TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [X]

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDW

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

[Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [X],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/05/2009, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à [O] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 340,22 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2443,23 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 29/11/2024 à étude, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;ordonner l’expulsion de [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [O] [X] au paiement d’une somme provisionnelle de 4138,79 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, à parfaire lors de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ; condamner [O] [X] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer ; ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 03/12/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 20/02/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5435,32 euros. Elle maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement et l’octroi de délais pour quitter les lieux.

[O] [X], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer sa dette, et à titre subsidiaire un délai de grâce pour quitter les lieux.

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDW

Elle souhaite rester dans le logement. Elle explique avoir des difficultés pour renouveler son titre de séjour, ce qui la prive de revenus professionnels et de la possibilité d’accéder à des soins médicaux pour se soigner. Elle bénéficie d’un suivi avec une assistante sociale. Elle n’a aucun revenu, son RSA ayant été suspendu après l’expiration de son titre de séjour. Un dossier FSL est envisagé par l’assistante sociale.

Le diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 30/07/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 29/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[O] [X] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 29/09/2024 à minuit, soit à compter du 30/09/2024.

[G] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, il ressort du décompte locatif produit par la bailleresse que le paiement du loyer n’a pas été repris, et que seules les APL permettent de régler partiellement les loyers mensuels.

En l’absence de reprise du paiement du loyer telle que le prévoit l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, et compte tenu de l’opposition de la bailleresse, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [O] [X] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [X] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, [O] [X] présente une situation financière et administrative précaire depuis plusieurs années. Si elle n’a pas repris le règlement du loyer, elle justifie néanmoins d’une volonté de régulariser sa situation administrative et d’initier des démarches pour améliorer sa situation financière. Elle bénéficie d’un suivi avec une assistante sociale, tel que cela ressort du diagnostic social et financier.

La bailleresse, qui s’oppose à l’octroi de délais, ne présente pas d’éléments de situation.

Compte tenu de la bonne volonté et la bonne foi de la défenderesse dans l’exécution de ses obligations, et de la nécessité d’assurer un relogement dans des conditions décentes, la demande de délais sera accordée.

Le délai sera néanmoins réduit à 3 mois, [O] [X] ne produisant aucune pièce sur sa situation personnelle et le maintien dans les lieux engendrera nécessairement une augmentation de la dette.

[O] [X] sera donc autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/07/2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[O] [X] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [O] [X] reste devoir une somme de 5435,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 12/02/2025, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [O] [X] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [O] [X] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 30/09/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [O] [X] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/07/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, la société la société ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l’expulsion de [O] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [O] [X] à la société ELOGIE SIEMP à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [O] [X] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 5435,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 12/02/2025, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE la société ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [X] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

REJETTE la demande de la société ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [X] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 29/07/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection