TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13957 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQU3

N° MINUTE : 4

Assignation du :

08 Novembre 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

S.A.S. ZANGO- [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2011, M. [I] [P] a donné à bail en renouvellement à la société Zango-[Localité 14] des locaux à usage de “[Localité 8]-Brasserie- Restaurant-Traiteur”, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 13], pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à partir 1er mars 2010, moyennant un loyer annuel en principal de [Localité 5] euros hors charges, hors taxes.

Le montant du dernier loyer contractuel est de 78 687,08 euros.

Par acte d’huissier en date du 14 août 2018, M. [P] a fait délivrer à la société Zango-[Localité 14] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mars 2019 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 12 000 euros en principal.

Par lettre recommandée en date du 11 septembre 2018, la société Zango-[Localité 14] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mars 2019, mais a demandé que le prix du loyer du bail renouvelé soit plafonné dans la limite de la variation de l’indice du coût de la construction.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2021, se référant aux termes de son mémoire préalable en demande du 19 février 2021, M. [P] a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société Zango-[Localité 14], aux fins, à titre principal et au visa des articles L.145-33 et R.145-23 et suivants du code de commerce de voir fixer le montant du loyer à la somme de 175 240 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié le 20 mai 2021, la société Zango- [Localité 14], soutenant qu’il n’existe en l’espèce aucun motif valable justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction du loyer plafonné à la somme 82 388,84 euros HT/HC par an.

Par jugement rendu le 14 avril 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er mars 2019, avant dire droit sur le fond, a ordonné une expertise, et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Mme [H] [C], expert judiciaire, a rendu son rapport le 15 décembre 2023.

Elle conclut à un loyer déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R 145-6 du code de commerce et à une valeur locative estimée à 113 000 euros/an HT HC.

Aux termes de son dernier mémoire en ouverture de rapport n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2024, M. [I] [P] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer des locaux en litige à compter du 1er mars 2019 à la somme de 152 255 Euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner la société Zango-[Localité 14] aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice en application de l’article 1231-6 de code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière,

— condamner la société Zango-[Localité 14] aux entiers dépens dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de maitre Thierry David avocat,

— condamner la société Zango-[Localité 14] à payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Zango-[Localité 14] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Thierry David, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse après expertise n°2, la société Zango-[Localité 14] demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que par l’effet du congé portant offre de renouvellement, le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 16] s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2019 ;

A titre principal,

— juger qu’il n’existe en l’espèce aucun motif valable justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé et susceptible dès lors d’écarter les règles légales du plafonnement pour le calcul du loyer du bail renouvelé au 1er mars 2019 ;

En conséquence,

— fixer par application des règles légales du plafonnement du loyer du bail renouvelé résultant des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 82388,84 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er mars 2019, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « Pinel ›› ;

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait impossible qu’une modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable au commerce exercé serait intervenue au cours du bail expiré :

— fixer, en cette hypothèse contestée par le preneur, le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 89 900 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er mars 2019, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “ Pinel” ;

— juger que le nouveau loyer n’entrera en vigueur qu’à compter du 19 février 2021 ;

En tout état de cause

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner M. [P] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2015 et le jugement mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d’effet de ce renouvellement au 1er mars 2019 ainsi que l’a déjà relevé le juge des loyers commerciaux aux termes du jugement rendu le 14 avril 2022, mais sont en désaccord sur le montant de ce loyer et, notamment sur l’existence d’un motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative.

Sur la demande de déplafonnement

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

M. [I] [P] invoque deux motifs de déplafonnement à savoir la modification notable des obligations des parties et la modification des facteurs locaux de commercialité.

Sur la modification notable des obligations des parties

M. [I] [P] soutient que l’entrée en vigueur de la loi Pinel, aux termes de laquelle les travaux de l’article 606 du code civil ne peuvent plus être transférés à la charge du locataire comme le prévoyait le bail expiré, a modifié les obligations réciproques des parties justifiant le déplafonnement du prix du bail révisé.

La société Zango-[Localité 14] réplique qu’il ne résulte pas du contrat de bail expiré que les grosses réparations visées à l’article 606 soient à la charge du preneur.

Elle ajoute qu’en tout état de cause M. [I] [P], qui en la charge, s’abstient de toute démonstration sur le caractère notable de cette modification

L’article R.145-8 du code de commerce en son alinéa 2 dispose que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».

S’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi Pinel et de son décret d’application, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale, le nouvel article R.145-35 du code de commerce issu de la loi susmentionnée énonce que « ne peuvent être imputés au locataire […] les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux […] ». L’article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 précise que « les dispositions des articles R.145-35 à R.145-37 du [code du commerce], dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret […] ».

En l’espèce, le bail conclu le 21 mars 2011 stipule, dans son article « Entretien – Travaux – Réparations », que « le preneur supportera entièrement toutes les dépenses d’entretien de l’immeuble, prévues par les articles 605 et 606 du code civil, ainsi que celles prescrites par l’autorité administrative, y compris le ravalement ».

La clause précitée met donc bien à la charge du preneur les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Le bail étant consenti pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 28 février 2019, les dispositions du décret Pinel de 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré.

Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi Pinel, postérieure au bail litigieux, modifie immanquablement les obligations des parties, le bailleur ne pouvant plus transférer au preneur son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Toutefois, en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, la modification engendrée par la loi Pinel et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entraîner un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel.

En l’espèce, M. [I] [P] allègue mais ne rapporte pas la preuve que le transfert de charges est venu bouleverser l’équilibre contractuel de façon notable.

Il n’est ainsi fait état d’aucun travaux relevant de l’article 606 code civil passés et/ou planifiés à court ou moyen terme dans les locaux en litige.

Dès lors, le déplafonnement du loyer du prix du bail renouvelé sera écarté sur ce fondement.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit ainsi démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

En l’espèce, les locaux sont situés à [Localité 15], dans le 1er arrondissement, [Adresse 1], courte voie secondaire semi piétonnisée reliant le [Adresse 9] à la [Adresse 19].

Les lieux sont proches du forum des Halles, premier centre commercial de France en fréquentation, l’entrée principale se trouvant à 220 mètres environ.

Les lieux sont desservis par les stations de métro Etienne Marcel (ligne 4) et Chatelet-[Localité 14] (lignes 1, 4, 7, 11, 14) ainsi que la station RER Chatelet [Localité 14], situées à 220 mètres environ, et par le bus (ligne 29).

Un parking public se trouve à 200 mètres.

L’expert judiciaire relève une concurrence dense aux alentours des lieux loués, avec notamment, outre les nombreux commerces de restauration au sein même du forum des Halles, en face de la Canopée, 3 restaurants, entre Forum des Halles et les locaux litigieux, 7 restaurants et dans les rues de la Petite et Grande Truanderie 5 restaurants.

L’expert conclut à une “bonne situation pour un bar restaurant dans le quartier très commerçant des Halles, résidentiel et touristique dont la population et le flux de chalands bénéficient d’un pouvoir d’achat élevé, toutefois pas au meilleur emplacement du secteur et non visible depuis le forum des Halles.”

Les locaux dépendent d’un immeuble d’angle ancien, de six étages et se situent au rez de chaussée et au premier étage. Ils présentent un linéaire de façade d’environ 13 mètres et sont composés au rez de chaussée d’une grande salle de bar-restaurant en L de 70 places assises environ (95,10 m2), d’une cuisine sans jour (31,90 m2), au premier étage, accessible depuis la salle par un large escalier en bois, d’une salle de bar de vingt places assises environ (33,70 m2) et d’une salle de restaurant de 40 places assises (48m2), de deux blocs sanitaires, d’un bureau (12,20m2), au sous-sol accessible depuis la cuisine par un large escalier carrelé d’un petit dégagement, de cinq réserves (65,60m2), d’une chambre froide positive, d’un vestiaire et d’un bloc sanitaire sous voûte. L’établissement bénéficie enfin, en vertu d’une autorisation d’occupation du domaine public, d’une terrasse ouverte protégée par des panneaux semi-vitrés périphériques amovibles et stores bannes, orientée au nord, d’une superficie de 34,20 m2 comprenant 40 places environ.

L’expert judiciaire a relevé et analysé plusieurs éléments susceptibles d’avoir modifié la commercialité du secteur au cours du bail expiré (soit entre le 1er mars 2010 et le 28 février 2019).

Elle en conclut que les évolutions ont apporté un flux complémentaire de chalands de nature à entraîner une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce de bar restaurant exercée, ce que la société preneuse conteste.

Le bailleur invoque plus précisément six éléments justifiant le déplafonnement.

La restructuration du forum Halles

Il ressort de l’expertise judiciaire qu’au cours du bail expiré (soit entre le 1er mars 2010 et le 28 février 2019), le Forum des Halles a fait l’objet d’une restructuration complète, avec une extension du quartier piéton et la mise en place de nouveaux équipements publics, la construction de la Canopée, et le réaménagement de la gare [18].

Le chantier a duré de 2011 à 2018, avec l’inauguration de la Canopée le 5 avril 2016 avec près de 70 % de la surface rénovée et 15 000m² nouvellement créés, portant la surface totale à 75000m² dont 35 nouveaux commerces portant leur nombre à 150.

La bailleresse rejoint l’analyse de l’expert judiciaire en ce qu’elle a relevé que les locaux litigieux étant situés à environ 220 mètres des portes Lescot et Rambuteau, la restructuration du forum des halles a bénéficié au commerce de restaurant exercé, malgré une concurrence très dense alentour. Pour autant, c’est à juste titre que la société preneuse fait exposer que la restructuration en cause a généré une concurrence accrue avec l’implantation de 26 restaurants dans le Forum des Halles, et a conduit à une baisse des passages en surface, avec la création et le développement des accès et passages souterrains.

A ce titre, M. [W], expert amiable mandaté par la société Zango-[Localité 14] et dont le rapport établi le 10 avril 2024 a été soumis à la libre discussion des parties, a justement conclu à la nécessité de relativiser l’impact de la rénovation du Forum des Halles sur le commerce en cause en raison :

— de la connexion directe du centre commercial avec la station de métro [10], la clientèle du centre s’y rendant en transports en commun n’étant pas nécessairement amenée à sortir de ce dernier lors du déplacement sur place,

— de l’absence de visibilité des locaux depuis le centre commercial, ceux-ci étant situés dans une voie secondaire, ce qui est établi par l’expertise judiciaire et non contesté par le bailleur,

— de la multitude d’accès au centre (entrée/sortie), entraînant une diffusion des usagers dans le quartier des Halles et non particulièrement au niveau des locaux objet de l’étude situés en retrait.

— de l’existence de nombreux autres cafés-restaurants concurrents à l’intérieur du forum des Halles et dans le secteur immédiat du Forum des Halles, ce qui limite nécessairement l’apport potentiel de chalands pour les locaux en cause.

A ces éléments s’ajoute le fait que les locaux sont situés en retrait de la Canopée et que plus d’une vingtaine d’établissements se trouvent sur le parcours Forum/restaurant Tango.

M. [I] [P] est mal fondé à dire sur ce point que la société preneuse “n’apporte pas la preuve qu’aucun chaland ne passe devant le commerce de la société Zango-[Localité 14] et que l’ensemble des visiteurs du Forum reste “sous terre”” alors que la charge de la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité lui incombe.

Sous le bénéfice de ces observations, il sera retenu que le réaménagement du forum des Halles, s’il a été d’ampleur et a incontestablement généré un flux de chalands supplémentaire sur le secteur, n’est en l’espèce pas constitutive d’une modification notable des facteurs locaux favorable au commerce considéré.

La fréquentation des stations de métro et de RER

M. [I] [P] se prévaut de l’augmentation de la fréquentation des stations de métro et de RER pour en conclure que cela a nécessairement entraîné un flux de chalands complémentaire pour le commerce exploité par la société Zango-[Localité 14]. Il indique que dans un rapport amiable établi le 7 janvier 2016 et concernant des locaux de restauration situés à 350 mètres des locaux en litige ([Adresse 3]), M. [W] avait conclu que l’augmentation significative des flux du secteur (métro et RER) avait entraîné une progression sensible du nombre de chalands pour l’établissement.

La société Zango-[Localité 14] réplique que l’expert judiciaire a estimé que cette hausse de fréquentation n’était pas favorable au commerce en litige et que l’éventuel flux de chalands s’est éloigné du restaurant.

Il résulte du rapport d’expertise et il n’est pas contesté que les lieux loués sont encadrés, et peuvent être desservis, par deux stations de métro / RER, à savoir la station de métro [11] (ligne 4), située à 50 mètres environ et l’interconnexion des stations de métro Chatelet et de RER Chatelet-[Localité 14] (lignes métro 4 et RER A, B et D) dont deux des 19 sorties sont situées à 220 mètres environ.

L’expert a relevé :

— une hausse de fréquentation de la station les [12] (23,73 %) mais une baisse de la fréquentation de la station de métro [11] ( -0,75 %) qui est la plus proche des locaux litige puisque située à 50 mètres de ceux-ci au regard d’une baisse de fréquentation moyenne parisienne qui s’est établie sur la même période à 4,65%.

— une augmentation de fréquentation 158,58 % (20 594 645 entrants supplémentaires) de la fréquentation de la station de RER Châtelet – [Localité 14], dont deux des neuf sorties sont situées à 220 mètres environ, très supérieure à la hausse de fréquentation moyenne parisienne des lignes A et B qui s’est établie sur la même période à 17,09% (882 697 entrants).

L’expert note cependant que “ce groupement de stations en position centrale dans [Localité 15] et comprenant cinq lignes de métro et trois lignes de RER sert d’interconnexion à une part importante des voyageurs, qui ne sortent pas de la station et ne constituent pas dès lors un flux de chalands profitant aux commerces en surface alentour.”

La hausse de fréquentation dont se prévaut le bailleur, même si elle constitue un élément favorable, est donc à nuancer avec la baisse de fréquentation de la station de métro la plus proche des locaux, de sorte qu’elle ne peut constituer en elle-même une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée susceptible d’entraîner un déplafonnement.

Les constructions nouvelles

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire relève au cours du bail expiré, l’édification ou la restructuration de 19 appartements, 5864 m2 de commerces et 151 813 m2 correspondant à la réhabilitation du forum des halles.

M. [I] [P] se prévaut de ces constructions nouvelles pour dire que “ce constat ne fait que conforter la modification notable des facteurs locaux de la zone de chalandise expertisée qui a apporté un flux de chalands supplémentaires au commerce en litige”.

Ces constructions nouvelles, qui peuvent être retenues comme un élément favorable, doivent cependant être appréhendées de façon globale, au regard de la réhabilitation du forum des halles dont elles concernent la plus grande partie.

La création d’une zone touristique internationale dans le quartier des Halles

S’agissant du classement du secteur en zone ZTI mis en avant par le bailleur, l’expert judiciaire a rappelé que le commerce en cause est fermé le dimanche, ce qui est le choix de la société Zango-[Localité 14], ce qui n’est pas contesté.

Dans leurs rapports amiables M. [W] comme M. [B], relèvent que cette mesure a eu un impact positif sur le flux de chalands de la zone, ce qui est incontestable.

Pour autant, il sera relevé qu’il est nécessaire de relativiser l’impact de cette mesure sur le commerce exercé dans la mesure où le café restaurant Tango bénéficiait déjà d’une autorisation d’ouverture, compte tenu de la nature de son activité de restauration.

Cet élément est un élément favorable sans être constitutif en lui seul d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause.

Sur la revitalisation du secteur [Localité 20]

Le bailleur invoque l’opération [Adresse 21], ayant eu un impact favorable sur la commercialité du quartier avec une régression du nombre de sex-shops au profit d’une augmentation des commerces de proximité, d’où une montée en gamme du secteur, fréquenté par une clientèle plus aisée.

L’expert judiciaire relève que dans le cadre de cette opération, la SEMAEST a pu racheter six locaux loués à des sex-shops entre 2003 et 2012, accentuant leur déclin naturel (10 de moins en 9 ans).

L’opération a donc démarré des années avant la prise d’effet du bail à renouveler.

En outre, c’est à juste titre que la société Zango-[Localité 14] fait valoir que la localisation des commerces concernés n’est pas précisée et que les dates de rachat ne sont pas indiquées, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer d’une éventuelle modification au cours du bail expiré.

Ce point ne sera donc pas retenu comme un facteur favorable au commerce en litige.

Les logements loués en meublés temporaires type Airnb

M. [I] [P] fait valoir que depuis le début du bail, les logements loués en meublés temporaires du type Airbnb ont pris une importance considérable dans ce secteur de [Localité 15], ce qui est de nature à apporter un flux de chalands supplémentaire à ce secteur dont bénéficie directement le fonds de commerce exploité par la société Zango-[Localité 14].

Le rapport d’expertise judiciaire note effectivement une augmentation extrêmement conséquente du nombre d’offres Airbnb à [Localité 15], sans toutefois distinguer précisément ce qui concerne le secteur des locaux en litige.

En outre, M. [I] [P] affirme mais sans en justifier que l’apparition de ce type de logements est favorable à l’activité exercée, précisant seulement dans ses écritures qu’elle “est de nature à apporter un flux de chalands supplémentaire à c secteur dont bénéficie directement le fonds de commerce exploité par la société Zango-[Localité 14].”

Il ne peut donc être retenu sur ce point une modification notable favorable au commerce considéré.

Il résulte de l’ensemble de ces observations que les évolutions dont se prévaut le bailleur ne sont pas suffisantes pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société Zango-[Localité 14], de sorte que M. [I] [P] sera débouté de sa demande de déplafonnement du loyer.

Sur le loyer

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments précités, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Au regard de ce qui précède, le prix du loyer en renouvellement doit être fixé en application des règles du plafonnement, soit au 1er mars 2019 , à un loyer annuel en principal de 82 388,84 euros HT HC (loyer initial de 73 500 euros x 113,45 (3T 2018)/101,21 (3T 2009).

Sur le dépôt de garantie

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n’ayant pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur les intérêts

Les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 82 388,84 euros HT HC à compter du 1er mars 2019 le loyer du bail renouvelé entre M. [I] [P] et la SARL Zango-[Localité 14] pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 17] ;

Dit que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de réajustement du dépôt de garantie ;

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

Ordonne la partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 15] le 15 Avril 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME