TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [M] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00733 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67UN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [C]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00733 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67UN

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [C] est propriétaire des lots n°125, 126 et 127 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré AR n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 36/100273, 34/100273 et 36/100273 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [M] [C] a été condamné :

par jugement du tribunal d’instance de Paris Ier en date du 4 mai 2018 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1824 euros suivant décompte arrêté au 24 mars 2017, outre 524 euros au titre des frais ;jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 septembre 2020 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2488,94 euros suivant décompte arrêté au 1 janvier 2020, outre 250 euros de dommages-intérêts ;

Par jugement du 6 novembre 2024, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Paris, saisi de contestations du plan de ré-échelonnement de la dette imposé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] le 16 mars 2023, subordonné à l’obligation pour M. [M] [C] de vendre son bien immobilier sis [Adresse 1], a constaté la mauvaise foi de ce dernier et l’a jugé irrecevable à bénéficier d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE en exercice, a assigné M. [M] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1826,18 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,487 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,3000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; que c’est la troisième décision de justice à laquelle il a recours pour obtenir paiement des charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [M] [C] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 125, 126 et 127, indiquant la répartition des tantièmes (36/100273, 34/100273 et 36/100273ème), établissant la qualité de copropriétaire de M. [M] [C] ,les précédents jugements de condamnation de M. [M] [C] au paiement des charges de copropriété,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 18 février 2020 au 1 octobre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, et 2022-202,l’historique du compte du 18 février 2020 au 1 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 1826,18 euros (hors frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2021, 22 mars 2022, 28 mars 2023 et 22 mai 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023,

— vote des budgets prévisionnels 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025,

— vote des travaux ou opérations suivantes : réfection partielle de la loge, remise en peinture des boiseries, reprise de l’étanchéité au sol et au droit de la fontaine, remplacement de deux vannes de régulation vapeur et du capteur de pression dans la sous-station générale, réfection de l’habillage cabine ascenseur escalier B, remise en peinture des panneaux faux marbre escalier A, appels de provisions pour assignation en justice de la SCI GALEX et de la SCI REAUMUR (assemblée générale du 16 juin 2021), remise en peinture porte portail grille côté Louvre, mise en place badge entrée local à poubelles, ravalement bâtiment 2 5ème étage, réfection cage d’escalier bâtiment 5, réfection complète de la cage d’escalier bâtiment 4, réfection complète de la cage d’escalier bâtiment 3 sans imitation faux marbre, remplacement de l’indicateur de position de l’ascenseur bâtiment 1 (assemblée générale du 22 mars 2022), augmentation de Mme [W], ratification remplacement BAES, réfection de la cage d’escalier bâtiment 2, mise en place de digicodes escalier A, B et C bâtiment 2, escalier B bâtiment 3 (AG du 28 mars 2023), vote d’un budget complémentaire provisionnel en vue de la poursuite de la procédure SDC C/ ELITECH, étude des travaux sécurité incendie, mission diagnostic technique global, travaux de modernisation ascenseur, mise en place cellule toute hauteur ascenseur bâtiment 2 escalier A, travaux complémentaires réfection cage escalier bâtiment 5, réfection hall bâtiment 5, mise en peinture boiseries courette bâtiment 2, remplacement pompe chauffage bâtiments 1, 2 et 5, réfection couloir 6ème étage, escalier C, bâtiment 2 (AG du 22 mai 2024)

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1826,18 euros.

M. [M] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1826,18 euros, portant sur la période allant du 18 février 2020 au 1 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 487 euros se décomposant comme suit :

—  153 euros pour le suivi du dossier procédure 1er trimestre 2021 (facture du 9 mars 2021)

—  165 euros pour le suivi contentieux 4ème trimestre 2021 (pas de facture produite),

-169 euros pour la constitution du dossier avocat (facture du 18 septembre 2024),

Il n’est cependant justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution et au suivi du dossier contentieux, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [C] présente, de manière récurrente depuis plus de sept années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [M] [C].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE :

— la somme de 1826,18 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 18 février 2020 au 1 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024,

— la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [M] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente

Le greffier, Le président.