TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean KIWALLO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier JACQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6COK

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SYBSO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier JACQUIN de la SELEURL JACQUIN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0428

DÉFENDERESSE

Madame [I] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean KIWALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0656

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6COK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 5 juin 1992, à effet du 1 juillet 1992, Mme [E] [O] épouse [H], aux droits de laquelle vient la société SYBSO, a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4].

Mme [F] [V] née [N] est décédée le [Date décès 7] 2024.

Par courrier du 21 mars 2024, Mme [I] [V] a informé la SAS SYBSO du décès de sa mère, Mme [F] [N], et a sollicité le transfert du bail à son profit.

Par courrier du 22 mars 2024, le Cabinet BOULARD a notifié à Mme [U] [V], M. [C] [V] et Mme [I] [V] la résiliation du bail consenti à Mme [F] [N] à compter du [Date décès 7] 2024.

Par courrier du 3 juillet 2024, Mme [I] [V] a transmis, en complément de son courrier du 21 mars 2024, à la SAS SYBSO des justificatifs du fait qu’elle avait cohabité avec sa mère au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SAS SYBSO a fait sommation à Mme [I] [V] d’indiquer depuis quand et en vertu de quel titre d’occupation elle occupait les lieux, ainsi que d’indiquer combien de personnes occupaient l’appartement avec elle.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la SAS SYBSO a assigné Mme [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le [Date décès 7] 2024,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [V], et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et le séquestre de ses meubles et objets mobiliers,

— rejeter toute demande de délai,

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 361,88 euros augmenté des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 juin 2025 aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 4 juin 2025, la SAS SYBSO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée et aux termes desquelles elle reprend les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance et sollicite le rejet de l’intégralité des prétentions de Mme [I] [V].

Au soutien de ses prétentions, la SAS SYBSO soutient que les conditions prescrites à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas satisfaites par Mme [I] [V], laquelle ne rapporte pas la preuve d’une communauté de vie avec Mme [F] [V] dans les conditions posées par ces dispositions. Elle soutient notamment que Mme [I] [V] ne se serait établie dans les lieux que postérieurement au décès de sa mère, et qu’elle résidait auparavant avec sa sœur, à une autre adresse. Elle observe que l’article 40 de la loi susvisée invoqué en défense n’est pas applicable à l’espèce, le logement en cause n’appartenant pas à un organisme HLM. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux compte-tenu de la mauvaise foi manifestée par l’occupante.

Mme [I] [V], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— le rejet toutes les demandes, fins et conclusions de la SAS SYBSO,

Reconventionnellement,

— qu’il soit constaté que Mme [I] [V] remplit les conditions légales du transfert de bail en vertu des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

— la reconnaissance du fait que Mme [I] [V] est en situation de handicap et bénéficie, en conséquence, du transfert de bail sans condition de durée de cohabitation,

— le transfert du bail à son profit,

— qu’il soit dit que, si le logement est inadapté, le bailleur ne peut pas refuser le transfert de bail mais seulement proposer un logement adapté,

— la condamnation de la SAS SYBSO à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient remplir les conditions posées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle est la fille de la locataire en titre, et aurait vécu avec sa mère durant de nombreuses années de façon constante jusqu’à son décès. Elle rappelle que le transfert de bail est automatique, et que les déclarations faites par sa sœur dans une autre procédure ne suffisent pas à démontrer qu’elle avait définitivement établi sa résidence principale chez cette dernière, un séjour chez un proche pouvant être temporaire. Elle considère ainsi que la bailleresse échoue à établir qu’elle ne résidait pas, durant l’année qui a précédé le décès de sa mère, à l’adresse du logement litigieux. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 40 de la loi susvisée, le handicap dont elle souffre lui permet de bénéficier du transfert de bail sans condition de durée de cohabitation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant de la condition tenant à la durée de la cohabitation, il convient de préciser qu’il ne suffit pas d’avoir vécu pendant au moins un an avec le locataire avant son décès, mais qu’il faut une cohabitation effective à la date du décès. Ainsi, la vie commune doit avoir existé pendant la dernière année d’occupation du locataire, étant précisé qu’un retour dans les lieux postérieurement au décès ou à l’abandon ne peut ouvrir droit au transfert du contrat de location même s’il y a eu cohabitation effective plusieurs années auparavant.

L’article 40 al. 2 de ladite loi dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [F] [N] est décédée le [Date décès 7] 2024.

Le logement en cause n’appartient pas à un organisme d’habitations à loyer modéré de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 40 de la loi précitée.

A l’appui de sa demande de transfert de bail, Mme [I] [V] soutient avoir vécu plusieurs années avec sa mère, dans les lieux litigieux. Au soutien de ses déclarations, elle produit :

— Son acte de naissance, établissant sa filiation avec la locataire en titre,

— Une carte CMI priorité à son nom, les informations qu’elle contient au verso étant illisibles,

— Des photographies de très mauvaise qualité et dont on ne sait pas ce qu’elles représentent, mais dont il est indiqué qu’elles sont « des photographies du logement »,

— Une attestation titulaire de contrat EDF établie à son nom à l’adresse du logement litigieux et datée du 6 décembre 2024,

— Des relevés de compte bancaire établis à son nom à l’adresse du logement litigieux datés du 7 juin 2024 au 9 janvier 2025.

Aucune de ces pièces ne permet d’établir la cohabitation entre Mme [I] [V] au cours de la période allant du [Date décès 7] 2023 au [Date décès 7] 2024, toutes étant postérieures à la date du décès de Mme [F] [V].

Le bailleur produit pour sa part les pièces que Mme [I] [V] avait jointes à sa demande de transfert de bail, formulée par courrier en date du 3 juillet 2024 :

— Deux contrats de prêt sur gage de montants respectifs de 260 et 220 euros, du 10 août 2022, sur lesquels figure la mention : " je soussignée Mademoiselle [V] [I], domiciliée [Adresse 3] déclare que les objets décrits ci-dessus sont ma propriété pleine et entière ",

— Deux contrats de prêt sur gage de montants respectifs de 260 et 220 euros, du 6 septembre 2021, sur lesquels figure la mention : " je soussignée Mademoiselle [V] [I], domiciliée [Adresse 3] déclare que les objets décrits ci-dessus sont ma propriété pleine et entière » ;

— Un certificat de travail établi le 30 octobre 2017 au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3],

— Un bulletin de paie en grande partie illisible du fait de la mauvaise qualité de la photocopie, établi au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3] au cours d’une année qui semble être 2018,

— Un bulletin de paie du mois d’octobre 2017 établi au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3],

— Deux bulletins de paie des mois de mai et août 2018 établis au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3],

— Plusieurs courriers émanant du CESU, adressés les 7 novembre 2017, 16 novembre 2018 et 2 juillet 2019 à Mme [V] [I], [Adresse 3],

— Un contrat de travail établi au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3], débutant à compter du 16 octobre 2017,

— Une convocation à un entretien préalable de licenciement adressée à Mme [V] [I], [Adresse 3], les 4 et 6 janvier 2021,

— Trois courriers émanant de la banque Crédit Municipal adressés à Mme [V] [I], [Adresse 3] le 12 août 2023, lui indiquant que ses contrats de prêt arrivent à échéance le 1 septembre 2023,

— L’avis d’impôt 2024 sur le revenu 2023, établi au nom de Mme [V] [I], [Adresse 3].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que s’il est justifié de la domiciliation de Mme [I] [V] à l’adresse du bail litigieux entre 2017 et 2021, voire 2022, aucune des pièces produites ne permet de démontrer sa cohabitation avec sa mère postérieurement à cette date ; en effet, seuls l’avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023 et les trois courriers émanant de la banque Crédit Municipal ont été établis à une date concomitante à la période de cohabitation alléguée.

Or, les trois courriers adressés par le Crédit Municipal le 12 août 2023 sont insuffisamment probants : non seulement ils ne permettent pas d’établir une domiciliation continue entre le [Date décès 7] 2023 et le [Date décès 7] 2024, mais ils lui notifient au surplus que les contrats de prêts qu’elle a souscrits les 6 septembre 2021 et 10 août 2022, dans lesquels elle avait déclaré être domiciliée au domicile de sa mère, arrivent à échéance, de sorte qu’il s’en déduit que la banque les a simplement adressés à l’adresse déclarée au moment de leur souscription. Enfin, l’adresse déclarée lors de la déclaration des revenus de l’année antérieure étant purement déclarative, et ne correspondant en tout état de cause qu’à celle à laquelle le déclarant résidait au 1er janvier de l’année de la déclaration, elle ne permet pas plus avant de démontrer une cohabitation effective et continue au cours de la période d’un an antérieure au décès de la locataire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [V], à qui incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer l’existence d’une communauté de vie continue et effective avec Mme [F] [V] entre le [Date décès 7] 2023 et le [Date décès 7] 2024.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de transfert de bail et de constater que le contrat de bail est résilié depuis le [Date décès 7] 2024.

Il y a lieu dès lors d’ordonner à Mme [I] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS SYBSO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de Mme [I] [V] ou de toute personne de son chef, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS SYBSO OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation

L’équité commande de rejeter la demande de la SAS SYBSO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 juin 1992 entre la SAS SYBSO , d’une part, et Mme [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) à la date du [Date décès 7] 2024 ;

REJETTE la demande tendant à ordonner le transfert du bail au profit de Mme [I] [V] ;

ORDONNE à Mme [I] [V] de libérer, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, taxes et charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le [Date décès 7] 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [V] aux dépens;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection