TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 6]-[Localité 8] SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02203 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GMW

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,

[Adresse 2]

représenté par Maître François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [H],

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02203 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GMW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021 à effet au 15 octobre 2021, l’association COALLIA a consenti un contrat de résidence à M. [J] [H] sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 363,17 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2024 distribuée le 5 mars 2024, l’association COALLIA a mis en demeure M. [J] [H] d’avoir à régler la somme de 1709,24 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat à expiration dudit délai en application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mai 2024 distribuée à M. [J] [H], l’association COALLIA lui a notifié la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles [7]-3 du code de la construction et de l’habitation visant la clause résolutoire inséré au contrat de résidence pour impayés de redevance.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, l’association COALLIA a fait assigner M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence que M. [J] [H] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [J] [H] au paiement de la somme de 3392,96 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée au 11 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— Rejeter toute demande de délais,

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [J] [H], et en conséquence :

— Constater que M. [J] [H] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [J] [H] au paiement de la somme de 3392,96 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée 11 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— Rejeter toute demande de délais,

— à titre très subsidiaire dans l’hypothèse de délais de paiement : ordonner la déchéance du terme en cas d’impayé d’une seule mensualité

En tout état de cause : condamner M. [J] [H] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de notifications par L.R.A.R et d’assignation.

A l’audience du 28 mars 2025 l’association COALLIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes en précisant que la dette est toujours d’un montant égal à celui porté à l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’association COALLIA pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assigné à étude, M. [J] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Sur la clause résolutoire

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Décembre 2016 – n° 15-27.795)

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article 11). Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2024 distribuée le 5 mars 2024, l’association COALLIA a mis en demeure M. [J] [H] d’avoir à régler la somme de 1709,24 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat à expiration dudit délai en application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspond bien à un montant équivalant à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [J] [H] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

M. [J] [H] étant sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [J] [H] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposée au défendeur. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [J] [H] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de la dette

En l’espèce, l’association COALLIA produit un décompte démontrant que M. [J] [H] reste lui devoir la somme de 3392,96 euros arrêtée au 11 février 2025, correspondant à l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation impayé.

M. [J] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des paiements intervenus depuis la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la mise en demeure du 28 février 2024 et de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer à l’association COALLIA la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l’association COALLIA et M. [J] [H] sur des locaux situés [Adresse 3] chambre n° B 3 [Adresse 1] sont réunies depuis le 6 avril 2024 ;

ORDONNE à M. [J] [H] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux ;

REJETTE la demande de l’association COALLIA aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [H] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [H] à payer à l’association COALLIA la somme de 3392,96 euros, arrêtée au 11 février 2025, correspondant à l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [J] [H] aux dépens en ce compris le coût de la mise en demeure du 28 février 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [J] [H] à payer la somme de 200 euros à l’association COALLIA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 04 juin 2025

Le greffier Le Président