TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [G]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [G]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08992 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5JCL

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IPG, prise en la personne de ses représentants, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1159

DÉFENDERESSE

Madame [O] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JCL

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [U] est propriétaire du lot n°101 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 18ème, représenté par son syndic la société IPG, a assigné, devant ce tribunal, Mme [U] aux fins de :

Vu les articles 9, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer :

* la somme de 13.720,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juillet 2024, provision du 3ème trimestre 2024 incluse, incluant la somme de 1.957,06 euros au titre des frais de l’article 10-1, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 04/06/2024, sauf somme à parfaire au jour de l’audience,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— “prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”,

— condamner Mme [O] [U] aux entiers dépens, incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation.

***

Mme [O] [U], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JCL

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [U] sur le lot n°101 de l’état descriptif de division.

Sachant que l’assignation a été délivrée le 15 juillet 2024 et que le bordereau annexé porte sur la communication de 10 pièces, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la communication régulière à la défenderesse non comparante, du procès-verbal d’assemblée générale postérieure du 11 décembre 2024, laquelle a adopté les comptes 2023, du contrat de syndic et d’une lettre de mise en demeure du 22 février 2024, non listés sur le bordereau de l’assignation. Aussi, ces pièces, qui doivent être écartées, ne seront pas prises en considération par le tribunal.

Il produit régulièrement aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022 et 21 janvier 2024 approuvant les comptes 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023 et 2024, les fonds travaux, et certains travaux dont ceux de peinture du hall, d’étanchéité de la courette, de renforcement de plancher, de la pose d’une marquise avec travaux d’électricité/menuiserie, des frais d’étude par un architecte du ravalement des façades et d’audit du réseau d’assainissement,

— la justification d’une intervention par une entreprise de plomberie dans les locaux de la défenderesse de nature privative pour 140,24 euros,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître, au 1er juillet 2024, un solde débiteur de 13.720,19 euros, comprenant des frais de 1.957,06 euros.

Sachant que les versements de 18.500 euros effectués par Mme [U] entre le 4 mai 2021 et le 1er juillet 2024 s’imputent sur les dettes les plus anciennes de charges et de travaux, l’examen des pièces établit que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur de la somme de 11.763,13 euros, déduction faite des frais examinés ci-après, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “Appel budget 01/07/2024 – 30/09/2024” “Cotisation Fonds travaux 01/07/2024” et le règlement du 02/07/2024 (cheq. 187) de Mme [U] de 1.000 euros compris.

Mme [U] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 11.763,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 9.645,57 euros, soit les sommes alors dues au titre des appels de charges et de travaux et imputation du dernier versement de la défenderesse.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les lettres de relances ou de mise en demeure par le syndic, les avis de réception et les contrats de syndic applicables ne sont pas communiqués. Les frais y afférents à hauteur de 180 euros (3 x 60) seront rejetés.

Les honoraires “contentieux CDP” du 10/03/2023, les frais de “mise au contentieux” du 12/05/2023 et 22/05/2024, les frais de “dossier transmis à Me [G]” n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. La somme de 1.368 euros (420 + 420 + 264 + 264) sera rejetée.

Le demandeur justifie des sommations du 10 février 2023 pour des frais de 191,24 euros et du 4 juin 2024 dans la limite de 181,77 euros, (la différence avec la somme réclamée de 217,82 euros n’étant pas explicitée). Ces frais de sommations annuelles, – une fois par an n’étant pas excessif -, seront admis à concurrence de la somme de 373,01 euros (191,24 + 181,77).

Dans ces conditions, Mme [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 373,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus étant rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [U] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [U] sera condamnée aux dépens, lesquels doivent répondre aux exigences de l’article 695 du même code.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] :

*la somme de 11.763,13 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “Appel budget 01/07/2024 – 30/09/2024” “Cotisation Fonds travaux 01/07/2024” et règlement du 02/07/2024 (cheq. 187) de Mme [U] de 1.000 euros compris, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, sur la somme de 9.645,57 euros,

* la somme de 373,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens répondant aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 décembre 2025.

La Greffière La Présidente