TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Aude ABOUKHATER

M^e Pierre GENON CATALOT

M^e Alexis SOBOL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Aude ABOUKHATER

M^e Pierre GENON CATALOT

M^e Alexis SOBOL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4A

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023007861 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

La société SMA, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E2365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4A

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 1997 modifié par avenant du 25 octobre 2000, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti à Madame [C] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] escalier 1 au 2ème étage porte G.

Un sinistre DDE est survenu au sein de l’appartement de Madame [C] le 28 mai 2022, consécutif à une fuite sur le compteur eau chaude depuis les étages supérieurs. Une intervention technique réalisée à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH a permis de procéder aux réparations nécessaires afin de mettre fin à la fuite le jour même.

Madame [C] [Z] a effectué les démarches auprès de son assureur GMF, lequel a pris en charge le coût de la réfection de la peinture et le remplacement du mobilier endommagé.

[Localité 5] HABITAT OPH a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur la SMA le 26 juillet 2022, lequel a désigné un expert.

[Localité 5] HABITAT OPH effectuait une demande de devis pour les travaux de remise en état le 9 septembre 2022. La locataire était contactée dès le 12 septembre 2022 et le devis établi le 15 septembre 2022. Une demande de devis complémentaire était effectuée le 14 octobre 2022, suite à un courriel de la locataire portant sur la nécessité de travaux de remise en état de la salle de bain conformément aux préconisations de l’expert. Un devis complémentaire était transmis le 8 janvier 2023 et communiqué à l’expert le 2 février 2023.

L’expert mandaté par la SMA se rendait dans les locaux le 30 août 2022 puis le 5 avril 2023. Le rapport établi le 10 avril 2023 mentionnait que la réunion d’expertise avait été effectuée en présence de Madame [C]. L’expert précisait qu’un sinistre DDE était survenu le 28 mai 2022 consécutif à une fuite accidentelle sur le compteur eau chaude depuis les étages supérieurs ; que cet évènement a généré un ruissellement qui a provoqué des dommages aux PI, aux embellissements locatifs et au mobilier de Madame [C], locataire en vide au 4ème étage ; que l’origine du sinistre semblait avoir été supprimée mais que dans la mesure où les supports sinistrés étaient secs néanmoins il n’avait pas été destinataire de la facture de réparation. L’expert précisait que les dommages dans l’appartement de Madame [C] (embellissements et mobilier) s’évaluaient à 4.945,72 euros avec une prise en charge par la GMF, assureur de Madame [C]. L’expert ajoutait que les dommages immobiliers à prendre en charge par l’assureur de l’immeuble portaient sur :

La réfection du parquet et des plinthes dans le salon et l’entrée,La réfection du carrelage dans les WC et la salle de bain,La réfection de la faïence dans la salle de bain et la réfection du BA13 dans les WC.L’expert précisait pour finir que ces dommages s’évaluaient à la somme de 9.401,21 euros TTC, que [Localité 5] HABITAT OPH était responsable et lésé et devait être indemnisé par la SMA.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 mars 2023 faisant suite à divers courriers électroniques, Madame [C] s’est plainte de l’état de son logement et a mis en demeure [Localité 5] HABITAT OPH de faire réaliser les travaux de remise en état de celui-ci.

Dans un courrier daté du 18 avril 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a informé Madame [C] de la réception du rapport d’expertise et de ce que la remise en état des pièces touchées interviendrait prochainement.

[Localité 5] HABITAT OPH mandatait la société SMRD Bat92 pour une intervention dans les locaux. Un bon de commande à cet effet lui était adressé le 19 avril 2023.

Les travaux de remise en état ont finalement été réalisés par la société SMRD Bat92 au cours des mois de juin et juillet 2023. Leur coût a été intégralement pris en charge par [Localité 5] HABITAT OPH. Ces travaux ont consisté en la réfection :

Du parquet et des plinthes dans le salon et l’entrée,Du carrelage dans les WC et la salle de bain,De la faïence de la salle de bain,Du BA13 dans les WC.

* * *

Suivant acte d’huissier en date du 20 novembre 2024 enrôlé sous le numéro RG 24/10701, Madame [C] [Z] a fait citer PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Condamner [Localité 5] HABITAT à lui verser la somme de :5.820 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

5.000 euros en réparation du préjudice moral,

4.000 euros en réparation du préjudice d’anxiété,

1.295,94 euros au titre du trop-perçu de charges,

Condamner [Localité 5] HABITAT à réaliser les travaux suivants :Réfection des seuils de porte entre la salle de bains et l’entrée et entre le salon et l’entrée,

Installation dans la cuisine au choix du bailleur d’un point lumineux au plafond ou deux appliques murales en application de la norme NFC 15-100,

Installation dans le salon au choix du bailleur d’un point lumineux au plafond ou deux appliques murales en application de la norme NFC 15-100,

Condamner [Localité 5] HABITAT au paiement de la somme de 1.500 euros en vertu de l’article 37 alinéa 1 du 10 juillet 1991 et 700 alinéa 2 du Code de procédure civile,Condamner [Localité 5] HABITAT aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2025 enregistré sous le numéro RG25/00723, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner la société SMA en intervention forcée. [Localité 5] HABITAT OPH sollicite à cet égard dans l’acte d’huissier de :

Le dire et juger recevable en sa demande d’intervention forcée de la société SMA,Sans approbation de la demande principale et sous les plus expresses réserves quant à sa recevabilité et son bien-fondé, dire et juger que la société SMA devra garantir [Localité 5] HABITAT OPH de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [P] [C],Joindre l’instance à celle principale initiée par Madame [C] le 20 novembre 2024,Condamner la société SMA aux dépens.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Madame [C] [Z], représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance en actualisant à la somme de 6.110 euros sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

[Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

Dire et juger que sa demande d’indemnisation antérieure au 20 novembre 2021 se heurte à la prescription triennale,Limiter la période d’indemnisation entre le 28 mai 2022 et le 15 juin 2023,En tout état de cause, si trouble de jouissance et préjudice moral il y a, ramener leur indemnisation à plus juste proportion,Accorder un délai de six mois pour exécuter les travaux listés par le tribunal,Dire et juger recevable et bien fondée PARIS HABITAT OPH en sa demande d’intervention forcée de la société SMA,Sans approbation de la demande principale et sous les plus expresses réserves quant à sa recevabilité et son bien-fondé, dire et juger que la société SMA devra garantir PARIS HABITAT OPH de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [P] [C],Joindre la présente instance à celle principale initiée par Madame [P] [C] le 20 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire,Condamner tout succombant à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner tout succombant aux dépens.

La SMA, représentée par son conseil, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Prononcer la jonction de l’instance initiée par [Localité 5] HABITAT à l’encontre de la SMA,

A titre principal,

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

Débouter Madame [C] et tous concluants de leur demande de réalisation de travaux ou de garantie à ce titre à l’encontre de la SMA,

Sur les demandes d’indemnisation :

Débouter Madame [C] et [Localité 5] HABITAT de toute demande formée au titre du préjudice de jouissance allégué de mars 2020 à juin 2022,Débouter Madame [C] et [Localité 5] HABITAT de toute demande au titre du préjudice de jouissance allégué de juillet 2022 à fin juin 2023,Débouter Madame [C] et [Localité 5] HABITAT de toute demande formée à l’encontre de la SMA SA au titre du préjudice de jouissance allégué depuis juillet 2023,Débouter Madame [C] de sa demande formée au titre du préjudice moral, cette demande étant injustifiée en sa réalité et quantum,Débouter Madame [C] de sa demande formée au titre du préjudice d’anxiété, cette demande étant injustifiée en sa réalité, imputabilité et quantum,Débouter Madame [C] et [Localité 5] HABITAT de toute demande à l’encontre de la SMA SA au titre du trop-perçu de charges par le bailleur allégué par Madame [C],

Subsidiairement,

Juger que le préjudice de jouissance allégué sur la période de juillet 2022 à fin juin 2023 doit être ramené à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme mensuelle de 16 euros et la somme de 482,25 euros pendant les six semaines de travaux,Juger la SMA SA bien fondée à opposer une non garantie du fait d’une absence d’aléa pour tout préjudice de jouissance allégué postérieurement à décembre 2022,

En conséquence,

Ramener la demande formée par Madame [C] au titre du préjudice de jouissance de juillet 2022 à juin 2023 à de plus justes proportions qui ne sauraient être garanties par la SMA SA pour un montant supérieur à la somme de 546,25 euros,

En tout état de cause,

Juger la SMA SA bien fondée à opposer ses plafonds et franchise,Débouter Madame [C] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,Débouter [Localité 5] HABITAT de toute demande de garantie des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner [Localité 5] HABITAT ou tout succombant à payer à la SMA SA la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures :

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous le numéro RG 24 10701 et RG 25 00723.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

La loi du 24 mars 2014, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989, a réduit la durée de la prescription en matière d’action dérivant d’un contrat de bail de cinq ans à trois ans.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose en effet : “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

L’article 2241 du Code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 2244 du même code ajoute que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

L’article 43 du décret numéro 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles prévoit par ailleurs :

« Sans préjudice de l’application de l’article 9-4 de la loi du 10 juillet 1991 susvisée et du II de l’article 44 du présent décret, lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :

1° De la notification de la décision d’admission provisoire ;

2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;

3° De la date à laquelle le demandeur de l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l’article 69 et de l’article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;

4° Ou, en cas d’admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.

Lorsque la demande d’aide juridictionnelle est présentée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 906-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux 2° à 4° du présent article.

Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d’aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente. »

En l’occurrence, il est justifié du dépôt de la demande d’aide juridictionnelle de Madame [C] le 21 mars 2023 puis de la délivrance de l’acte introductif d’instance le 20 novembre 2024. Ainsi, la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été interrompue dès le 21 mars 2023 et non le 20 novembre 2024 comme le soutient [Localité 5] HABITAT OPH.

Il résulte ainsi de la combinaison des textes précités que l’action en indemnisation du trouble de jouissance pour la période comprise entre le 21 mars 2020 et le 20 novembre 2021 n’est pas prescrite.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par [Localité 5] HABITAT OPH sera rejetée.

Sur la demande tendant à condamner [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à des travaux complémentaires de remise en état du logement :

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est par ailleurs tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction de loyer.

En l’espèce, Madame [C] reproche à son bailleur un manquement à son obligation de lui délivrer un logement décent et conforme au bail, à l’issue des travaux réalisés en juin 2023. Il lui appartient donc de rapporter la preuve du bien-fondé de sa demande de travaux de mise en conformité qui portent sur les points suivants :

Réfection des seuils de porte entre la salle de bains et l’entrée et entre le salon et l’entrée,Installation dans la cuisine au choix du bailleur d’un point lumineux au plafond ou deux appliques murales en application de la norme NFC 15-100,Installation dans le salon au choix du bailleur d’un point lumineux au plafond ou deux appliques murales en application de la norme NFC 15-100,

Or Madame [C] ne produit aucun élément de nature à démontrer un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent à l’issue des travaux réalisés en juin 2023. Ainsi, elle ne produit ni courrier adressé au service technique de la ville de [Localité 5] dénonçant la situation, ni rapport des services techniques ou constat de commissaire de justice.

Madame [C] sera par conséquent déboutée de sa demande de travaux présentée à l’encontre de [Localité 5] HABITAT OPH.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

Madame [C] [Z] fait valoir que les manquements de [Localité 5] HABITAT OPH sont à l’origine d’un trouble de jouissance en raison de :

L’absence de relogement pendant la durée des travaux qui ont duré pendant 1,5 mois,L’installation électrique défectueuse,L’existence de désordres consécutifs au dégât des eaux pour la période comprise entre juillet 2022 et fin juin 2023,L’existence de désordres dans l’appartement suite à la réalisation des travaux ainsi que de désordres antérieurs (carrelage de la salle de bain cassé, joints de carrelage des WC mal réalisés et seuils de porte dangereux, éclairage insuffisant, installation électrique dangereuse).

Elle sollicite à ce titre la somme de 6.110 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [C] se fonde sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en invoquant le non-respect par [Localité 5] HABITAT OPH de son obligation de fourniture d’un logement décent.

Il convient d’examiner ses demandes de façon successive, étant rappelé qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile précité, la charge de la preuve des manquements du bailleur repose sur la locataire.

S’agissant du grief portant sur l’absence de relogement, Madame [C] ne produit aucun élément de nature à démonter la nécessité de celui-ci. L’expertise ne le prévoit d’ailleurs pas. Son assureur ne l’a pas non plus indemnisée sur ce point. Sa demande d’indemnisation sur ce point n’apparaît dès lors pas fondée.

Madame [C] ne produit aucun constat de commissaire de justice, rapport ou avis technique venant démontrer le caractère défectueux de son installation électrique. Elle ne démontre pas non plus que les travaux de remise en état du logement auraient été mal réalisés ni de l’existence de dommages antérieurs (carrelage de la salle de bain cassé, joints de carrelage des WC mal réalisés et seuils de porte dangereux, éclairage insuffisant, installation électrique dangereuse). Ses demandes d’indemnisation sur ce point seront par conséquent également rejetées.

En revanche, il résulte du rapport d’expertise du 10 avril 2023 qu’un sinistre DDE était survenu le 28 mai 2022 consécutif à une fuite accidentelle sur le compteur eau chaude depuis les étages supérieurs ; que cet évènement a généré un ruissellement qui a provoqué des dommages aux PI, aux embellissements locatifs et au mobilier de Madame [C], locataire en vide au 4ème étage ainsi que des dommages immobiliers à prendre en charge par l’assureur de l’immeuble portant sur :

La réfection du parquet et des plinthes dans le salon et l’entrée,La réfection du carrelage dans les WC et la salle de bain,La réfection de la faïence dans la salle de bain et la réfection du BA13 dans les WC.

Il apparaît ainsi que le sinistre procède d’infiltrations en provenance d’une partie commune de l’immeuble [Localité 5] HABITAT OPH est propriétaire. Le bailleur est donc tenu à ce titre de réparer le trouble de jouissance subi par Madame [C] à compter du 28 mai 2022 jusqu’à la fin de la réalisation des travaux de remise en état du logement.

Les constatations des dommages par l’expert ne sont pas contestées. Les travaux de remise en état ont été réalisés au mois de juin 2023. Madame [C] a par conséquent subit un trouble de jouissance dans son appartement du fait des dommages, étant relevé que ce trouble s’est trouvé majoré pendant la période de réalisation des travaux au sein de l’appartement.

La responsabilité de [Localité 5] HABITAT OPH pour les troubles de jouissance subis par Madame [C] se trouve donc établie à compter du 28 mai 2022 (date du sinistre) et juillet 2023 (date d’achèvement des travaux de remise en état du bailleur permettant à la locataire de procéder aux travaux de remise en état des embellissements de son appartement).

Au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance de Madame [C] peut donc être indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral et le préjudice d’anxiété :

Madame [C] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autre que le trouble de jouissance dont [Localité 5] HABITAT OPH a été condamné à l’indemniser.

Madame [C] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Son préjudice d’anxiété sera également écarté. Il résulte en effet des éléments de la procédure qu’aux termes du rapport de repérage d’amiante établi à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH, Madame [C] n’a pas été exposée à l’amiante et il n’est produit aucun document de nature à établir l’angoisse que l’attente des résultats du rapport aurait généré.

Sur la demande présentée au titre du remboursement des provisions sur charges:

Madame [C] sollicite le remboursement d’une somme de 1.295,94 euros au titre du trop-perçu de charges.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

En l’espèce, la contestation soulevée par Madame [C] ne porte pas sur le défaut de production de pièces justificatives des dépenses engagées et de leur mode de répartition, mais uniquement sur l’imputation d’une régularisation de charges de 2.270,10 euros en sa faveur. Seul un avis d’échéance est communiqué sur ce point. A défaut de communication de l’intégralité des relevés locatifs sur la période concernée, cet avis d’échéance est insuffisant pour caractériser l’existence d’une erreur d’imputation.

Madame [C] sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement au titre du remboursement d’un trop-perçu de charges.

Sur l’appel en garantie de [Localité 5] HABITAT OPH à l’égard de la société SMA :

Selon l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, selon les articles 3, 6 et 13 de la convention conclue entre [Localité 5] HABITAT OPH et la SMA, l’assureur garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités et notamment les troubles de jouissance des locataires, ainsi que les dommages immatériels causés aux tiers et aux occupants.

Le trouble de jouissance consécutif aux dégâts des eaux du 28 mai 2022 est donc couvert par la SMA.

La SMA fait valoir que [Localité 5] HABITAT OPH ne s’est pas montré diligent. Elle souligne que l’assureur n’a pas vocation à garantir des préjudices consécutifs à l’absence de diligences et l’inaction de son assuré.

En l’espèce, il n’est toutefois pas établi que [Localité 5] HABITAT OPH se soit abstenu d’accomplir les diligences relatives à la déclaration à son assureur, puis à la communication d’un devis dans un délai raisonnable. Ainsi, le moyen soulevé par la SMA tenant à écarter la garantie pour défaut d’aléa et défaut de diligence de l’assuré doit être rejeté.

L’existence d’une franchise pour le trouble de jouissance n’est ni alléguée, ni démontrée.

La SMA sera donc condamnée à garantir [Localité 5] HABITAT OPH pour le paiement des dommages et intérêts à Madame [C] pour la somme de 2.500 euros.

Sur les demandes annexes :

Sur l’exécution provisoire :

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

[Localité 5] HABITAT OPH sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser une somme de 500 euros à Madame [C] [Z] au titre des frais irrépétibles. La demande en garantie formée contre la SMA au titre des frais irrépétibles et des dépens sera rejetée, faute pour [Localité 5] HABITAT OPH de justifier du fondement de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous le numéro RG 24 10701 et RG 25 00723,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée à l’égard de Madame [C] [Z] sur le fondement de la prescription,

DEBOUTE Madame [C] [Z] de ses demandes de réalisation de travaux et de réfection de son appartement,

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Madame [C] [Z] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance consécutif au dégât des eaux du 28 mai 2022,

DEBOUTE Madame [C] [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la société SMA à garantir [Localité 5] HABITAT OPH à hauteur de 2.500 euros pour la réparation du trouble de jouissance consécutif au dégât des eaux du 28 mai 2022,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à Madame [C] [Z] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE