TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Fabrice VELASCO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Dikpeu-eric BALE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46JI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Dikpeu-eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice VELASCO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05200 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46JI

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 30 septembre 2013, M. [X] [B] a donné à bail à M. [J] [F] un appartement à usage d’habitation meublé, requalifié en location nue par jugement du 27 avril 2028, situé [Adresse 2], dont le loyer de 655 € hors charges était pris en charge à 50% par l’APL.

Par courrier recommandé du 12 avril 2023, M. [J] [F] a fait savoir à son bailleur que le système électrique n’était pas conforme, notamment par l’absence d’un disjoncteur différentiel.

Par acte du 2 juin 2023, M. [X] [B] envoyait à son locataire un congé pour vendre.

M. [J] [F] a pris le parti de ne plus payer ses échéances de loyer et de charge à compter du mois de mars 2020.

Un commandement de payer en date du 13 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [J] [F] pour paiement d’un arriéré de 3495 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, M. [X] [B] a assigné M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 13 janvier 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour non respect de l’obligation de paiement du loyer et des charges,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner M. [J] [F] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 4479 € à la date du 29 février 2024, avec intérêts au taux légal dès le commandement pour la somme de 3495 € outre le surplus avec intérêts au taux légal à compter de la décision et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire, avec capitalisation des intérêts,

— condamner M. [J] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— condamner M. [J] [F] au paiement d’une indemnité de 2000 € au titre de la résistance abusive,

— condamner M. [J] [F] au paiement d’une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

M. [X] [B] rappelle la clause résolutoire insérée au bail ainsi que subsidiairement les articles 1741, 1224, 1227 du code civil pour manquement à l’obligation de payer.

Au titre de la résistance abusive, il invoque la mauvaise foi de son locataire qui en pouvait se méprendre sur l’étendue de son obligation, rappelant que le FSL d’abord, la CAF ensuite sont venus suppléer à l’absence de paiement des loyers.

Dans ses conclusions, M. [J] [F] demande de juger la dette compatible avec l’octroi de délais de paiement qu’il demande à lui être accordés, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il demande reconventionnellement la condamnation de M. [B] à effectuer les travaux :

— de mise en conformité de l’installation électrique,

— de suppression de la prise d’air du logement au niveau des huis notamment,

— de suppression des prises d’eau du logement au niveau des huis,

— d’effectuer les travaux nécessaires à la suppression de l’humidité excessive,

— d’effectuer les travaux nécessaires aux réparations des fissures murales et plafonnières du logement,

— d’effectuer les travaux de jointure au niveau du plancher et autour de la cheminée,

— d’être autorisé à mettre ses loyers sous séquestre jusqu’à réalisation parfaite des travaux, et désigner le séquestre,

Il demande reconventionnellement la condamnation de M. [B] à lui payer :

— la somme de 3500 € en réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité de l’installation électrique,

— la somme de 2000 € en réparation du préjudice subi du fait de la non-étanchéité des fenêtres,

— la somme de 2000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’humidité anormale et ses moisissures concernant le logement,

— juger en équité n’ y avoir lieu à frais irrépétibles et dire que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Rappelant que la relation contractuelle est conflictuelle de longue date, M. [B] indique avoir repris le paiement intégral de ses loyers en octobre 2024 et demande l’apurement de sa dette sur 36 mois.

Il invoque les articles 6 et 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin que le bailleur effectue les travaux nécessaires à la bonne jouissance du logement, le jugement de 2018 ayant relevé la non-conformité de l’installation électrique, tout comme le constat d’huissier produit aux débats évoquant des prises d’air autour des fenêtres, fissures de la cuisine, traces d’humidité derrière les WC… autant de désordres imputables au bailleur. Outre l’humidité anormale et ses risques pour la santé, il évoque également une surconsommation d’électricité en pèriode hivernale.

Il admet avoir commis une erreur en cessant son paiement de loyers pour répondre à l’inexécution de ses obligations par le bailleur, qui a procédé contre lui par voie d’intimidation.

Il rappelle un dégât des eaux subi en février 2022, mais nécessitant, pour y être remédié, des travaux préalables de mise en salubrité par le propriétaire, et indique pour sa bonne foi avoir mis en demeure la bailleur avant même le congé pour vendre et déposé sa demande d’aide juridictionnelle avant d’avoir reçu la LRAR de mise en demeure, et a fortiori son assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 15 mai 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de M. [X] [B] s’est référé à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 15180 €.

Il a admis que le locataire aurait repris ses règlements en octobre 2024, mais partiellement, ce indiquant sa mauvaise foi.

Le conseil de M. [J] [F] s’est référé à ses propres écritures et indique que le locataire avait fait une demande de logement social dès le 17 janvier 2023. Il a proposé d’échelonner ses paiements à hauteur de 197 € par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 14 novembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail et les demandes reconventionnelles:

Le commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [J] [F] n’ayant pas réglé la dette de 3495 euros en principal dans le délai imparti par le commandement (dont il convient de rappeler qu’il était de deux mois pour un bail renouvelé en 2022 et non de six semaines, mais sans grief allégué sur ce point) il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 janvier 2024.

M. [J] [F] serait ainsi devenu occupant sans droit ni titre par l’effet de la clause résolutoire, mais ce à moins qu’il ne soit constaté que le locataire pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour retenir son entier loyer, rendant ainsi ineffective l’usage de la clause dans ce cadre.

Ainsi, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Et selon selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux consignés dans l’état des lieux; ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

De même, selon l’article 20-1 de la loi précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, (« logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »), le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, soit la commission départementale de conciliation peut être saisie, soit le juge, qui détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il existe ainsi une procédure de suspension des loyers sous le contrôle du juge a priori en cas d’insalubrité. En dehors de ce contrôle, il faut considérer que le locataire suspend ses loyers à ses risques et périls sous le contrôle a posteriori du juge comme c’est le cas en l’espèce.

Il convient en effet de rappeler que, de droit positif et conformément à l’article 1219 du code civil, le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet pas au locataire de suspendre le paiement du loyer, sauf en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou si le bail ne peut plus remplir l’usage auquel il était destiné. C’est le cas lorsque le logement n’est pas conforme aux normes d’hygiène et de sécurité ou se trouve insalubre compte tenu, par exemple, de l’humidité. Encore faut-il que le logement soit démontré objectivement inhabitable.

Pour ce faire, M. [J] [F] produit un constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024 confirmant les dires exprimés à son bailleur dans sa lettre du 12 avril 2023, à savoir :

— deux fenêtres anciennes laissant passer l’air sur les côtés et au-dessus, malgré des joints en bon état,

— des fissures au plafond de la cuisine et sur la paroi à gauche de la fenêtre de gauche,

— des traces d’humidité sur le mur derrière les WC, les photos montrant une moisissure bien installée,

— l’absence de joints sur le parquet autour de la cheminée

— des prises électriques anciennes dont une non fixée au mur.

Le bailleur n’a émis aucune dénégation de ces faits, qui doivent dès lors être considérés comme objectivés et démontrent une vétusté du logement qui ressort de la responsabilité du bailleur, à défaut de preuve de défaut d’entretien courant par le locataire.

Ces éléments démontrent que la mesure de rétorsion de M. [J] [F] n’était pas sans fondement, sans toutefois que cela puisse justifier, à défaut d’inhabitabilité totale, une exception d’inexécution portant sur la totalité du loyer depuis avril 2023.

Il faut cependant constater que compte tenu de la prise en charge de la moitié du loyer par la CAF (332 €), cette rétention ne s’est effectuée que sur l’autre moitié du loyer, à savoir 350 € sur 660 € en 2023.

Ainsi, même si proportionnellement parlant, le locataire, en ne versant pas sa part locative, a bien manqué à la totalité de son obligation de payer le loyer, le préjudice subi par le propriétaire à titre de mesure de rétorsion n’a été subi que de moitié -sauf à démontrer que la CAF aurait interrompu ses versements du fait de la rétention du loyer, ce qui n’est pas le cas.

Compte tenu de ce que les manquements du bailleur dus à la vétusté du logement et à son manque de salubrité sont démontrés, il convient dès lors de juger que la clause résolutoire a été actionnée de mauvaise foi par le commandement de payer du 13 novembre 2023, tout comme par ailleurs le congé pour vendre manifestement spécieux émis le 2 juin 2023, dont l’absence d’invocation par le propriétaire démontre le caractère abusif.

Il ne sera donc pas ordonné la résiliation du contrat de bail, qui se poursuivra, étant rappelé que le locataire ne démontrant pas avoir payé ses loyers de novembre et décembre à la date de l’audience (si ce n’est celui d’octobre de façon inopérante), ne pourrait prétendre à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la résistance au paiement étant ainsi justifiée, la demande du bailleur au titre de la résistance abusive sera rejetée, le locataire démontrant au contraire sa bonne foi au vu de la chronologie qu’il exprime, ayant demandé l’intervention de son propriétaire dès avril 2023 et l’aide juridictionnelle dès septembre 2023, bien avant l’assignation en justice.

Sur la demande reconventionnelle en exécution de travaux :

Conformément à l’article 20-1 précité , il sera ordonné la réalisation des travaux à réaliser résultant du constat d’huissier et le délai de leur exécution, soit, à défaut de préconisations plus précises à dire d’expert :

— mise en conformité de l’installation électrique,

— suppression de la prise d’air du logement au niveau des huis,

— suppression des prises d’eau du logement au niveau des huis,

— plus largement, d’effectuer les travaux nécessaires à la suppression de l’humidité excessive,

— réparations des fissures murales et plafonnières du logement,

— d’effectuer les travaux de jointure au niveau du plancher et autour de la cheminée,

En revanche, compte tenu de l’arriéré locatif important d’ores et déjà subi par le propriétaire au titre de ses manquements, il ne convient pas d’ordonner la mise sous séquestre des loyers à venir. M. [B] démontre d’ailleurs avoir exécuté le jugement du 27 avril 2018 en produisant la facture TELEMAG du 13 juin 2018 portant sur l’installation d’un interrupteur différentiel. On peut donc raisonnablement compter sur sa célérité à exécuter les travaux précités sans qu’il soit besoin d’ordonner un séquestre ou une astreinte, ainsi que le juge serait en droit de le faire.

Parallèlement, M. [J] [F] reprendra le paiement de ses loyers courants sans défaillance possible.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement :

M. [J] [F] se prévaut des préjudices suivants :

— la somme de 3500 € en réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité de l’installation électrique

M. [T] ne produit aucun élément justifiant un préjudice corporel ou matèriel quelconque qu’il aurait subi du fait de cette installation défectueuse. Il n’existe ainsi aucun préjudice né, certain, et actuel

— la somme de 2000 € en réparation du préjudice subi du fait de la non étanchéité des fenêtres

M. [T] ne produit aucun élément justifiant son préjudice matèriel au titre de la surconsommation de chauffage qu’il a subi au cours de l’hiver.

Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte pour la victime, sa demande à ce titre sera rejetée.

— la somme de 3500 € en réparation du préjudice subi du fait de l’humidité anormale et ses moisissures concernant le logement,

M. [T] ne produit aucun élément justifiant un préjudice corporel quelconque qu’il aurait subi du fait d’une atteinte à sa santé. Il n’existe ainsi aucun préjudice né, certain, et actuel.

En réalité, ces différents chefs de préjudice allégués se rapportent à un seul et unique préjudice global de jouissance dont le locataire, outre sa demande de mise en conformité, peut valablement exiger réparation, et qui, compte tenu de la demande exprimée en avril 2023, sera fixé à environ 15 % du loyer payé sur cette pèriode , soit 1150 €.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des demandes de l’audience que M. [J] [F] reste débiteur envers M. [B] d’une somme de 15.180 euros.

Toutefois, cette somme, qui ne cadre pas avec les décomptes fournis par le bailleur, ne tient pas compte des allocations versées directement par la CAF entre les mains du bailleur.

En effet, par LRAR du 29 septembre 2023, le bailleur demandait au locataire de payer sa part locative de 339 € sur les six mois d’impayés, alors de 2839 €, qu’il proposait d’ailleurs e payer selon un plan d’apurement constitué par la CAF.

Le commandement de payer procédait pareillement.

Le décompte d’octobre 2024 demande la somme de 7103 € décomptant les « parts de loyer dues », tous paiements de la CAF mis à part donc.

Il faut donc penser que le bailleur a reçu de la CAF ses paiements et ne saurait réclamer ainsi une part d’indu.

Il résulte donc un dû de 7103 € d’impayés (non contestés) en date du 7 octobre 2024 (pièce 7), échéance d’octobre incluse + (328 € x 2 mois) = 7759 € – 328 € (échéance d’octobre payée, selon quittance produite) = 7431 € .

Il convient de condamner M. [J] [F] à payer cette somme au titre de son arriéré de loyers et charges à la date de l’audience, échéance de novembre et décembre comprise à défaut de décompte plus récent fourni l’audience, avec intérêts à compter du 13/11/2023 pour la somme de 3495 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquels seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [J] [F] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [J] [F] à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. [X] [B] recevable à agir,

DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 septembre 2013,

DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 30 septembre 2013,

CONDAMNE M. [X] [B] à effectuer les travaux dans l’appartement situé [Adresse 3], loué à M. [J] [F] :

— mise en conformité de l’installation électrique,

— suppression de la prise d’air du logement au niveau des huis,

— suppression des prises d’eau du logement au niveau des huis,

— suppression de l’humidité excessive par tous moyens,

— réparations des fissures murales et plafonnières du logement,

— travaux de jointure au niveau du plancher et autour de la cheminée.

Et ce, dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à M. [X] [B] la somme de 7431 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3495 €, outre les impayés dus postérieurement avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE M. [X] [B] à payer à M. [J] [F] la somme de

1150 € au titre de son préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation entre les deux sommes,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [J] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

CONDAMNE M. [J] [F] à payer à M. [X] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT