TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A. CERTIVIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 4] A [Localité 9], dont le siège social est sis SA CABINET LOISELET père, fils et F DAIGREMONT – [Adresse 8]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE

S.A. CERTIVIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKD

EXPOSE DU LITIGE

La société CERTIVIA est copropriétaire dans l’ensemble sis [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 4] (lots n°819 et n°1231 dans l’immeuble sis [Adresse 2] et n°264 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 3/100000ème, 228/100000ème et 16/100000ème tantièmes).

A la suite de divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT en exercice, a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris la société CERTIVIA, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes :

• 2.316,81 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation,

• 499,34 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 2.200 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

• 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

Le demandeur a renvoyé aux termes de son assignation, soutenue oralement.

Au soutien de ses demande, il a fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui est constitutif d’une faute privant la collectivité des copropriétaires d’une somme importante et nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et qui cause un préjudice distinct à la copropriété justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a souhaité actualiser sa créance à la hausse.

Le président d’audience ayant soulevé qu’une telle actualisation nécessiterait le renvoi de l’examen de l’affaire pour respecter le contradictoire, le syndicat n’a finalement pas soutenu sa demande d’actualisation, afin que l’affaire soit retenue en l’état de l’assignation et mise en délibéré.

Bien que régulièrement assigné à domicile, la société CERTIVIA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble sis [Adresse 2] et relatif aux lots n°819 et n°1231, indiquant la répartition des tantièmes (3/100000èmes et 228/100000) et établissant la qualité de copropriétaire de la société CERTIVIA,

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble sis [Adresse 3] et relatif aux lots n°264, indiquant la répartition des tantièmes (16/100000èmes) et établissant la qualité de copropriétaire de la société CERTIVIA,

• l’extrait kbis de la société CERTIVIA,

• les appels de fonds n°2 pour l’exercice 2023/2024 avec une échéance au 1er janvier 2024, n°3 pour l’exercice 2023/2024 avec une échéance au 1er avril 2024, n°1 pour l’exercice 2024/2025 avec une échéance au 1er octobre 2024,

• le décompte individuel des débits et crédits pour la période du 15 novembre 2023 au 1er octobre 2024, faisant apparaître une créance de 3013,55 euros, dont xx euros de frais,

• les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2020, 23 mars 2023 et 8 février 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2018/2019, 2021/2022 et 2022/2023,

o vote des budgets prévisionnels 2020/2021, 2023/2024 et 2024/2025,

o vote des ajustements des budgets prévisionnels 2022/2023 et 2023/2024,

o le fonds travaux 2019/2020 et 2023/2024/2025 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement des façades (assemblée générale du 10 mars 2020, résolution n°16), annulation du dernier appel de fond ravalement prévu au 1er juillet 2024 (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°10), travaux d’isolation des planchers rez-de-chaussée hauts (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°15), création d’une rampe PMR au droit de l’entrée du [Adresse 7] (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°18), réfection de la façade de la salle de réunion (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°19), automatisation des portes d’accès aux halls (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°20), automatisation des portes d’accès au hall commun [Adresse 7] (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°21), rénovation des halls (assemblée générale du 8 février 2024, résolution n°22),

• les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

• la mise en demeure de payer la somme de 1.634,29 euros adressée le 26 janvier 2024 à la société CERTIVIA (signée le 12 février 2024),

• la relance après mise en demeure de payer la somme de 930,89 euros adressée le 26 février 2024 à la société CERTIVIA (en lettre simple),

• la mise en demeure de payer la somme de 1.094,86 euros adressée le 26 avril 2024 à la société CERTIVIA (signée le 28 mai 2024),

• la relance après mise en demeure de payer la somme de 1.132,26 euros adressée le 27 mai 2024 à la société CERTIVIA (en lettre simple),

• un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 sur la somme de 2.603,57 euros,

• une mise en demeure de payer la somme de 2.603,57 euros adressée le 29 août 2024 par le cabinet d’avocats W2G à la société CERTIVIA (signée le 2 septembre 2024),

• le contrat de syndic,

• les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2816,15 euros portant sur la période allant du 15 novembre 2023 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 499,34 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2.316,81 euros (2816,15-499,34).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la première mise en demeure, soit le 12 février 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 499,34 euros se décomposant comme suit :

• 43,97 euros pour les frais de mise en demeure en date du 26 janvier 2024,

• 37,40 euros pour les frais de relance en date du 26 février 2024,

• 111,30 euros pour les frais d’ouverture d’un dossier contentieux en date du 13 mars 2024,

• 43,97 euros pour les frais de mise en demeure en date du 26 avril 2024,

• 37,40 euros pour les frais de relance en date du 27 mai 2024,

• 111,30 euros pour les frais d’ouverture d’un dossier contentieux en date du 12 juin 2024,

• 114 euros pour les frais de mise en demeure par avocat en date du 5 septembre 2024.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures et de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 43,97 euros sera accordée sur cet aspect, correspondant à la première mise en demeure avec AR du 26 janvier 2024.

Les coûts de la sommation de payer et de l’assignation seront pris en compte au titre des dépens.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 43,97 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société CERTIVIA présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la société CERTIVIA. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT en exercice :

— la somme de 2.316,81 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 15 novembre 2023 au 1er octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024,

— la somme de 43,97 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024,

— la somme de 200 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la société CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT en exercice, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société CERTIVIA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 13 mars 2025

le greffier le Président