TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MN

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [M],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2005, l’OPAC de [Localité 4] aux droits duquel vient [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,32 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3100,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [M] le 23 janvier 2025.

Par assignation du 6 mai 2025, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−4860,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 octobre 2025, [Localité 4] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 4487, 04 euros selon décompte du 29 septembre 2025. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de tous délais suspensifs compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette.

Mme [N] [M] ne conteste pas le montant de la dette et s’engage à payer dès qu’elle percevra sa pension de retraite «  d’ici 3 4 mois » ; elle précise être âgée de 62 ans, et avoir été placée en retraite par l’APHP pour inaptitude depuis le mois d’août 2025. Bien qu’ayant été confrontée à des difficultés financières, elle précise avoir toujours essayé de régler ce qu’elle pouvait au titre du loyer mais que ses faibles revenus actuels ne lui permettent pas de le régler entièrement.

Mme [N] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et la mise en place d’un échéancier.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3100,79 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MN

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [N] [M] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience bien qu’ayant fait quelques versements avant l’audience soit 120 euros le 15 septembre, 120 euros le 29 septembre et 120 euros le 7 octobre.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [N] [M] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 septembre 2025, Mme [N] [M] lui devait la somme de 4487,04 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur déduction faite des frais contentieux déjà visés au titre des dépens, soit la somme de 4201,12 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 3100,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 633,82 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MN

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2005 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [N] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 23 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 633,82 euros (six cent trente-trois euros et quatre-vingt-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4201,12 euros (quatre mille deux cent un euros et douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 3100,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [N] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et celui de l’assignation du 6 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge