussée sur rue et le lot n°16 comme un water-closet situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage, donnant sur l’escalier.

Il précise en page 16 que constituent des parties communes spéciales à chaque bâtiment le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols et en page 17 que constituent des parties privatives les plafonds et parquets (à l’exclusion des ouvrages de gros œuvre, qui sont parties communes), les carrelages, dalles et tous autres revêtements des sols, les enduits des gros murs et cloisons séparatives, les peintures et papiers peints.

Il prévoit, en outre, en page 18, que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception des lots 9, 10, 11, 42, 44 et 45 qui sont à usage commercial.

L’action du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la remise en état du lot n°1 conformément au règlement de copropriété est une action personnelle qui est soumise comme telle au délai de prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil auquel renvoie l’article 42 de la loi du 10 juillet 2015.

Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance que lot n°1 soit susceptible d’être utilisé comme une cuisine avant le 22 octobre 2021 date à laquelle le syndic a adressé la première lettre afin de faire part de ses inquiétudes quant au fait que la cave ait été transformée en cuisine.

Dès lors, lorsqu’elle a introduit la présente instance le 7 novembre 2024, son action n’était pas encore prescrite.

Il ressort du procès-verbal de constat du 9 décembre 2024 que le lot n°1 est carrelé, qu’il comporte un évier, un four à micro-onde et un frigo mais également qu’il n’y a, au rez-de-chaussée (dans le lot n°9), que des produits frais ne nécessitant pas de cuisson et deux cuiseurs destinés au riz et que le restaurant ne propose aucun produit chaud, en dehors du riz.

Ainsi, il semble que lot n°1 serve en réalité uniquement à entreposer les aliments ainsi qu’à les découper et non à les cuire, comme le soutiennent les sociétés défenderesses.

En outre, même s’il était considéré que le lot n°1 était utilisé comme une cuisine, il n’est pas établi avec l’évidence requise en matière de référé que l’autorisation des copropriétaires est nécessaire pour que ce lot soit utilisé comme une cuisine, dès lors que le lot n°1 qui est à usage de cave est rattaché, au moins depuis le 15 janvier 1971, au lot n°9 qui est à usage commercial puisque la fiche modèle C relative aux locaux commerciaux remplie le 15 janvier 1971 par Mme [E] mentionne, au titre des locaux commerciaux, la boutique du rez-de-chaussée et la cave au sous-sol, que l’immeuble autorise l’usage commercial et n’interdit pas l’activité de restauration et que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que le changement de destination du lot aurait nuit aux droits des copropriétaires.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent résultant de l’utilisation qui est faite du lot n°1, non plus que d’une obligation non sérieuse contestable à la charge des défendeurs d’utiliser le lot n°1 à un usage de cave exclusivement.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaire tendant à enjoindre aux sociétés défenderesses de remettre en état le lot n°1 à usage de cave et à supprimer toutes les installations de cuisine.

Sur la demande relative à l’isolation phonique

Le syndicat des copropriétaires expose que le lot n°9 dispose d’une porte qui donne sur l’entrée, partie commune de l’immeuble, qui n’est pas insonorisée et génère, en conséquence, des nuisances sonores et ce d’autant que le restaurant est ouvert jusqu’à 22 heures ou 22 heures 30.

La S.C.I. [Localité 11] relève ne jamais avoir fait l’objet d’une quelconque doléance concernant des nuisances sonores et ce d’autant que le commerce n’est pas ouvert le soir.

Elle sollicite, en conséquence, le rejet de cette demande qui n’est pas justifiée.

La société Poke & Shake 2 note que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de preuve de nature à attester la réalité des troubles qu’occasionnerait son activité.

Vu l’article 834 du code de procédure civile précité,

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée ni même invoquée par le syndicat des copropriétaires. Sa demande relative à l’isolation phonique de la porte ne saurait donc utilement prospérer sur ce fondement.

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande d’insonorisation et ne justifie pas en conséquence que la porte du local n°9 donnant sur les parties communes serait à l’origine de nuisances sonores.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés défenderesses à procéder à l’isolation phonique de cette porte.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. [Localité 11], qui succombe, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux dépens avec distraction.

Par suite, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros et les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Poke & Shake 2 et par la société Poke & Shake 2 à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.I. [Localité 11], dans le délai de douze mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à déposer la trémie d’escalier existant entre le lot n°1 et le lot n°9 sis [Adresse 4] et à reboucher l’accès que permettait cette trémie entre le lot n°9 et le lot n°1 ;

et ce, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Premium plus, de condamnation in solidum de la société Poke & Shake 2 à déposer la trémie d’escalier et à reboucher l’accès ;

Rejetons la demande de la S.C.I. [Localité 11] de garantie de la société Poke & Shake 2 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Premium plus, de condamnation in solidum de la S.C.I. [Localité 11] et de la société Poke & Shake 2 à remettre en état le lot n°1 à usage de cave et à supprimer les installations de cuisine et à effectuer l’isolation phonique de la porte de service donnant vers les parties communes ;

Condamnons la S.C.I. [Localité 11] aux dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e Toutain de Hautecloque conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.C.I. [Localité 11] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Premium plus, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 16 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ