TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 25/54356 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76M5

N°: 4

Assignation du :

02 Juin 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [U] [I]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #302

DEFENDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 8], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 16] RIVE [Localité 13]

C/O FONCIA [Localité 16] RIVE [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2444

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,

Vu l’assignation en référé délivrée par Madame [U] [I] le 2 juin 2025 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), tendant essentiellement à voir désigner un expert concernant les désordres allégués consistant en des manifestations d’humidité excessive, affectant depuis 2021 l’appartement dont elle est propriétaire occupante, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 7], condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision de 7.000 euros, ordonner sous astreinte le relogement de Madame [I] aux frais du syndicat des copropriétaires dans l’attente des opérations d’expertise et de la réalisation des travaux et réserver les dépens ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, permettant à la juridiction de se référer aux écritures auxquelles les parties se sont oralement référé à l’audience pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article 14 de la loi n°65-557 dispose, en son dernier alinéa, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Madame [I] est propriétaire occupante d’un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 7], qu’elle a acquis en 2020.

Elle démontre, par la production notamment de photographies adressées au syndic de l’immeuble les 22 mars 2023 et 2 janvier 2025, ainsi que d’un constat dressé le 21 mars 2025 par un commissaire de justice, que son appartement est sujet à une imprégnation humide marquée, générant des cloques, des boursouflures des revêtements ou encore des traces noires mouchetées, particulièrement prégnante sur le bas des murs jouxtant la cour de l’immeuble.

Un rapport de visite de la société MONTEIL ET CIE établi le 20 janvier 2025 à la demande du syndic de l’immeuble mentionne :

« Arrivée sur site afin d’effectuer la mise en eau au niveau du sol de la cours et du mur de la façade.

Prise du taux d’humidité avant et après l’intervention, celui-ci est positif et à augmenté.

Nous relevons de multiples fissures, à l’aplomb de la porte d’entrée du logement de Mme [I], situé au RDC. Aussi, nous constatons la présence de fissures et d’humidité sur le mur de la façade. »

Dans son rapport établi le 8 mars 2025, la société POLYEXPERT, mandatée par l’assureur de Madame [I], expose que les désordres résultent d’infiltrations d’eau au travers de la façade et de remontées capillaires en provenance des soubassements des bâtiments sur cour, et proviennent donc des parties communes.

L’imputabilité des désordres aux parties communes de l’immeuble est corroborée par le rapport de diagnostic général de l’immeuble rédigé le 3 mars 2018 par le cabinet d’architecture BATTISTELLI, qui mentionne notamment des décollements de peinture, des cloques et des traces noirâtres visibles en façade au niveau des soubassements, des revêtements extérieurs et des murs intérieurs de l’immeuble, en précisant leur imputabilité probable à des remontées capillaires.

Lors de l’assemblée générale du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a voté favorablement aux résolutions portant sur la réalisation de travaux de réparation de fissures en façade du bâtiment C et sur la reprise des soubassements et bordures de trottoir des bâtiments sur cour, après avoir relevé que « de nombreuses infiltrations en cave / parties communes ou logements privatifs, côté cours, sont à déplorer ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [I] justifie d’un préjudice causé par les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 7], dont le syndicat des copropriétaires est responsable.

Le rapport de la société POLYEXPERT mentionne un montant prévisionnel des dommages avoisinant 7.000 euros. Madame [I] justifie par ailleurs d’un refus de garantie des dommages par son assureur, qui invoque l’antériorité de leur cause à la souscription du contrat d’assurance.

La demanderesse démontrant l’existence de l’obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires de l’indemniser de ses préjudices, dont il apparaît certain qu’ils seront évalués à une somme supérieure à 7.000 euros, il sera fait droit à la demande de provision.

Sur la demande d’injonction de procéder au relogement de la demanderesse

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En l’espèce, Madame [I] expose que son maintien dans un appartement affecté par une imprégnation humide des murs est de nature à porter atteinte à sa santé, et cause un trouble manifestement illicite qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire cesser.

Les éléments qu’elle verse aux débats démontrent les désordres invoqués, consistant en une humidité prégnante affectant les murs de l’appartement et causant le développement de moisissures évidemment néfastes à la santé de tout individu et a fortiori de Madame [I] qui justifie d’éléments médicaux indiquant une fragilité respiratoire.

Toutefois, les travaux votés par l’assemblée générale le 11 mars 2025 apparaissent de nature à mettre fin au trouble en permettant l’assainissement rapide de l’appartement de Madame [I]. De surcroît, il convient de relever que celle-ci est à l’initiative de la demande d’expertise, qui, pour légitime qu’elle soit, est susceptible de retarder la mise en œuvre des travaux nécessaires à la suppression de la cause des désordres.

En considération de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à procéder au relogement de Madame [I] dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise judiciaire et des travaux subséquents.

Sur les mesures accessoires

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de provision dirigée contre celui-ci, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l’instance, qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 15]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de cinq mille euros (5.000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 1er juin 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à verser à Madame [I] une provision de sept mille euros (7.000 euros) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au relogement de Madame [I] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 16] le 31 juillet 2025.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 19]

[Localité 11]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 18]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX014]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [B] [O]

Consignation : 5000 € par Madame [U] [I]

le 30 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 01 Juin 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 17]

[Localité 11].