TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01667 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B3J

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01667 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B3J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2020, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.) a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Z] et feu M. [P] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 742,67 euros et d’une provision pour charges de 185 euros.

Par acte à effet au 2 octobre 2023, la R.I.V.P. a également consenti à Mme [B] [Z] un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1216,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue aux contrats.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Z] le 11 octobre 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, la R.I.V.P a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4000 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, la R.I.V.P sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa dette à 630 euros au 21 mai 2025, échéance d’avril incluse. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare ainsi accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [B] [Z] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle indique que son compagnon perçoit un salaire de 1600 euros par mois, qu’elle est elle-même en congé parental et qu’elle a trois enfants à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la R.I.V.P. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1216,74 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail et de stationnement a été signifié à la locataire le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience est satisfaite.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, aux éléments versés au dossier qui démontrent qu’elle est en capacité de le faire selon l’échéancier et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Le contrat portant sur l’emplacement de stationnement étant l’accessoire du contrat principal, il connaîtra le même sort.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 11 décembre 2024 jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal à celui du loyer actuel et des charges et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la R.I.V.P. verse aux débats un décompte démontrant qu’au 21 mai 2025, Mme [B] [Z] lui devait la somme de 630 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [Z] reconnaît cette dette. Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la R.I.V.P. la somme de 630 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Mme [B] [Z] ayant intégralement réglé les causes du commandement de payer puis de l’assignation en application de l’article 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juin 2020 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.), d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], étage 2, porte FG et le contrat conclu le 2 octobre 2023, portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 7], sont résiliés depuis le 11 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.) la somme de 630 euros (six cent trente euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 11 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [Z] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 et celui de l’assignation du 28 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge