TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BURGUET

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09742 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3KRP

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

[Localité 10], représenté par son syndic, la SAS MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM), agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualit éaudit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Karine BURGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0039

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non représenté

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09742 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3KRP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [Y] [R] est propriétaire notamment des lots de copropriété n°3 et 104 composants un appartement et une cave d’un immeuble situé au [Adresse 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [L] [Y] [R] de payer sous huitaine des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.442,46 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] Paris a fait assigner M. [L] [Y] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 05 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35 et 36 ainsi que l’article 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner M. [L] [Y] [R] au paiement de la somme de 9.214,67 euros au titre des charges dues au 21 novembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 et outre les frais de recouvrement;

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09742 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3KRP

— condamner M. [L] [Y] [R] au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée depuis plusieurs années dans la trésorerie ;

— condamner M. [L] [Y] [R] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [L] [Y] [R] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), M. [L] [Y] [R] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025.

Le 07 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique des conclusions d’actualisation, selon décompte arrêté au 11 février 2025, au visa de l’article 802 du code de procédure civile qu’il a signifiées par voie d’huissier le 25 février 2025.

A l’audience de plaidoirie du 13 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 mai suivant, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions d’actualisation après clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l’espèce, les charges de copropriété ne pouvant être analysées comme étant des loyers ne pouvant faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, il en découle que doit être déclarée d’office irrecevables les conclusionsd’actualisation des charges de copropriété signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par voie électronique le 07 mars 2025.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [L] [Y] [R] est propriétaire des lots n°3 et 104 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2018, 4 avril 2019, 16 septembre 2020, 5 mai 2021, 17 mai 2022 et 13 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 21 avril 2017 au 31 décembre 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 17 novembre 2023 inclus.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

30 euros au titre d’une mise en demeure en date du 07 juin 201930 euros au titre d’une mise en demeure en date du 30 septembre 2021,33,60 euros au titre d’un mise en demeure en date du 17 novembre 2023,

Soit un total de 93,60 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [L] [Y] [R], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.214,67 – 93,60 euros soit 9.121,07 euros et non 9.214,67 euros au titre des charges courantes impayées dues au 21 novembre 2023 comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [L] [Y] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 21 novembre 2023 inclus.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires 17 novembre 2023 et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 93,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » exposés les 07 juin 2019, 30 septembre 2021 et 17 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [L] [Y] [R] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [L] [Y] [R] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [L] [Y] [R] a d’ores et fait l’objet d’une précédente procédure.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur qui n’a procédé à aucun règlement depuis avril 2019 contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [L] [Y] [R] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [L] [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Y] [R], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions au fond signifiées après l’ordonnance de clôture, en l’espèce les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 9] par voie électronique le 07 mars 2025.

CONDAMNE M. [L] [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  9.121,07 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 21 novembre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros à titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 9] de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [L] [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 10] le 15 mai 2025

La Greffière La Présidente