TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/56603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4JS

AS M N°: 8

Assignation du :

30 Septembre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDS

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS – #G0129

DEFENDEURS

Monsieur [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Madame [W] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Madame [E] [G]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Monsieur [M] [G]

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentés par M^e Louis DE MEAUX, avocat au barreau de PARIS – #L0158

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, MM. [M] et [I] [G], Mme [E] [G], M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] (ci-après, les " consorts [G] – [Z]) ont donné à bail commercial renouvelé à la société Chebhi des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 20], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 37 204 euros hors charges et hors taxes.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé à la société Resids par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2023.

Exposant avoir découvert lors des travaux de rénovation qu’elle a entrepris plusieurs désordres structurels affectant l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 20], la société Resids a, par actes de commissaire de justice en date des 30 septembre et 1er octobre 2025, fait assigner les consorts [G] – [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une expertise.

Cette assignation a été dénoncée à la société Citya étoile, gestionnaire de l’immeuble, par acte en date du 1er octobre 2025.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors de cette audience, la société Resids, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés et s’est opposée à la demande de communication de pièces, exposant n’avoir pu les communiquer dans un délai aussi court et qu’elles seront communiquées directement à l’expert.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, les consorts [G] – [Z] ont demandé au juge des référés, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— Faire injonction à la société Resids de leur communiquer les pièces afférentes à la nature et à la chronologie des travaux de rénovation réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage, ainsi que son contrat d’assurance perte d’exploitation, en ce compris les conditions générales et particulières, la déclaration de sinistre effectuée et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— Leur donner acte de ce qu’ils formulent des protestations et réserves,

— Leur donner acte qu’elle entend interrompre à son profit les délais de prescription et de forclusion à l’encontre des parties à la présente procédure,

— Modifier la mission de l’expert éventuellement désigné afin que le chef de mission sollicité « constater tous les désordres affectant les locaux, en particulier ceux mentionnés dans les études structure établies par la société T-structure » soit écarté,

— Fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge de la demanderesse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Suivant l’article 1729 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L’article 606 dudit code précise que " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. "

En l’espèce, il ressort des études structure de reprise des planchers hauts RDC et R+2 établies par la société T Structure à la demande de la société Resids que des éléments de structure des planchers hauts rez-de-chaussée et R+2 sont dégradés et que la structure a subi des dégradations qui remettent en cause sa stabilité et du procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2025 par un commissaire de justice à la demande de la société Resids qu’au rez-de-chaussée, aux1er, 2ème et 3ème étages, plusieurs poutres sont partiellement désagrégées et présentent des petits percements s’apparentant à des insectes xylophages.

Ces éléments permettent de caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas, à ce stade, manifestement voué à l’échec.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée aux frais avancés de la demanderesse suivant, toutefois, les termes du présent dispositif, tenant compte des observations des défendeurs, étant rappelé que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l’expert et n’est pas tenu par les propositions des parties.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En outre, la juridiction des référés, saisie en application de l’article 145, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

Suivant l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, les désordres structurels invoqués par la société Resids ayant été découverts dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle a fait réaliser, les consorts [G] – [Z] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à obtenir la communication des pièces afférentes à ces travaux, en ce compris le contrat d’assurance perte d’exploitation et la déclaration de sinistre effectuée.

La société Resids ne conteste pas être en possession de ces pièces mais expose ne pas avoir été en mesure de les communiquer dans le temps qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande des consorts [G]-[Z] de communication de pièces suivant les termes du présent dispositif et sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle relative à la prescription

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dès lors qu’à ce stade, la question de la prescription et forclusion des actions qui pourraient être engagées ne se pose pas, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande des consorts [G]-[Z] de leur donner acte qu’ils entendent interrompre à leur profit les délais de prescription et de forclusion à l’encontre des parties à la présente procédure.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, la société Resids conservera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens de l’instance engagée dans son intérêt.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Donnons acte aux défendeurs de leurs protestations et réserves ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [C] [T]

[Adresse 8]

[Localité 17]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 20], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 19 janvier 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 21 septembre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Ordonnons à la société Resids de communiquer à MM. [M] et [I] [G], Mme [E] [G], M. [P] [Z] et Mme [W] [Z], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les pièces relatives aux travaux de rénovation réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage, son contrat d’assurance perte d’exploitation, comprenant les conditions générales et particulières, et la déclaration de sinistre qu’elle a effectuée ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de MM. [M] et [I] [G], Mme [E] [G], M. [P] [Z] et Mme [W] [Z] de leur donner acte qu’ils entendent interrompre les délais de prescription et de forclusion à l’égard des parties à la présente procédure ;

Condamnons la société Resids aux dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 18 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 20]

☎ [XXXXXXXX03]

Fax [XXXXXXXX02]

✉ [Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX019]

BIC : [XXXXXXXXXX019]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [C] [T]

Consignation : 5000 € par S.A.S. RESIDS

le 19 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 21 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 20].